Refinanzierung

Refinanzierung - Refinanzierung bezeichnet in der Immobilienwirtschaft die Ablösung oder Umstrukturierung einer bestehenden Immobilienfinanzierung durch ein neues Darlehen - typischerweise am Ende der Zinsbindungsfrist oder zur Nutzung günstigerer Konditionen. Für Banken meint Refinanzierung die Beschaffung von Kapital am Geld- und Kapitalmarkt (z. B. durch Pfandbriefemission), um Immobiliendarlehen vergeben zu können.

Refinanzierung aus Kreditnehmersicht

Für Immobilieneigentümer wird Refinanzierung relevant, wenn die Zinsbindung ihres Darlehens ausläuft (Prolongation oder Umschuldung), wenn ein bestehendes Darlehen zu ungünstigen Konditionen läuft und ein Bankwechsel Vorteile bietet, oder wenn eine Aufstockung des Darlehens zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen gewünscht ist. Bei der Prolongation bleibt der Kreditnehmer bei seiner Bank und vereinbart neue Konditionen. Bei der Umschuldung wechselt er zu einer anderen Bank, die günstigere Zinsen bietet. Die Umschuldung ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder das Darlehen länger als 10 Jahre läuft (Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Die Entscheidung zwischen Prolongation und Umschuldung sollte nicht allein nach dem Zinssatz getroffen werden. Auch die angebotenen Tilgungsoptionen, Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechselmöglichkeiten und der Service der Bank spielen eine Rolle. Wer seit Jahren bei einer Bank ist und dort weitere Bankprodukte unterhält, erhält unter Umständen bessere Konditionen als ein neuer Kunde. Dennoch gilt: Der direkte Konditionenvergleich über unabhängige Vergleichsportale oder Finanzierungsvermittler ist der beste Schutz vor überhöhten Prolongationsangeboten.

Refinanzierung aus Bankensicht

Banken refinanzieren die Vergabe von Immobiliendarlehen über verschiedene Wege: Pfandbriefe (gedeckte Schuldverschreibungen, besichert durch den Kreditbestand), Spareinlagen (Einlagen der Bankkunden), Interbankenmarkt (kurzfristige Kredite unter Banken) und EZB-Refinanzierungsgeschäfte. Die Refinanzierungskosten der Bank bestimmen maßgeblich den Zinssatz, den Kreditnehmer erhalten. Steigen die Refinanzierungskosten (z. B. durch EZB-Leitzinserhöhungen), werden Baufinanzierungen teurer. Sinken sie, werden auch Immobiliendarlehen günstiger - mit einer Verzögerung von Tagen bis Wochen.

Der Pfandbrief ist dabei das wichtigste Refinanzierungsinstrument für deutsche Hypothekenbanken. Gedeckte Pfandbriefe gelten als besonders sicher, weil sie durch einen Deckungsstock erstrangiger Immobilienkredite abgesichert sind. Sie werden daher zu niedrigeren Zinsen am Kapitalmarkt aufgenommen als ungesicherte Anleihen, was sich in günstigeren Darlehenszinsen für Kreditnehmer niederschlägt. Die Zinsentwicklung am Pfandbriefmarkt ist daher ein guter Frühindikator für die künftige Entwicklung der Baufinanzierungszinsen.

Strategien zur optimalen Refinanzierung

Bei der Planung der Anschlussfinanzierung stehen Immobilieneigentümern mehrere Strategien zur Verfügung. Eine konservative Strategie setzt auf eine lange Zinsbindung (15-20 Jahre), um Planungssicherheit zu gewinnen und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Eine flexible Strategie nutzt kürzere Zinsbindungen (5-10 Jahre) bei aktuell niedrigeren Zinsen und geht das Risiko einer Zinserhöhung bewusst ein. Das Forward-Darlehen kombiniert beide Ansätze: Es sichert aktuelle Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in der Zukunft beginnt, bietet also Planungssicherheit, ohne sofort eine neue Zinsbindung einzugehen.

Die Wahl der Zinsbindungsdauer hängt von der persönlichen Risikobereitschaft, der Höhe der Restschuld und den Plänen für die Immobilie ab. Wer eine Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen möchte, sollte keine zu lange Zinsbindung wählen - eine vorzeitige Kündigung des Darlehens löst eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Wer dagegen langfristig in der Immobilie wohnen oder sie vermieten möchte, profitiert von der Planungssicherheit einer langen Zinsbindung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, sich 12-18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Vergleichen Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank mit mindestens 3 Konkurrenzangeboten. Über ein Forward-Darlehen können Sie sich aktuelle Konditionen bis zu 60 Monate im Voraus sichern - gegen einen Zinsaufschlag von ca. 0,01-0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. In Nürnberg sind unabhängige Finanzierungsvermittler (z. B. Interhyp, Dr. Klein) eine gute Anlaufstelle für den Konditionenvergleich.

Lassen Sie sich nicht von der Bequemlichkeit einer Prolongation verleiten - der Zinsunterschied zwischen dem Angebot der Hausbank und dem günstigsten Anbieter beträgt oft 0,3-0,5 Prozentpunkte, was bei 200.000 Euro Restschuld über 10 Jahre mehrere Tausend Euro ausmacht. In der Metropolregion Nürnberg, wo viele Immobilien in den Jahren 2015-2020 zu hochpreisigen Konditionen finanziert wurden, stehen in den nächsten Jahren zahlreiche Anschlussfinanzierungen an. Wir beraten Sie gerne bei der Vorbereitung und vermitteln Ihnen den Kontakt zu vertrauenswürdigen Finanzierungspartnern.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine Umschuldung zu einer anderen Bank?

Bei einer Umschuldung fallen folgende Kosten an: Grundschuldabtretung (günstiger als Löschung und Neueintragung, ca. 200-500 Euro Notar- und Grundbuchkosten), ggf. Schätzgebühr der neuen Bank (0-500 Euro) und ggf. eine Bearbeitungsgebühr. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn die Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist und kein Sonderkündigungsrecht besteht. Die Gesamtkosten einer Umschuldung liegen bei 500-1.500 Euro und rechnen sich fast immer, wenn der Zinsunterschied mindestens 0,2 Prozentpunkte beträgt.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in der Zukunft beginnt (z. B. in 24 Monaten). Für die Vorlaufzeit wird ein Zinsaufschlag berechnet (ca. 0,01-0,03 % pro Monat). Vorteil: Schutz vor steigenden Zinsen. Nachteil: Wenn die Zinsen fallen, sind Sie an den höheren Forward-Zins gebunden. Forward-Darlehen lohnen sich besonders in Phasen steigender Zinsen oder bei großen Restschulden, wo schon kleine Zinsänderungen erhebliche Auswirkungen haben.

Kann ich bei der Refinanzierung gleichzeitig aufstocken?

Ja, eine Aufstockung des Darlehens ist im Rahmen der Anschlussfinanzierung möglich - vorausgesetzt, die Immobilie bietet ausreichend Beleihungswert und Ihre Bonität erlaubt die höhere Belastung. Typische Gründe für eine Aufstockung sind Sanierungsmaßnahmen, energetische Modernisierung oder die Ablösung teurer Konsumkredite. Der aufgestockte Betrag wird in der Regel zu aktuellen Marktkonditionen finanziert, während der Altbestand neu verhandelt wird.

Wie verhalte ich mich, wenn das Prolongationsangebot meiner Bank eintrifft?

Unterschreiben Sie das Angebot nicht sofort. Nutzen Sie die Zeit, um Vergleichsangebote einzuholen - die Banken sind verpflichtet, das Prolongationsangebot mindestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu übersenden, sodass ausreichend Zeit für einen Vergleich bleibt. Legen Sie das Angebot einem unabhängigen Finanzierungsvermittler vor und bitten Sie um Vergleichskonditionen. Erst wenn Sie sicher sind, dass das Angebot marktgerecht oder sogar besser als der Markt ist, sollten Sie unterzeichnen.

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