Realkredit

Realkredit - Der Realkredit ist ein langfristiges Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) auf eine Immobilie besichert ist und dessen Beleihung die Beleihungsgrenze von 60 % des Beleihungswerts nicht übersteigt. Diese erstrangige Besicherung innerhalb der 60-%-Grenze unterscheidet den Realkredit von Personalkrediten und nachrangigen Darlehen und ermöglicht den günstigsten Zinssatz, den die Baufinanzierung bietet.

Beleihungswert und 60-%-Grenze

Der Beleihungswert ist ein konservativ ermittelter, nachhaltiger Wert der Immobilie, der unter dem Verkehrswert liegt (typischerweise 80-90 % des Verkehrswerts). Die 60-%-Grenze bezieht sich auf diesen Beleihungswert. Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro und einem Beleihungswert von 425.000 Euro beträgt die Realkreditgrenze 255.000 Euro (60 % × 425.000 Euro). Finanzierungen innerhalb dieser Grenze gelten regulatorisch als besonders sicher und werden von Pfandbriefbanken zur Pfandbriefdeckung verwendet. Dadurch können diese Darlehen besonders günstig refinanziert werden - was sich in niedrigeren Zinsen für den Kreditnehmer niederschlägt.

Bedeutung für die Baufinanzierung

In der Praxis ist der Realkredit der Kernbaustein jeder Immobilienfinanzierung. Er bietet die niedrigsten Zinsen, die längsten Zinsbindungen (bis 30 Jahre) und die sichersten Konditionen. Übersteigt der Finanzierungsbedarf die 60-%-Grenze, wird der darüber hinausgehende Teil als Personalkredit (1a-Darlehen) oder nachrangiges Darlehen finanziert - zu höheren Zinsen, weil das Risiko für die Bank steigt. Die Gesamtfinanzierung besteht dann aus einem Realkredit (1. Rang, bis 60 %) und einem oder mehreren ergänzenden Darlehen.

Realkredit und Pfandbrief: das Refinanzierungssystem dahinter

Der günstige Zinssatz des Realkredits ist kein Zufall, sondern das Ergebnis eines bewährten deutschen Refinanzierungssystems. Pfandbriefbanken (Hypothekenbanken) bündeln ihre Realkredite zu einem Deckungsstock und emittieren auf dieser Grundlage Pfandbriefe am Kapitalmarkt. Da Pfandbriefe als besonders sichere Wertpapiere gelten - das Pfandbriefgesetz (PfandBG) schreibt strenge Anforderungen an die Qualität der Deckungsmasse vor -, akzeptieren institutionelle Anleger (Versicherungen, Pensionsfonds) niedrige Zinsen. Dieser Kostenvorteil wird direkt an den Endkreditnehmer weitergegeben.

Deutschland hat eine der weltweit ältesten Pfandbriefsysteme; erste Pfandbriefe wurden bereits im 18. Jahrhundert ausgegeben. Die Stabilität dieses Systems hat sich auch in Krisen (Finanzkrise 2008, Zinsanstieg 2022) bewährt - Pfandbriefe galten nie als ausfallgefährdet. Für Kreditnehmer bedeutet das: Der Realkredit ist die verlässlichste und günstigste Immobilienfinanzierungsform auf dem deutschen Markt, die durch ein bewährtes institutionelles Fundament abgesichert ist.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, bei der Finanzierungsplanung auf die 60-%-Beleihungsgrenze zu achten. Wer mindestens 40 % des Beleihungswerts als Eigenkapital einbringt (inklusive Erwerbsnebenkosten), finanziert ausschließlich im Realkredit-Bereich und erhält die besten Konditionen. Bei einer typischen Eigentumswohnung in Nürnberg (Kaufpreis 350.000 Euro, Beleihungswert ca. 300.000 Euro) wäre das ein Eigenkapitaleinsatz von ca. 170.000 Euro. Wer weniger Eigenkapital hat, sollte die Finanzierung so strukturieren, dass der Realkredit-Anteil maximiert und der teurere Ergänzungskredit minimiert wird.

In der aktuellen Marktphase (2025/2026) mit moderat gesunkenen Zinsen gegenüber dem Hochpunkt 2023 bietet der Realkredit wieder attraktive Konditionen - insbesondere bei langen Zinsbindungen (15-20 Jahre), die das aktuelle Niveau langfristig sichern. Wir arbeiten in der Metropolregion Nürnberg mit erfahrenen Finanzierungsberatern zusammen, die Ihnen helfen, die optimale Realkreditstruktur für Ihr Vorhaben zu entwickeln - ob für den Kauf einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses oder für die Anschlussfinanzierung eines Bestandsobjekts.

Häufig gestellte Fragen

Was unterscheidet den Realkredit vom Hypothekendarlehen?

Begrifflich werden Realkredit und Hypothekendarlehen oft synonym verwendet, aber es gibt einen feinen Unterschied: Der Realkredit ist an die 60-%-Beleihungsgrenze gebunden und wird regulatorisch privilegiert behandelt (Pfandbrieffähigkeit, niedrigere Eigenkapitalanforderung der Bank). Ein Hypothekendarlehen kann dagegen auch über die 60-%-Grenze hinausgehen. In der Praxis spricht man bei erstrangigen Darlehen bis 60 % von Realkredit, bei höheren Beleihungen von Hypothekendarlehen mit erhöhtem Risiko.

Warum ist der Realkredit günstiger als andere Darlehen?

Drei Gründe: Erstens ist das Ausfallrisiko bei einer Beleihung bis 60 % statistisch sehr gering - selbst bei deutlichen Marktpreisrückgängen reicht die Sicherheit. Zweitens können Pfandbriefbanken diese Darlehen zur Emission von Pfandbriefen verwenden und sich so günstig am Kapitalmarkt refinanzieren. Drittens müssen Banken regulatorisch weniger Eigenkapital für Realkredite vorhalten. Diese Vorteile gibt die Bank in Form niedrigerer Zinsen an den Kreditnehmer weiter.

Kann ich nachträglich in den Realkredit-Bereich kommen?

Ja, durch Sondertilgungen oder reguläre Tilgung sinkt die Restschuld. Sobald sie unter die 60-%-Grenze fällt, können Sie bei einer Prolongation oder Umschuldung bessere Konditionen verhandeln. Manche Banken passen den Zinssatz automatisch an, wenn die Beleihungsgrenze unterschritten wird - fragen Sie aktiv nach diesem sogenannten Beleihungsauslauf-Rabatt. Auch eine Wertsteigerung der Immobilie verbessert den Beleihungsauslauf und kann bei Neuverhandlung zu günstigeren Konditionen führen.

Wie unterscheidet sich die Realkredit-Finanzierung für Kapitalanleger von der Eigennutzer-Finanzierung?

Für Kapitalanleger - also Käufer von Mietimmobilien - gelten bei der Realkreditvergabe im Wesentlichen dieselben Grundprinzipien wie für Eigennutzer, jedoch prüfen Banken zusätzlich die Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieterträge. Der Beleihungswert wird bei Renditeobjekten häufig konservativer angesetzt als bei selbstgenutzten Immobilien, da das Risikoprofil eines vermieteten Objekts (Mietausfall, Verwaltungsaufwand, Instandhaltung) höher eingeschätzt wird. Typischerweise verlangen Banken bei Kapitalanlage-Finanzierungen einen Beleihungsauslauf von maximal 70 bis 75 % des Beleihungswerts, um im Realkredit-Bereich zu bleiben. In der Metropolregion Nürnberg, wo die Kaufpreise seit 2010 deutlich gestiegen sind, ergibt sich daraus bei einem Mehrfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 1.200.000 Euro und einem Beleihungswert von ca. 1.000.000 Euro eine Realkredit-Obergrenze von 600.000 Euro. Anleger, die mehr Fremdkapital einsetzen möchten, finanzieren den Mehraufwand zu höheren Konditionen - was die Gesamtrendite des Investments entsprechend reduziert. Wir empfehlen Investoren, die Finanzierungsstruktur bereits vor der Angebotsabgabe mit einem bankunabhängigen Finanzierungsberater zu klären.

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