Privilegiertes Bauen

Privilegiertes Bauen bezeichnet die gesetzlich geregelte Möglichkeit, im bauplanungsrechtlichen Außenbereich Gebäude zu errichten, ohne dass ein Bebauungsplan vorliegt. Gemäß § 35 Abs. 1 BauGB sind bestimmte Vorhaben - vor allem landwirtschaftliche Betriebe, Windenergieanlagen und bestimmte Ver- und Entsorgungsanlagen - im Außenbereich ausnahmsweise zulässig, sofern keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Der Begriff grenzt diese privilegierten Vorhaben klar von sonstigen Bauvorhaben ab, die im Außenbereich grundsätzlich nicht erlaubt sind.

Welche Vorhaben sind im Außenbereich privilegiert?

Der Gesetzgeber hat in § 35 Abs. 1 BauGB einen abschließenden Katalog privilegierter Vorhaben festgelegt. Dazu gehören Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien (Windkraft, Solarfreiflächenanlagen), Vorhaben zur öffentlichen Versorgung sowie bestimmte Freizeitanlagen wie Campingplätze unter engen Voraussetzungen. Entscheidend ist, dass das Vorhaben dem jeweiligen Zweck tatsächlich dient - ein landwirtschaftlicher Betrieb muss beispielsweise wirtschaftlich dauerhaft lebensfähig sein. Die Privilegierung bedeutet nicht, dass das Baurecht automatisch gilt; öffentliche Belange wie Naturschutz, Wasserschutz oder das Landschaftsbild müssen stets berücksichtigt werden.

Abgrenzung: Privilegiert vs. sonstiges Bauen im Außenbereich

Nicht privilegierte Bauvorhaben im Außenbereich sind nach § 35 Abs. 2 BauGB nur in engen Ausnahmefällen genehmigungsfähig und müssen öffentliche Belange ausdrücklich unberührt lassen. In der Praxis werden solche sonstigen Vorhaben von Behörden sehr restriktiv beurteilt. Daneben gibt es die Kategorie des begünstigten Bestandsschutzes: Bestandsgebäude im Außenbereich können unter Umständen umgenutzt oder erweitert werden, wenn die Nutzungsänderung städtebaulich vertretbar ist (§ 35 Abs. 4 BauGB). Gerade bei der Umnutzung alter Scheunen oder Hofstellen ist diese Regelung in Franken relevant.

Genehmigungsverfahren und Behörden

Die Genehmigung privilegierter Außenbereichsvorhaben erfolgt durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde, in der Regel das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt. Neben der Baugenehmigung sind häufig weitere Fachgenehmigungen einzuholen - etwa Immissionsschutzgenehmigungen für Windräder oder wasserrechtliche Erlaubnisse. Die Gemeinde hat zwar kein volles Vetorecht, wird aber im Rahmen des gemeindlichen Einvernehmens (§ 36 BauGB) beteiligt und kann Bedenken geltend machen.

Das Verfahren kann je nach Vorhaben mehrere Monate bis über ein Jahr dauern, da neben der baurechtlichen Prüfung auch naturschutzrechtliche, wasserrechtliche und ggf. immissionsschutzrechtliche Belange abzuklären sind. Für Windkraftanlagen ab einer gewissen Größe gilt zudem das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) als Genehmigungsgrundlage, das ein eigenständiges, besonders aufwendiges Verfahren vorsieht.

Privilegiertes Bauen und Nutzungsänderungen

Besonders komplex ist die Frage der Nutzungsänderung bestehender Gebäude im Außenbereich. § 35 Abs. 4 BauGB sieht sogenannte „begünstigte Nutzungsänderungen” vor: Bestehende Wohngebäude im Außenbereich können unter bestimmten Umständen umgebaut, erweitert oder anderweitig genutzt werden. Die Bedingungen sind jedoch eng: Das Gebäude muss vor einer bestimmten Zeit errichtet worden sein, städtebauliche Gründe dürfen nicht entgegenstehen, und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Für die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude (z. B. Scheune zur Ferienwohnung) ist § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB die maßgebliche Norm.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg liegen viele landwirtschaftliche Flächen und historische Gehöfte im Außenbereich - vor allem im Nürnberger Land, im Landkreis Roth, in Ansbach-Nord und im Bereich des Knoblauchlandes. Wer einen alten Aussiedlerhof kaufen oder eine Scheune umnutzen möchte, sollte vor dem Erwerb unbedingt klären, ob das geplante Vorhaben nach § 35 BauGB genehmigungsfähig ist. Wir empfehlen, frühzeitig eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde - beispielsweise beim Landkreis Nürnberger Land oder dem Landkreis Roth - zu stellen. Eine solche Voranfrage schafft Planungssicherheit, bevor Sie sich vertraglich binden. Die Kosten einer Bauvoranfrage (in Bayern in der Regel einige Hundert Euro) sind gut investiert, wenn sie eine teure Fehlinvestition in ein nicht entwickelbares Grundstück verhindern.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich im Außenbereich ein Wohnhaus bauen?

In aller Regel nein. Ein reines Wohnhaus gehört nicht zu den privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB. Nur wenn das Wohnhaus betriebsnotwendig ist - etwa eine Betriebsleiterwohnung auf einem aktiven Landwirtschaftsbetrieb - kann es im Einzelfall genehmigungsfähig sein.

Was passiert mit Gebäuden, die bereits im Außenbereich stehen?

Bestehende Gebäude genießen Bestandsschutz; sie dürfen unterhalten und in engen Grenzen auch geändert werden. Eine Nutzungsänderung - z. B. vom Stall zur Ferienwohnung - erfordert jedoch eine neue Genehmigung und ist nur unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB möglich.

Wie unterscheidet sich der Außenbereich vom Innenbereich?

Der Innenbereich (§ 34 BauGB) umfasst Gebiete, die bereits durch zusammenhängende Bebauung geprägt sind. Dort richtet sich die Zulässigkeit nach dem Charakter der näheren Umgebung. Der Außenbereich ist der nicht beplante und nicht zusammenhängend bebaute Bereich, für den die strengen Regeln des § 35 BauGB gelten.

Kann eine Ferienwohnung im Außenbereich genehmigt werden?

Die Umnutzung eines bestehenden landwirtschaftlichen Gebäudes (z. B. einer Scheune oder eines alten Stallgebäudes) zu Ferienwohnungen ist unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB möglich. Das Gebäude muss eine zulässigerweise errichtete Wohn- oder Betriebsstätte sein, die Nutzungsänderung muss städtebaulich vertretbar sein, und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes darf nicht wesentlich verändert werden. In der Praxis stellen Gemeinden in der Metropolregion Nürnberg - etwa im Nürnberger Land oder in der Fränkischen Schweiz - hohe Anforderungen an solche Umnutzungen. Es lohnt sich, eine Bauvoranfrage zu stellen, bevor Investitionen in Umbauplanung getätigt werden.

Windenergie im Außenbereich: aktuelle Entwicklungen in Franken

Windkraftanlagen gehören zu den privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB und dürfen im Außenbereich unter bestimmten Voraussetzungen errichtet werden. Bayern hatte lange Zeit mit der sogenannten 10H-Regelung (Mindestabstand zur Wohnbebauung das Zehnfache der Anlagenhöhe) de facto ein faktisches Moratorium für Windkraft in Bayern. Diese Regelung wurde 2023 gelockert: Der Mindestabstand beträgt nun in vielen Gebieten 1.000 Meter, und die Kommunen können über Bauleitplanung Windvorranggebiete ausweisen. In der Metropolregion Nürnberg laufen derzeit (Stand 2026) mehrere Windenergieplanungen in den Landkreisen Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim und Erlangen-Höchstadt. Grundstückseigentümer in diesen Bereichen sollten die kommunalen Flächennutzungsplanänderungen verfolgen, da die Ausweisung von Windvorranggebieten sowohl Chancen (Pachteinnahmen für Standortgrundstücke) als auch Risiken (Wertbeeinflussungen benachbarter Wohngrundstücke) mit sich bringt.

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