Quellensteuer (Ausland)

Quellensteuer (Ausland) bezeichnet eine Steuer, die ein Staat auf Einkünfte erhebt, die aus seinem Territorium stammen und an Personen oder Unternehmen im Ausland ausgezahlt werden - also direkt an der Quelle einbehalten wird. Im Immobilienbereich betrifft dies vor allem Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne und Pachtzinsen aus im Ausland gelegenen Immobilien, die deutschen Steuerpflichtigen zufließen, sowie umgekehrt deutsche Einkünfte ausländischer Eigentümer. Die Quellensteuer ist oft ein zentrales Thema internationaler Steuerplanung und kann durch Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) reduziert oder angerechnet werden.

Funktionsweise der Quellensteuer im internationalen Immobilienrecht

Wenn ein in Deutschland ansässiger Eigentümer Mieteinnahmen aus einer spanischen Ferienimmobilie erzielt, ist Spanien als Quellenstaat berechtigt, diese Einkünfte zu besteuern. Deutschland als Wohnsitzstaat des Eigentümers beansprucht in der Regel ebenfalls das Besteuerungsrecht. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und dem jeweiligen Quellenstaat legt fest, welchem Staat das vorrangige Besteuerungsrecht zusteht und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird - entweder durch Freistellung (Freistellungsmethode) oder durch Anrechnung der ausländischen Quellensteuer auf die deutsche Einkommensteuer (Anrechnungsmethode).

Die Freistellungsmethode ist in vielen europäischen DBA die Regel bei Immobilieneinkünften: Der Belegenheitsstaat besteuert allein, Deutschland stellt die Einkünfte frei, berücksichtigt sie aber im Progressionsvorbehalt. Die Anrechnungsmethode kommt dagegen häufiger bei Dividenden und Zinsen zum Einsatz, vereinzelt aber auch bei Immobilieneinkünften. Für den Steuerpflichtigen ist es deshalb entscheidend zu wissen, welche Methode das konkrete DBA für Immobilieneinkünfte vorsieht - denn davon hängt die gesamte Steuerplanung ab.

Besteuerung ausländischer Immobilieneigentümer in Deutschland

Umgekehrt: Wenn ein im Ausland ansässiger Eigentümer Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie erzielt, hat Deutschland als Quellenstaat das Besteuerungsrecht. Der ausländische Eigentümer muss in Deutschland eine beschränkte Steuerpflicht erklären und Einkünfte aus der deutschen Immobilie in einer deutschen Einkommensteuererklärung angeben. Der Steuerabzug (Quellensteuer) kann auch direkt beim Mieter ansetzen, wenn dieser gewerblich ist und an einen beschränkt steuerpflichtigen Vermieter zahlt (§ 50a EStG gilt vor allem für bestimmte Einkünfte, nicht generell für Mieten).

Ausländische Eigentümer mit Vermietungseinnahmen aus Deutschland können grundsätzlich dieselben Werbungskosten abziehen wie inländische Vermieter - also Abschreibung (AfA), Zinsen, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Die beschränkte Steuerpflicht gilt jedoch nur für die deutschen Einkünfte; das Welteinkommen des ausländischen Eigentümers wird in Deutschland nicht herangezogen.

Relevanz für deutsche Immobilieneigentümer im Ausland

Deutsche Eigentümer mit Auslandsimmobilien - häufig Feriendomizile in Spanien, Portugal, Österreich oder anderen EU-Ländern - müssen ihre ausländischen Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung angeben, auch wenn sie bereits im Quellenstaat versteuert wurden. Je nach DBA werden die Auslandseinkünfte in Deutschland entweder freigestellt (aber für den Progressionsvorbehalt berücksichtigt) oder die ausländische Steuer wird angerechnet. Eine fachkundige steuerliche Beratung durch einen international erfahrenen Steuerberater ist in diesen Fällen dringend empfehlenswert.

Nicht zu unterschätzen ist auch die Frage der lokalen Erklärungspflichten: Viele Länder verlangen, dass gebietsfremde Vermieter regelmäßig lokale Steuererklärungen abgeben - in Spanien beispielsweise vierteljährlich über das Formular Modelo 210. Versäumnisse können zu Bußgeldern führen, auch wenn die eigentliche Steuerlast gering ist. Die Verwaltung einer Auslandsimmobilie erfordert damit oft mehr bürokratischen Aufwand als erwartet.

Quellensteuer und Erbschaftssteuer bei Auslandsimmobilien

Neben Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen kann auch die Vererbung einer Auslandsimmobilie Quellensteuerprobleme erzeugen. Wenn ein in Deutschland ansässiger Erblasser eine Immobilie in Spanien, Frankreich oder einem anderen Land hinterlässt, kann der Belegenheitsstaat Erbschaftssteuer erheben. Ob und wie diese auf die deutsche Erbschaftssteuer angerechnet wird, hängt vom jeweiligen DBA ab - wobei Deutschland nur mit wenigen Ländern spezifische Erbschaftssteuer-DBA geschlossen hat. Die Doppelbelastung ist daher bei Auslandsimmobilien in der Erbschaft ein reales Risiko. Eine frühzeitige Nachfolgeplanung unter Einbeziehung eines international erfahrenen Steuerberaters oder Notars ist empfehlenswert.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg, die eine Ferienimmobilie im europäischen Ausland besitzen und vermieten, sollten sicherstellen, dass sie ihre Auslandseinkünfte vollständig in ihrer deutschen Steuererklärung angeben. Die Finanzbehörden tauschen zunehmend Informationen aus (automatischer Informationsaustausch nach dem Common Reporting Standard, CRS). Seit 2017 gilt der CRS für über 100 Länder weltweit - die Nichtangabe von Auslandseinkünften ist damit faktisch kein kalkulierbares Risiko mehr.

Wir empfehlen, frühzeitig einen Steuerberater mit internationalem Fokus einzuschalten; in Nürnberg gibt es mehrere auf internationales Steuerrecht spezialisierte Steuerberatungen. Gerade bei geplanter Aufgabe oder Vererbung einer Auslandsimmobilie sollte die steuerliche Situation bereits Jahre im Voraus strukturiert werden, um unnötige Steuernachzahlungen zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Deutscher Quellensteuer zahlen, wenn ich meine spanische Wohnung vermiete?

Ja. Spanien erhebt auf Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien, die Gebietsfremde erzielen, eine Quellensteuer (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Der Steuersatz für EU-Bürger beträgt 19 Prozent. Die spanische Steuer kann in Deutschland auf die Einkommensteuer angerechnet werden, sofern das DBA Deutschland-Spanien die Anrechnungsmethode vorsieht.

Wie läuft der automatische Informationsaustausch zwischen Steuerbehörden?

Im Rahmen des OECD-Standards “Common Reporting Standard” (CRS) tauschen die EU-Mitgliedstaaten und viele weitere Staaten jährlich automatisch Kontodaten und Einkünfte aus. Auch Immobilienerträge werden zunehmend erfasst. Auslandseinkünfte, die nicht in der deutschen Steuererklärung angegeben wurden, können damit aufgedeckt werden.

Was passiert, wenn ich Auslandseinkünfte nicht in Deutschland erkläre?

Das Verschweigen steuerlich relevanter Auslandseinkünfte kann als Steuerhinterziehung gewertet werden (§ 370 AO). Es drohen Steuernachzahlungen, Zinsen und ggf. Strafzahlungen. Eine strafbefreiende Selbstanzeige ist möglich, wenn die Einkünfte noch nicht von der Finanzbehörde entdeckt wurden. Im Zweifel sollte sofort ein Steueranwalt konsultiert werden.

Lohnt sich eine Auslandsimmobilie steuerlich trotz Quellensteuer?

Das hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend sind der anwendbare DBA-Mechanismus, die tatsächliche Steuerbelastung im Quellenstaat und der persönliche Grenzsteuersatz in Deutschland. In vielen Fällen ist die Gesamtsteuerlast bei einer Auslandsimmobilie nicht höher als bei einer vergleichbaren deutschen Investition - jedoch ist die Komplexität der Steuerpflichten erheblich größer. Wer die steuerlichen Verpflichtungen im Quellenstaat nicht aktiv verwaltet, riskiert Bußgelder und Zinsen, die die Rendite empfindlich schmälern.

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