Prolongation

Prolongation - Die Prolongation bezeichnet die Verlängerung eines bestehenden Immobiliendarlehens bei derselben Bank nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu neu vereinbarten Konditionen.

Wie funktioniert eine Prolongation?

Wenn die Zinsbindung eines Immobilienkredits ausläuft - üblich sind Zeiträume von 5, 10, 15 oder 20 Jahren - steht der Darlehensnehmer vor der Frage der Anschlussfinanzierung. Die Prolongation ist dabei der einfachste und bequemste Weg: Der Kreditnehmer bleibt bei seiner bisherigen Bank und vereinbart lediglich einen neuen Zinssatz für die nächste Zinsbindungsperiode. Grundschuld, Kontonummer und Vertragsverhältnis bleiben unverändert.

In der Regel unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein schriftliches Prolongationsangebot. Dieses enthält den neuen Sollzins, die vorgeschlagene Zinsbindungsdauer und gegebenenfalls angepasste Tilgungsmodalitäten. Der Kreditnehmer kann dieses Angebot annehmen, nachverhandeln oder ablehnen.

Der wesentliche Vorteil der Prolongation liegt im geringen Aufwand: Es fallen weder Notar- noch Grundbuchkosten an, da die bestehende Grundschuld weiterläuft. Auch eine erneute Bonitätsprüfung entfällt in den meisten Fällen. Dem steht als Nachteil gegenüber, dass der angebotene Zinssatz nicht zwingend der beste am Markt verfügbare ist. Banken kalkulieren bei Prolongationen häufig mit der Bequemlichkeit des Kunden und bieten nicht automatisch ihren günstigsten Zins an.

Die beiden wichtigsten Alternativen zur Prolongation sind die Umschuldung - also der Wechsel zu einer anderen Bank mit günstigeren Konditionen - und das Forward-Darlehen, mit dem sich der Anschlusszins bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung gesichert werden kann.

Verhandlungsspielraum und Zinsvergleich

Viele Darlehensnehmer unterschätzen ihren Verhandlungsspielraum bei der Prolongation. Die bestehende Bank hat ein wirtschaftliches Interesse daran, den Kunden zu halten, denn ein Wechsel bedeutet für sie den Verlust eines laufenden Kreditengagements. Wir empfehlen daher, vor der Annahme eines Prolongationsangebots mindestens zwei bis drei Vergleichsangebote anderer Banken einzuholen.

Schon die Vorlage eines günstigeren Konkurrenzangebots führt erfahrungsgemäß dazu, dass die Hausbank ihren Zinssatz nachbessert. Ein Zinsunterschied von nur 0,2 Prozentpunkten kann bei einer Restschuld von 200.000 Euro über zehn Jahre eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro bedeuten. Wichtig ist dabei, stets den Effektivzins zu vergleichen - nicht den Nominalzins.

Neben dem Zinssatz sollten bei der Prolongation auch die weiteren Konditionen verhandelt werden: Sondertilgungsrechte (mindestens 5 % der Darlehenssumme jährlich kostenfrei sollten Standard sein), die Möglichkeit zur Tilgungsanpassung sowie eventuelle Bereitstellungszinsen bei verspäteter Auszahlung. Diese Nebenkonditionen haben im Laufe der Zinsbindung ebenfalls erheblichen wirtschaftlichen Einfluss und werden von vielen Kreditnehmern bei der Verhandlung übersehen.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind neben den überregionalen Großbanken auch regionale Institute wie die Sparkasse Nürnberg, die Sparda-Bank oder die Volksbanken Raiffeisenbanken in Franken stark im Immobilienfinanzierungsgeschäft vertreten. Wir empfehlen unseren Kunden, bei anstehender Anschlussfinanzierung sowohl überregionale Angebote als auch die Konditionen der regionalen Institute einzuholen. Gerade die fränkischen Genossenschaftsbanken bieten bei guter Bonität oft attraktive Prolongationskonditionen, um Bestandskunden zu halten. Wer sich frühzeitig - idealerweise zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung - mit dem Thema beschäftigt, hat genug Zeit für einen fundierten Vergleich und muss kein erstbestes Angebot akzeptieren.

Prolongation vs. Umschuldung: Was ist besser?

Die Entscheidung zwischen Prolongation und Umschuldung hängt von mehreren Faktoren ab. Die Prolongation punktet mit minimalem Aufwand: kein Bankwechsel, keine neuen Bonitätsprüfungen, keine Kosten für Grundschuldabtretung. Das ist besonders relevant für Kreditnehmer, deren Bonität sich seit dem ursprünglichen Darlehenabschluss verschlechtert hat - etwa durch den Eintritt ins Rentenalter, Selbstständigkeit oder ein reduziertes Einkommen.

Die Umschuldung lohnt sich, wenn eine andere Bank einen deutlich günstigeren Effektivzins bietet. Als Faustregel gilt: Liegt der Unterschied bei mehr als 0,3 Prozentpunkten, überwiegen bei einer Restschuld ab 150.000 Euro die Zinsersparnisse die Umschuldungskosten in der Regel deutlich. Wichtig: Die bestehende Grundschuld als „Briefgrundschuld” kann oft an die neue Bank abgetreten werden - das reduziert die Wechselkosten erheblich.

Eine weitere Option ist das Forward-Darlehen: Wer die Zinsbindung erst in zwei bis fünf Jahren ablaufen hat, kann sich den aktuellen Zins für einen Aufschlag von typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf sichern. In Phasen steigender Zinsen ist das eine strategisch kluge Absicherung.

Tilgung bei der Prolongation anpassen

Ein oft unterschätzter Vorteil der Prolongationsphase ist die Möglichkeit, die Tilgungsrate anzupassen. Wer bei Abschluss des ursprünglichen Darlehens eine Anfangstilgung von 1 % gewählt hatte, kann bei der Prolongation auf 2 oder 3 % erhöhen - sofern es das Haushaltsbudget erlaubt. Gerade in Niedrigzinsphasen mit hoher Restschuld kann eine erhöhte Tilgung die Gesamtzinsbelastung erheblich reduzieren und die vollständige Entschuldung deutlich vorziehen. Umgekehrt können Darlehensnehmer in finanziell angespannten Phasen die Tilgungsrate vorübergehend senken, um Liquidität zu sichern - sofern die Bank mitspielt.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich das Prolongationsangebot meiner Bank annehmen?

Nein. Der Darlehensnehmer ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht verpflichtet, das Angebot der bisherigen Bank anzunehmen. Gemäß § 489 BGB besteht nach zehn Jahren Zinsbindung ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Der Kredit kann dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank umgeschuldet werden. Auch bei kürzeren Zinsbindungen ist ein Wechsel zum Ende der Bindungsfrist problemlos möglich.

Welche Kosten entstehen bei einer Prolongation?

Die Prolongation bei derselben Bank ist in der Regel kostenfrei. Es fallen keine Notar- oder Grundbuchgebühren an, da die bestehende Grundschuld weiterläuft. Erst bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank entstehen Kosten für die Grundschuldabtretung - üblicherweise zwischen 200 und 500 Euro inklusive Notar- und Grundbuchgebühren. Hinzu kommen bei manchen Banken Bearbeitungsgebühren für den neuen Kreditvertrag, die jedoch selten mehr als 250 Euro betragen.

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Wir empfehlen, spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. So bleibt genug Zeit, um Vergleichsangebote einzuholen und gegebenenfalls mit der Hausbank nachzuverhandeln. Wer sich in einer Niedrigzinsphase befindet und steigende Zinsen erwartet, kann über ein Forward-Darlehen auch deutlich früher - bis zu fünf Jahre im Voraus - einen Zinssatz sichern.

Welche Unterlagen benötige ich für die Prolongation?

Bei einer reinen Prolongation bei der bisherigen Bank reicht in den meisten Fällen die Unterzeichnung des zugesandten Prolongationsangebots. Einige Banken verlangen aktualisierte Einkommensnachweise, insbesondere wenn sich die persönlichen Verhältnisse geändert haben. Bei einer Umschuldung zu einer neuen Bank sind die Anforderungen umfangreicher: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, aktueller Versicherungsnachweis und Objektunterlagen sind üblich.

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