Lastenfreistellung

Lastenfreistellung - Als Lastenfreistellung bezeichnet man die Löschung bestehender Grundschulden, Hypotheken oder sonstiger dinglicher Belastungen aus dem Grundbuch, damit eine Immobilie lastenfrei an den Käufer übergehen kann. Sie gehört zu den zentralen Pflichten des Verkäufers im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags.

Wie funktioniert die Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie ist in den meisten Fällen noch eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen. Damit der Käufer das Objekt lastenfrei erhält, muss diese Belastung gelöscht werden. Der Ablauf folgt einem eingespielten Verfahren, das der beurkundende Notar koordiniert.

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wendet sich der Notar an die Bank des Verkäufers und erfragt die genaue Ablösesumme des noch offenen Darlehens. Die Bank teilt daraufhin den Betrag mit und stellt eine sogenannte Freistellungserklärung (auch Löschungsbewilligung genannt) aus. Darin erklärt sie, dass sie der Löschung der Grundschuld zustimmt, sobald die Ablösesumme bei ihr eingegangen ist.

In der Praxis wird die Ablösesumme direkt aus dem Kaufpreis beglichen. Der Notar richtet dazu einen Treuhandauftrag ein: Der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Notaranderkonto oder direkt an die Bank des Verkäufers. Erst wenn die Bank den vollständigen Ablösebetrag erhalten hat, wird die Löschungsbewilligung wirksam und der Notar kann die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen.

Dieses Verfahren schützt beide Seiten: Der Käufer zahlt nur, wenn sichergestellt ist, dass die Belastung gelöscht wird. Der Verkäufer erhält den Restkaufpreis nach Abzug der Ablösung. Der gesamte Vorgang dauert in der Regel vier bis acht Wochen nach Beurkundung.

Freistellungserklärung und Treuhandabwicklung

Die Freistellungserklärung der Bank ist das Schlüsseldokument der Lastenfreistellung. Sie enthält die exakte Ablösesumme, die Kontoverbindung für die Überweisung und die Bedingungen, unter denen die Bank die Löschung bewilligt. Ohne dieses Dokument kann der Notar die Eigentumsumschreibung nicht sicher durchführen.

Bei der Treuhandabwicklung übernimmt der Notar die Rolle eines neutralen Mittlers. Er stellt sicher, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, bevor Geld fließt und Eigentumsrechte wechseln. Sollten mehrere Belastungen im Grundbuch stehen, etwa eine Grundschuld und zusätzlich ein Wohnrecht oder eine Reallast, muss jede einzeln geklärt und gegebenenfalls gelöscht werden. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt trägt üblicherweise der Verkäufer.

Vorzeitige Ablösung und Vorfälligkeitsentschädigung

Verkäufer, die ihr Darlehen vor Ende der Zinsbindung ablösen müssen, sind in der Regel zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Bank verpflichtet. Diese Entschädigung gleicht den der Bank entgangenen Zinsertrag aus und kann je nach Restlaufzeit, Darlehensbetrag und Zinsdifferenz erheblich sein. Wichtig: Die Vorfälligkeitsentschädigung reduziert den Nettoerlös des Verkäufers und muss bei der Kaufpreiskalkulation berücksichtigt werden. Hat die Immobilie stark an Wert gewonnen, spielt die Vorfälligkeitsentschädigung in der Gesamtrechnung oft eine untergeordnete Rolle - bei knappen Margen kann sie aber entscheidend sein. Ein Tipp für Verkäufer: Vor Beauftragung eines Maklers sollten Sie die Ablösekonditionen Ihrer Bank schriftlich anfragen, um den Netto-Verkaufserlös realistisch zu kalkulieren.

Besonderheiten bei mehreren Belastungen

In manchen Fällen sind nicht nur Grundschulden, sondern auch andere Belastungen aus Abteilung II des Grundbuchs (Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Vorkaufsrechte) zu klären. Hier unterscheidet sich das Vorgehen: Während Grundschulden durch Zahlung der Ablösesumme gelöscht werden können, erfordert die Löschung von Dienstbarkeiten oder Wohnrechten die Zustimmung des jeweiligen Berechtigten. Bei Wohnrechten, die zugunsten einer noch lebenden Person bestellt wurden, kann dies bedeuten, dass eine Löschung nicht möglich ist - oder nur gegen Zahlung einer Abfindung an den Wohnrechtsinhaber.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Wir empfehlen Verkäufern in der Metropolregion Nürnberg, frühzeitig Kontakt zur finanzierenden Bank aufzunehmen und die voraussichtliche Ablösesumme anzufragen. Gerade bei älteren Darlehen, Bausparverträgen oder mehreren Gläubigern (zum Beispiel einer Vorfinanzierung über Bauspardarlehen und einem Bankdarlehen in zweiter Rangstelle) kann die Beschaffung der Freistellungserklärung mehrere Wochen dauern. Je früher dieser Prozess angestoßen wird, desto reibungsloser verläuft die spätere Abwicklung beim Notar.

In Nürnberg und den umliegenden Landkreisen Fürth, Erlangen-Höchstadt und Nürnberger Land beobachten wir, dass viele Eigentümer die Lastenfreistellung unterschätzen. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte vorab einen aktuellen Grundbuchauszug einholen und prüfen, welche Belastungen noch eingetragen sind. So lassen sich Verzögerungen beim Eigentumsübergang vermeiden. Wir koordinieren auf Wunsch die Kommunikation mit der finanzierenden Bank im Vorfeld der Beurkundung, damit der Notartermin reibungslos abläuft.

Häufig gestellte Fragen zur Lastenfreistellung

Wer trägt die Kosten der Lastenfreistellung?

Die Kosten für die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt und die Notargebühren für die Löschungsbewilligung trägt grundsätzlich der Verkäufer. Sie belaufen sich in der Regel auf wenige hundert Euro, abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Hinzu können Bearbeitungsgebühren der Bank für die Erstellung der Freistellungserklärung kommen - diese variieren je nach Institut.

Was passiert, wenn die Ablösesumme höher ist als der Kaufpreis?

Übersteigt die Restschuld den vereinbarten Kaufpreis, muss der Verkäufer die Differenz aus eigenen Mitteln begleichen, damit die Bank die Freistellungserklärung erteilt. In solchen Fällen sprechen wir von einer sogenannten Unterdeckung. Der Notar wird die Abwicklung erst einleiten, wenn die vollständige Ablösung gesichert ist. Käufer werden in dieser Situation erst dann gezahlt, wenn alle finanziellen Ströme verlässlich geregelt sind - eine gute Vertragsgestaltung durch den Notar ist hier unerlässlich.

Wie lange dauert die Lastenfreistellung?

Von der Beurkundung des Kaufvertrags bis zur tatsächlichen Löschung im Grundbuch vergehen erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen. Die Dauer hängt vor allem von der Bearbeitungszeit der Bank und der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts ab. In der Region Nürnberg sind die Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter derzeit moderat, können aber je nach Standort variieren. Eilbedürftige Fälle können beim Grundbuchamt mit einem Eilantrag beschleunigt werden, was jedoch zusätzliche Gebühren verursacht.

Bleibt eine Grundschuld im Grundbuch, wenn das Darlehen abbezahlt ist?

Ja, in der Regel wird eine abbezahlte Grundschuld nicht automatisch gelöscht. Die Bank stellt dem Eigentümer eine Löschungsbewilligung aus, mit der er die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen lassen kann. Viele Eigentümer versäumen diesen Schritt und wundern sich, warum beim späteren Verkauf noch eine hohe Grundschuld im Grundbuch steht - technisch ist diese zwar „wertlos” (da das Darlehen getilgt ist), rechtlich aber ein Übertragungshindernis.

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