Quellensteuer

Quellensteuer - Die Quellensteuer ist eine Steuererhebungsform, bei der die Steuer direkt an der Quelle der Einkünfte einbehalten und an das Finanzamt abgeführt wird - nicht vom Steuerpflichtigen selbst, sondern vom Zahlenden. Im Immobilienbereich ist die Quellensteuer relevant bei Einkünften aus Immobilienbesitz im Ausland, bei Zahlungen an ausländische Dienstleister und bei der Kapitalertragsteuer auf Ausschüttungen von Immobilienfonds.

Quellensteuer bei ausländischem Immobilienbesitz

Besitzt ein in Deutschland ansässiger Eigentümer eine Immobilie im Ausland, erhebt das Belegenheitsland häufig eine Quellensteuer auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne. Die Höhe variiert stark: In Spanien werden 19 % auf Mieteinnahmen einbehalten, in Österreich 20 %, in Frankreich bis zu 33 %. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, regeln Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) die Anrechnung der ausländischen Quellensteuer auf die deutsche Steuerschuld. Der Eigentümer muss die ausländischen Einkünfte in der deutschen Steuererklärung angeben und kann sich die gezahlte Quellensteuer anrechnen oder freistellen lassen.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Anrechnungs- und Freistellungsmethode: Bei der Freistellungsmethode werden die ausländischen Einkünfte in Deutschland nicht besteuert, erhöhen aber den Steuersatz auf das deutsche Einkommen (Progressionsvorbehalt). Bei der Anrechnungsmethode wird die im Ausland gezahlte Quellensteuer direkt auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, maximal bis zur Höhe der deutschen Steuer auf diese Einkünfte. Welche Methode gilt, hängt vom jeweiligen DBA ab - und kann erhebliche Unterschiede in der tatsächlichen Steuerbelastung bewirken.

Kapitalertragsteuer bei Immobilienfonds

Ausschüttungen von offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterliegen in Deutschland der Kapitalertragsteuer (25 % zzgl. Soli und ggf. KiSt), die als Quellensteuer direkt von der Depotbank einbehalten wird. Seit der Investmentsteuerreform 2018 werden bei Immobilienfonds Teilfreistellungen gewährt: 60 % der Erträge bei Fonds mit überwiegend inländischen Immobilien, 80 % bei ausländischen Immobilien. Dadurch sinkt die effektive Steuerbelastung erheblich. Die Kapitalertragsteuer ist auf die persönliche Einkommensteuer anrechenbar.

Besonders bei Real Estate Investment Trusts (REITs) und ausländischen Immobilienfonds können grenzüberschreitende Quellensteuerprobleme auftreten. Ausländische Quellensteuer auf Fondsebene kann unter Umständen nicht vollständig auf die deutsche Steuer angerechnet werden, was zu einer echten Zusatzbelastung führt. Wer in solche Produkte investiert, sollte die steuerliche Struktur des Fonds genau prüfen und den Steuerberater einbeziehen.

Quellensteuer und Grunderwerbsteuer im Ausland

Beim Kauf einer Auslandsimmobilie ist auch der ausländische Erwerb häufig mit Steuerpflichten verbunden, die als Quellensteuer-ähnliche Abgaben strukturiert sind. In Spanien beispielsweise fällt beim Kauf durch Ausländer in manchen Regionen eine erhöhte Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer an; in Frankreich gibt es ähnliche Übertragungsabgaben. Diese sind zwar keine Quellensteuer im engeren Sinne, reduzieren aber wie diese den Nettovorteil aus dem Investment. Beim Verkauf können zudem Spekulationssteuern im Quellenstaat anfallen, die unabhängig von der deutschen Einkommensteuer zu entrichten sind.

Zusätzlich zu den laufenden Steuern auf Mieteinnahmen sind bei Auslandsimmobilien häufig lokale Grundbesitzsteuern (z. B. die spanische IBI, die französische Taxe foncière oder die österreichische Grundsteuer) zu berücksichtigen. Diese Abgaben sind in der Regel nicht auf die deutsche Steuerschuld anrechenbar, mindern aber als Werbungskosten die steuerpflichtigen ausländischen Mieteinnahmen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, die Immobilien im Ausland besitzen oder in Immobilienfonds investiert haben, ihre Steuererklärung von einem Steuerberater mit internationaler Erfahrung erstellen zu lassen. Die Anrechnung ausländischer Quellensteuern erfordert korrekte Nachweise und die Kenntnis der jeweiligen DBA-Regelungen. Häufiger Fehler: Die im Ausland gezahlte Quellensteuer wird nicht oder falsch auf die deutsche Steuer angerechnet - das kostet bares Geld. Bei Immobilienfonds-Ausschüttungen sollten Sie prüfen, ob die Teilfreistellung korrekt angewendet wird, und die Steuerbescheinigung Ihrer Depotbank sorgfältig aufbewahren.

In Nürnberg gibt es eine Reihe auf internationales Steuerrecht spezialisierter Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Wir empfehlen, diese spätestens dann einzubeziehen, wenn Sie eine Auslandsimmobilie erwerben oder veräußern möchten - idealerweise schon in der Planungsphase, um die Steuerfolgen in Ihre Investitionsentscheidung einzubeziehen.

Häufig gestellte Fragen

Wird die ausländische Quellensteuer automatisch in Deutschland angerechnet?

Nein. Die Anrechnung muss in der deutschen Steuererklärung beantragt werden (Anlage AUS). Sie müssen die im Ausland gezahlte Quellensteuer durch einen Steuerbescheid oder eine Bescheinigung des ausländischen Finanzamts nachweisen. Angerechnet wird maximal der Betrag, der der deutschen Steuer auf diese Einkünfte entspricht. Übersteigt die ausländische Quellensteuer den deutschen Steuersatz, geht der Differenzbetrag verloren - es sei denn, das DBA sieht eine Erstattung im Quellenstaat vor.

Was passiert, wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen existiert?

Ohne DBA droht eine echte Doppelbesteuerung: Das Belegenheitsland besteuert die Einkünfte per Quellensteuer, und Deutschland besteuert sie als Welteinkommen erneut. In diesem Fall kann der Steuerpflichtige nach § 34c EStG die ausländische Steuer auf die deutsche Steuer anrechnen oder als Werbungskosten abziehen. Die Anrechnung ist in der Regel günstiger. Deutschland hat mit über 90 Staaten DBA abgeschlossen - Lücken bestehen vor allem bei weniger verbreiteten Immobilienstandorten.

Muss ich als Vermieter in Deutschland Quellensteuer einbehalten?

Grundsätzlich nein - bei Mietzahlungen an inländische Vermieter wird keine Quellensteuer einbehalten. Eine Ausnahme besteht nach § 50a EStG bei Zahlungen an ausländische Vermieter (beschränkt Steuerpflichtige): Der Mieter oder die Hausverwaltung muss in bestimmten Fällen einen Steuerabzug vornehmen. Dies betrifft vor allem gewerbliche Mieten an ausländische Vermieter. Bei Wohnraummieten an ausländische Privatvermieter besteht grundsätzlich keine Abzugspflicht - der Vermieter muss aber eine Steuererklärung in Deutschland abgeben.

Wie wirkt sich der Progressionsvorbehalt auf meine Steuerlast aus?

Wenn ausländische Einkünfte in Deutschland nach der Freistellungsmethode steuerfrei gestellt werden, erhöhen sie dennoch den Steuersatz auf das übrige inländische Einkommen. Das bedeutet: Die freigestellten Auslandseinkünfte zahlen zwar keine Steuer, aber das in Deutschland steuerpflichtige Einkommen wird mit einem höheren Satz besteuert als ohne die Auslandseinkünfte. Bei niedrigen Auslandseinkünften ist dieser Effekt marginal, bei hohen Mieteinnahmen aus dem Ausland kann er die Steuerlast spürbar erhöhen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.