Notargebühren

Notargebühren - Notargebühren sind die gesetzlich festgelegten Vergütungen für notarielle Amtstätigkeiten, die bei Immobilientransaktionen zwingend anfallen. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich geregelt, sodass sie nicht verhandelbar sind und bei jedem Notar in gleicher Höhe anfallen.

Bestandteile und Berechnung der Notargebühren

Beim Kauf einer Immobilie setzen sich die Notargebühren aus mehreren Einzelpositionen zusammen. Die Beurkundungsgebühr stellt den größten Posten dar und wird für die Erstellung und Verlesung des Kaufvertrags erhoben. Sie beträgt das 2,0-fache der vollen Gebühr nach der Gebührentabelle B des GNotKG. Hinzu kommt die Vollzugsgebühr in Höhe des 0,5-fachen der vollen Gebühr, die der Notar für die Abwicklung des Kaufvertrags berechnet, also für Einholung von Genehmigungen, Löschungsbewilligungen und die Korrespondenz mit Grundbuchamt und Finanzamt.

Die Betreuungsgebühr in Höhe des 0,5-fachen der vollen Gebühr fällt an, wenn der Notar über die reine Beurkundung hinaus tätig wird, beispielsweise bei der Überwachung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto. Separat berechnet werden die Grundbuchgebühren, die nicht an den Notar, sondern an das Grundbuchamt fließen. Dazu zählen die Eintragung des neuen Eigentümers, die Eintragung einer Grundschuld sowie die Löschung alter Belastungen.

Als Faustregel gilt: Die gesamten Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro ergeben sich beispielhaft etwa 2.600 Euro für den Notar und rund 1.750 Euro für das Grundbuchamt, also insgesamt circa 4.350 Euro. Der genaue Betrag hängt davon ab, ob eine Grundschuld eingetragen wird und ob zusätzliche Tätigkeiten wie die Beurkundung einer Auflassungsvormerkung anfallen.

Rechenbeispiel bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich nach der Gebührentabelle B des GNotKG eine volle Gebühr von 1.070 Euro. Die Beurkundung kostet damit 2.140 Euro (2,0-fach), der Vollzug 535 Euro (0,5-fach) und die Betreuung weitere 535 Euro (0,5-fach). Zusammen mit Auslagen und Mehrwertsteuer belaufen sich die reinen Notarkosten auf rund 3.800 Euro. Wird zusätzlich eine Grundschuld in Höhe von 320.000 Euro eingetragen, kommen Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung (ca. 935 Euro) und die Grundschuldeintragung (ca. 635 Euro) hinzu. Die Gesamtbelastung aus Notar- und Grundbuchkosten liegt in diesem Beispiel bei etwa 5.400 Euro.

Wichtig: Die Notargebühren trägt grundsätzlich der Käufer, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist. Gegenüber dem Notar haften jedoch beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner.

Gebühren für weitere notarielle Tätigkeiten

Neben der Beurkundung des Kaufvertrags fallen im Immobilienbereich häufig Gebühren für weitere notarielle Akte an:

• Beurkundung einer Grundschuldbestellung: Das 1,0-fache der vollen Gebühr nach dem Grundschuldbetrag. Bei 300.000 Euro Grundschuld ca. 800-900 Euro zuzüglich Grundbuchgebühren.
• Auflassungsvormerkung: In der Regel als Nebengeschäft zur Beurkundung gebührenfrei oder als Teil der Vollzugsgebühr.
• Beurkundung eines Schenkungsvertrags: Wie beim Kaufvertrag das 2,0-fache nach dem Wert des Schenkungsgegenstands.
• Beglaubigung von Unterschriften: Pauschal nach § 45 GNotKG, deutlich günstiger als eine vollständige Beurkundung.
• Erbauseinandersetzungsvertrag: Das 2,0-fache der vollen Gebühr nach dem Wert des übertragenen Erbteils.

Wird ein Notaranderkonto eingesetzt - also der Kaufpreis über ein Treuhandkonto des Notars abgewickelt -, fällt zusätzlich eine Verwahrungsgebühr an. Dieses Modell ist deutlich teurer als die direkte Zahlung und wird heute nur noch bei besonderen Risikosituationen empfohlen.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir Käufern, die Notar- und Grundbuchkosten von Anfang an in die Gesamtkalkulation der Kaufnebenkosten einzubeziehen. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer in Bayern (3,5 Prozent) und einer möglichen Maklerprovision summieren sich die Nebenkosten auf 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Wer eine Immobilie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen kauft, sollte den Notar frühzeitig kontaktieren, da beliebte Notariate in der Region oft mehrere Wochen Vorlauf für einen Beurkundungstermin benötigen.

Wir weisen darauf hin, dass der Notar beim Immobilienkauf eine neutrale Amtsperson ist und beide Seiten berät. Sonderwünsche wie ein Notaranderkonto zur Kaufpreisabwicklung verursachen Zusatzkosten und sollten nur dann gewählt werden, wenn besondere Umstände dies erfordern - etwa bei komplexen Erbauseinandersetzungen, mehreren Vorkaufsrechten oder unklaren Grundbuchsituationen.

Wer auf ein Notaranderkonto verzichtet und die Kaufpreiszahlung direkt an den Verkäufer nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars vornimmt, spart die Betreuungsgebühr in Höhe von ca. 535 Euro (bei 400.000 Euro Kaufpreis). Bei einfachen Kaufvorgängen ist dieses Vorgehen heute der Standard und bietet ausreichende Sicherheit, da die Auflassungsvormerkung den Käufer schützt.

Häufig gestellte Fragen

Kann man Notargebühren verhandeln oder sparen?

Nein. Die Gebühren sind im GNotKG bundesweit verbindlich festgelegt und dürfen weder über- noch unterschritten werden. Es gibt keinen Preiswettbewerb zwischen Notaren. Einsparmöglichkeiten bestehen lediglich indirekt: Wer auf ein Notaranderkonto verzichtet, spart die Betreuungsgebühr. Zudem können Käufer prüfen, ob eine etwas niedrigere Grundschuld ausreicht, da die Grundbuchgebühren vom eingetragenen Betrag abhängen - allerdings fordern Banken in der Regel einen gewissen Puffer über die Darlehenssumme hinaus.

Wer zahlt die Notargebühren beim Immobilienkauf?

Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Dies wird im Kaufvertrag so vereinbart. Allerdings sind Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch haftbar. Das bedeutet, dass der Notar seine Gebühren auch vom Verkäufer einfordern kann, falls der Käufer nicht zahlt. In der Praxis stellt der Notar die Rechnung jedoch dem Käufer. Die Kosten für die Löschung bestehender Belastungen des Verkäufers (z. B. einer alten Grundschuld) trägt dagegen in der Regel der Verkäufer.

Sind Notargebühren steuerlich absetzbar?

Für selbstgenutzte Immobilien sind die Notargebühren grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Objekten können die Notar- und Grundbuchkosten hingegen als Anschaffungsnebenkosten den steuerlichen Anschaffungskosten zugerechnet und über die Abschreibung geltend gemacht werden. Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld zählen zu den Finanzierungskosten und sind bei Vermietung sofort als Werbungskosten abzugsfähig - sie erhöhen also nicht die Abschreibungsbasis, sondern mindern direkt den Gewinn.

Was passiert, wenn ein Immobilienkauf nach der Beurkundung nicht vollzogen wird?

Kommt der Kauf trotz Beurkundung nicht zustande - weil eine Partei zurücktritt oder die Finanzierung scheitert -, stellt der Notar dennoch Gebühren für seine bereits erbrachten Leistungen in Rechnung. Die Beurkundungsgebühr entsteht mit der Verlesung und Unterzeichnung der Urkunde, unabhängig vom späteren Vollzug. Käufer sollten sich bewusst sein, dass ein Rücktritt vom notariell beurkundeten Kaufvertrag erhebliche Kosten verursacht - und ohne vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht (z. B. Finanzierungsvorbehalt) möglicherweise auch Schadensersatzpflichten gegenüber dem Verkäufer auslöst.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.