Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind kollektive Kapitalanlagen, die das Geld vieler Anleger bündeln und in ein diversifiziertes Portfolio von Gewerbe- und Wohnimmobilien investieren. Im Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds können Anleger ihre Anteile grundsätzlich laufend zurückgeben - unterliegen seit der Fondsregulierung 2013 aber einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von 12 Monaten. Offene Immobilienfonds sind regulierte Investmentvehikel nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und werden von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verwaltet.

Funktionsweise und Portfoliostruktur

Offene Immobilienfonds investieren vorwiegend in Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandel, Hotels, Logistik) in europäischen und internationalen Metropolregionen. Ein Teil des Fondsvermögens - in der Regel 15-30 % - wird als Liquiditätsreserve in Tagesgeldern und Anleihen gehalten, um Anteilrückgaben bedienen zu können.

Der Anteilswert (NAV - Net Asset Value) wird täglich berechnet und basiert auf regelmäßigen Bewertungsgutachten für alle Fondsimmobilien. Diese Gutachten werden von unabhängigen Sachverständigen erstellt, in der Regel ein- bis zweimal pro Jahr. Zwischen den Gutachterterminen spiegelt der NAV damit keine Marktveränderungen sofort wider - ein strukturelles Merkmal, das in Krisenzeiten zur sogenannten NAV-Illusion führen kann.

Die Ausschüttungsrendite liegt je nach Fonds zwischen 1,5 und 3,5 % pro Jahr; hinzu kommen Wertsteigerungen der Immobilien, die sich im Anteilswert niederschlagen. Die Gesamtrendite (Performance) der bekanntesten deutschen offenen Immobilienfonds lag in den vergangenen Jahren bei 2-3 % p. a. - deutlich stabiler als Aktien, aber mit entsprechend moderatem Ertragsniveau.

Bedeutende deutsche Anbieter

Zu den größten offenen Immobilienfonds in Deutschland gehören:

• Deka Immobilien (DekaBank): u. a. Deka-ImmobilienEuropa
• Union Investment (Volksbanken): u. a. UniImmo: Deutschland
• DWS: u. a. Grundbesitz Europa
• Commerz Real: Hausinvest

Diese Fonds sind breit an europäischen Immobilienmärkten investiert und kaum regional mit Nürnberger Direktimmobilien korreliert.

Steuerliche Behandlung für Privatanleger

Erträge aus offenen Immobilienfonds unterliegen beim Privatanleger der Abgeltungsteuer (25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Durch die Teilfreistellung nach InvStG 2018 sind jedoch:

• 60 % der Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne steuerfrei bei Immobilienfonds mit überwiegendem Inlandsanteil
• 80 % der Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne steuerfrei bei Fonds mit überwiegendem Auslandsimmobilienanteil

Diese Teilfreistellung macht offene Immobilienfonds aus steuerlicher Sicht attraktiver als viele andere Anlageklassen: Der effektive Steuersatz auf Erträge aus einem Auslandsimmobilienfonds beträgt nur ca. 5 % (25 % von 20 % steuerpflichtigem Anteil).

Rechenbeispiel:

• Ausschüttung: 3.000 €
• Steuerfreier Anteil (80 %): 2.400 €
• Steuerpflichtig: 600 €
• Abgeltungsteuer 25 %: 150 €
• Effektive Steuerquote: 150 / 3.000 = 5 %

Im Vergleich: Zinserträge aus Tagesgeld werden mit 25 % Abgeltungsteuer in voller Höhe besteuert.

Chancen und Risiken im Vergleich zur Direktanlage

Der Vorteil offener Immobilienfonds liegt in der breiten Diversifikation, der professionellen Verwaltung und dem niedrigen Mindestanlagevolumen (ab ca. 50 Euro Sparplan). Nachteilig sind die Verwaltungsgebühren (TER von 0,5-1,5 % p. a.) und der eingeschränkte Einfluss auf das Portfolio.

Vor- und Nachteile im Vergleich zur Direktimmobilie:

Kriterium	Offener Immobilienfonds	Direktimmobilie Nürnberg
Mindestanlage	ab 50 €	ab ca. 200.000 €
Verwaltungsaufwand	keiner	mittel bis hoch
Liquidität	eingeschränkt (24 Mon. Haltefrist)	sehr eingeschränkt (Monate)
Rendite	2-3 % p. a.	3-5 % netto p. a. (Nürnberg)
Wertsteigerung	moderat	je nach Lage erheblich
Steuerliche Vorteile	Teilfreistellung	AfA, Werbungskosten
Eigennutzung möglich	nein	ja

Wer regional in Nürnberger Wohnimmobilien investiert, hat gegenüber dem Fonds den Vorteil: Standortkenntnisse nutzen, konkrete Wertsteigerungspotenziale identifizieren, steuerliche AfA nutzen und im Bedarfsfall selbst einziehen.

Mindesthaltefrist und Liquiditätssteuerung

Die seit 2013 geltende Mindesthaltefrist von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von 12 Monaten sollen Massenrückgaben in Krisenzeiten verhindern. Anleger müssen ihre Anteilsrückgabe mindestens 12 Monate im Voraus ankündigen und die Anteile dann mindestens 24 Monate gehalten haben.

In der Praxis bedeutet das: Wer Fondsanteile im Januar 2025 kauft, kann frühestens im Januar 2026 die Rückgabe ankündigen - und erhält das Geld dann frühestens im Januar 2027 zurück. Offene Immobilienfonds eignen sich damit nicht als kurzfristiger Parkplatz für Liquidität.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Eigentümer, die Erlöse aus einem Immobilienverkauf zwischenzeitlich anlegen möchten, bevor sie erneut in Direktimmobilien investieren, können offene Immobilienfonds als Übergangsanlage nutzen - sollten aber die Haltefristen beachten. Wer innerhalb von zwei Jahren wieder kaufen möchte, ist mit einem Tagesgeldkonto oder einem kurzlaufenden Anleihefonds besser beraten.

Als Baustein eines langfristigen Immobilienportfolios können offene Fonds sinnvoll sein: Sie bieten internationale Diversifikation zu einem Segment (Gewerbeimmobilien), das Privatanleger mit direktem Besitz kaum erreichen können. Wir empfehlen, offene Immobilienfonds nur in Absprache mit einem Finanzberater zu zeichnen - insbesondere im Hinblick auf Haltefristen, Steuergestaltung und die persönliche Liquiditätsplanung.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn ein offener Immobilienfonds schließt?

Im Krisenfall kann ein Fonds für Anteilrückgaben vorübergehend geschlossen werden. Hält die Schließung zu lange an, wird der Fonds abgewickelt und die Immobilien werden verkauft - die Anleger erhalten dann ihren Anteil am Erlös. Die Regulierung von 2013 mit Mindesthalte- und Kündigungsfristen soll solche Zwangsschließungen verhindern, indem sie die Liquiditätsbasis der Fonds stabilisiert. In der Finanzkrise 2007-2012 mussten mehrere große offene Fonds geschlossen werden und wurden anschließend abgewickelt - darunter der SEB ImmoInvest und der Kanam Grundinvest.

Ist ein offener Immobilienfonds sicherer als eine Direktanlage?

Offene Immobilienfonds sind breiter diversifiziert, aber nicht risikolos. Immobilienwertminderungen im Portfolio - z. B. durch sinkende Büroimmobilienwerte infolge von Homeoffice-Trends - wirken sich direkt auf den Anteilswert aus. Die Liquidität ist durch Haltefristen eingeschränkt. Im Vergleich zu Aktien sind Kursschwankungen geringer, aber Verlustrisiken existieren. Eine Direktimmobilie in Nürnberg guter Lage war historisch weniger schwankungsanfällig und bot zusätzlich Eigennutzungsmöglichkeiten.

Wie hoch sind typische Ausgabeaufschläge?

Ausgabeaufschläge liegen bei offenen Immobilienfonds in der Regel zwischen 3 und 5 %. Über Onlineplattformen oder Fondsdiscounter (z. B. ING, comdirect, Ebase, fondssupermarkt.de) sind sie oft auf 0 bis 1,5 % reduzierbar. Bei einem Sparplan lohnt sich der Plattformvergleich besonders, da der Ausgabeaufschlag die effektive Rendite spürbar mindert.

Wie werden offene Immobilienfonds in der Erbschaft behandelt?

Fondsanteile gehen wie andere Wertpapiere in den Nachlass ein und werden zum Zeitwert (NAV) bewertet. Sie sind erbschaft- und schenkungsteuerpflichtig. Die günstigeren Bewertungsregeln, die für direkt gehaltene Immobilien gelten (§ 13d ErbStG, Verschonungsregeln nach §§ 13a, 13b ErbStG), sind bei Fondsanteilen nicht anwendbar. Für die Erbschaftsteuerplanung ist direkter Immobilienbesitz in vielen Konstellationen günstiger als Fondsanteile.

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