Landesbauordnung

Landesbauordnung - Die Landesbauordnung ist das zentrale Landesgesetz, das die baulichen Anforderungen an Gebäude sowie die Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen regelt. In Bayern übernimmt diese Funktion die Bayerische Bauordnung (BayBO), die für alle Bauvorhaben in der Metropolregion Nürnberg maßgeblich ist.

Was regelt die Landesbauordnung?

Da das Bauordnungsrecht in Deutschland Ländersache ist, hat jedes Bundesland eine eigene Bauordnung. Die BayBO als bayerische Landesbauordnung legt fest, welche Anforderungen ein Gebäude in technischer, gestalterischer und sicherheitsrelevanter Hinsicht erfüllen muss. Zu den wichtigsten Regelungsbereichen gehören die Abstandsflächen (Art. 6 BayBO), die vorschreiben, welchen Mindestabstand ein Gebäude zur Grundstücksgrenze einhalten muss. In Bayern gilt im Regelfall ein Abstand von 1 H (Wandhöhe), in Kerngebieten reduziert auf 0,4 H.

Ein weiterer zentraler Bereich ist der Brandschutz. Die BayBO definiert Gebäudeklassen von 1 bis 5 und knüpft daran unterschiedliche Anforderungen an Baustoffe, Rettungswege und Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile. Für Wohngebäude in Nürnberg sind die Klassen 1 bis 3 am häufigsten relevant - Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser.

Das Genehmigungsverfahren ist ebenfalls in der BayBO geregelt. Je nach Art und Umfang des Vorhabens kommen das vereinfachte Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO), das umfassende Genehmigungsverfahren (Art. 60 BayBO) oder die Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO) in Betracht. Letztere erlaubt es, im Geltungsbereich qualifizierter Bebauungspläne ohne förmliche Baugenehmigung zu bauen, sofern das Vorhaben den Festsetzungen entspricht.

Darüber hinaus regelt die BayBO verfahrensfreie Vorhaben (Art. 57 BayBO). Dazu zählen unter anderem Gartenhäuser bis 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt, Mauern und Einfriedungen bis zwei Meter Höhe sowie bestimmte Solaranlagen. Auch die Stellplatzpflicht (Art. 47 BayBO) gehört zu den praxisrelevanten Vorschriften: Für jede Wohneinheit ist grundsätzlich ein Stellplatz nachzuweisen, wobei Gemeinden über eigene Stellplatzsatzungen abweichende Regelungen treffen können.

Nutzungsänderung und Bestandsschutz

Wer eine Immobilie anders nutzen möchte als bisher - etwa eine Gewerbeeinheit zur Wohnung umwidmet oder eine Wohnung als Ferienwohnung anbietet - benötigt in der Regel eine Nutzungsänderungsgenehmigung nach der BayBO. Die Bauaufsicht prüft dann, ob das Gebäude die Anforderungen für die neue Nutzung erfüllt, insbesondere beim Brandschutz, bei den Stellplätzen und beim Schallschutz. Ein bestehender Bestandsschutz greift nur für die genehmigte Nutzung und entfällt bei einer wesentlichen Änderung. In der Praxis wird die Nutzungsänderung häufig unterschätzt - wer ohne Genehmigung umnutzt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsicht.

Barrierefreiheit und Sonderbauvorschriften

Mit jeder Novellierung der BayBO werden neue gesellschaftliche Anforderungen in das Bauordnungsrecht übernommen. Besonders relevant ist die Barrierefreiheit (Art. 48 BayBO): Bei Wohngebäuden ab einer bestimmten Größe muss ein Teil der Wohnungen barrierefrei erreichbar und nutzbar sein. Diese Anforderung betrifft nicht nur Neubauten, sondern kann auch bei umfangreichen Modernisierungen relevant werden. Für Eigentümergemeinschaften, die eine Aufzugsanlage nachrüsten möchten, sind die BayBO-Anforderungen an Aufzugsschächte und Maschinenräume oft der kritische Engpass.

Daneben gibt es spezifische Sonderbauvorschriften für Versammlungsstätten, Garagen, Beherbergungsbetriebe und Pflegeeinrichtungen. Wer ein Wohngebäude teilweise in eine Pflegewohngemeinschaft oder ein Hotel umwandeln möchte, muss neben dem Bauplanungsrecht auch diese bauordnungsrechtlichen Sonderanforderungen beachten, die teils erhebliche Umbaumaßnahmen erfordern.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg ist die Bauaufsicht der Stadt Nürnberg (Bauverwaltungsamt) die zuständige Genehmigungsbehörde für das Stadtgebiet, während in den Landkreisen Nürnberger Land, Fürth, Erlangen-Höchstadt und Roth die jeweiligen Landratsämter zuständig sind. Wir empfehlen, vor jedem größeren Bauvorhaben eine Bauvoranfrage zu stellen - sie gibt rechtssichere Auskunft darüber, ob das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, bevor hohe Planungskosten entstehen.

Gerade in den gründerzeitlichen Vierteln Nürnbergs wie Gostenhof, St. Johannis oder Steinbühl ergeben sich bei Umbauten und Aufstockungen häufig Konflikte mit Abstandsflächen und Brandschutzanforderungen, die frühzeitig geklärt werden sollten. Die Nürnberger Bauaufsicht bietet inzwischen einen Digitalen Bauantrag an, der die Einreichung von Unterlagen vereinfacht - für Standardvorhaben spart das Zeit und Porto. Für komplexe Vorhaben bleibt die persönliche Beratung beim Bauverwaltungsamt jedoch unverzichtbar. Wir vermitteln auf Wunsch erfahrene Architekten, die regelmäßig mit den Nürnberger und fränkischen Baubehörden zusammenarbeiten und die lokalen Genehmigungspraxen kennen.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung?

Nein. Die BayBO kennt verfahrensfreie Vorhaben (Art. 57), die ohne Genehmigung errichtet werden dürfen - etwa kleinere Nebengebäude, Stützmauern oder Solaranlagen. Zudem gibt es die Genehmigungsfreistellung (Art. 58) im Geltungsbereich qualifizierter Bebauungspläne. Allerdings müssen auch verfahrensfreie Vorhaben alle materiellen Vorschriften einhalten, insbesondere die Abstandsflächen und die Festsetzungen des Bebauungsplans. Ein häufiger Irrtum: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht Vorschriftsfreiheit - eine Kontrolle durch die Bauaufsicht ist jederzeit möglich.

Was ist der Unterschied zwischen Landesbauordnung und Baugesetzbuch?

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist Bundesrecht und regelt die städtebauliche Planung - also Flächennutzungspläne und Bebauungspläne. Die Landesbauordnung hingegen ist Landesrecht und regelt die konkreten bautechnischen Anforderungen an das einzelne Gebäude sowie das Genehmigungsverfahren. Beide Regelwerke greifen bei jedem Bauvorhaben ineinander: Das BauGB entscheidet, ob und was gebaut werden darf; die BayBO, wie es gebaut werden muss.

Gilt die BayBO auch bei Sanierungen und Umbauten?

Ja. Bei wesentlichen Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen muss das Vorhaben den aktuellen Anforderungen der BayBO entsprechen. Der Bestandsschutz schützt nur die bisherige Substanz und Nutzung. Wer beispielsweise ein Dachgeschoss ausbaut, muss aktuelle Brandschutz- und Wärmeschutzanforderungen einhalten, auch wenn das Gebäude selbst aus einer Zeit stammt, in der diese Vorschriften noch nicht galten.

Was passiert, wenn ich gegen die BayBO verstoße?

Die Bauaufsichtsbehörde kann Bußgelder verhängen, Nutzungsuntersagungen aussprechen und im Extremfall den Rückbau des ungenehmigten Bauwerks anordnen. Wichtig: Ein Verstoß gegen die BayBO entbindet auch nicht von zivilrechtlichen Konsequenzen gegenüber Nachbarn, die ihre Rechte aus Abstandsflächenverletzungen oder anderen BayBO-Verstößen geltend machen können. Im Kaufvertrag werden ungenehmigt errichtete Teile eines Gebäudes zum Haftungsrisiko für den Verkäufer.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.