Liegenschaftsbuch

Liegenschaftsbuch - Das Liegenschaftsbuch (heute als Teil des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems ALKIS geführt) ist das amtliche Verzeichnis aller Flurstücke und Gebäude eines Katasterbezirks. Es enthält die beschreibenden Daten des Liegenschaftskatasters - Flurstücksnummer, Lagebezeichnung, Fläche, Nutzungsart und Eigentümerangaben - und ergänzt damit die grafische Liegenschaftskarte. Das Grundbuch verweist bei der Grundstücksbeschreibung auf die Daten des Liegenschaftsbuchs.

Inhalt und Aufbau

Das Liegenschaftsbuch enthält für jedes Flurstück: die Gemarkung und Flur, die Flurstücksnummer, die Fläche in Quadratmetern, die Nutzungsart (z. B. Wohnbaufläche, Ackerland, Wald, Gewerbefläche), die Lagebezeichnung (Straße und Hausnummer) sowie den Eigentümer (Name und Anschrift, übernommen aus dem Grundbuch). Seit der Umstellung auf ALKIS werden diese Daten digital und georeferenziert geführt, sodass beschreibende und grafische Informationen integriert abrufbar sind.

Besonders relevant ist die im Liegenschaftsbuch ausgewiesene Nutzungsart. Diese entspricht der tatsächlichen Nutzung eines Flurstücks und kann von der baurechtlich zulässigen Nutzung abweichen. Ein Grundstück kann zum Beispiel im Kataster als „Grünfläche” geführt sein, obwohl der Bebauungsplan Wohnbebauung erlaubt. Die Nutzungsartangabe im Liegenschaftsbuch hat keine bindende planungsrechtliche Wirkung, ist aber ein wichtiger Hinweis für die Bewertung des Entwicklungspotenzials.

Abgrenzung zum Grundbuch

Das Liegenschaftsbuch und das Grundbuch ergänzen sich, sind aber unterschiedliche Register mit verschiedenen Funktionen:

• Das Grundbuch dokumentiert die Rechtsverhältnisse an Grundstücken (Eigentum, Belastungen, Grundschulden) und ist beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt.
• Das Liegenschaftsbuch dokumentiert die tatsächlichen Verhältnisse (Lage, Größe, Nutzung) und ist beim Katasteramt geführt.

Bei Widersprüchen - z. B. unterschiedliche Flächenangaben - ist für die Eigentumsverhältnisse das Grundbuch maßgeblich, für die tatsächliche Lage und Größe das Liegenschaftskataster. In der Praxis kommen Abweichungen vor, wenn Teilungen oder Zusammenlegungen von Flurstücken im Kataster aktualisiert wurden, aber noch nicht alle Grundbucheintragungen nachgezogen wurden. Solche Abweichungen können Transaktionen verzögern und sollten vor dem Notartermin geklärt werden.

Digitale Abrufbarkeit über ALKIS

Seit der bundesweiten Einführung von ALKIS (Amtliches Liegenschaftskataster Informationssystem) sind die Daten des Liegenschaftsbuchs digital und über Geoportale abrufbar. In Bayern stellt das Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV) den BayernAtlas als kostenfreie Plattform für Basisinformationen zur Verfügung. Detailliertere Auszüge - insbesondere mit Eigentümerauskunft - sind kostenpflichtig und können über den LDBV-Online-Shop oder direkt beim Vermessungsamt bestellt werden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern und Käufern in der Metropolregion Nürnberg, bei Immobilientransaktionen sowohl einen Grundbuchauszug als auch einen Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (ALKIS-Auszug) anzufordern. So lassen sich Abweichungen zwischen den rechtlichen und tatsächlichen Verhältnissen frühzeitig erkennen. In Nürnberg ist das Amt für Geoinformation und Bodenordnung (AGB) - früher Vermessungsamt - zuständig für die Fortführung des kommunalen Liegenschaftskatasters. Auszüge können dort direkt oder über den BayernAtlas angefordert werden.

Besonders bei älteren Liegenschaften in Nürnberger Stadtteilen wie Wöhrd, Glockenhof oder Teilen der Südstadt, die historisch gewachsene Parzellierungen aufweisen, sollten Käufer die Übereinstimmung zwischen Grundbuch-Grundstücksbeschreibung und aktuellem Katasterstand prüfen lassen. Grenzstreitigkeiten oder Abweichungen bei der Fläche können den Kaufpreis und die Finanzierung beeinflussen.

Häufig gestellte Fragen

Wer darf das Liegenschaftsbuch einsehen?

Das Liegenschaftsbuch ist - anders als das Grundbuch - grundsätzlich öffentlich einsehbar. Jeder kann gegen eine geringe Gebühr Auszüge anfordern. Die Eigentümerangaben unterliegen allerdings dem Datenschutz und werden nur bei berechtigtem Interesse herausgegeben (z. B. Kaufinteressenten mit entsprechendem Nachweis, Nachbarn bei Grenzstreitigkeiten, Behörden). Ein allgemeines Auskunftsrecht ohne Begründung ist für die Eigentümerauskunft nicht vorgesehen.

Ist das Liegenschaftsbuch noch aktuell?

Das Liegenschaftsbuch als eigenständiges Dokument wurde durch das digitale System ALKIS abgelöst. Die Daten werden vom Katasteramt fortlaufend aktualisiert - bei Grundstücksteilungen, Nutzungsänderungen oder Neuvermessungen. Die Bezeichnung „Liegenschaftsbuch” wird umgangssprachlich aber weiterhin verwendet, obwohl es heute technisch Teil der ALKIS-Datenbank ist.

Was kostet ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch?

Ein einfacher ALKIS-Auszug kostet in Bayern je nach Umfang 10 bis 30 Euro. Für die Eigentumsauskunft (mit Eigentümer-Angaben) fallen ggf. höhere Gebühren an. Online-Auszüge über das BayernAtlas-Portal sind teilweise kostenlos, enthalten aber nicht immer alle Detailinformationen. Für den Notartermin sollte ein aktueller, amtlich beglaubigter Auszug vorliegen, der geringfügig teurer ist als ein einfacher Informationsauszug.

Was ist der Unterschied zwischen Flurstück und Grundstück?

Ein Flurstück ist die kleinste vermessene Einheit des Liegenschaftskatasters - abgegrenzt durch Flurstücksgrenzen und eindeutig durch Flurstücknummer identifizierbar. Ein Grundstück im rechtlichen Sinne (Grundbuchgrundsatz) kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die im Grundbuch gemeinsam geführt werden. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden beide Begriffe oft synonym verwendet, was bei fachlichen Diskussionen zu Missverständnissen führen kann.

Nutzung des Liegenschaftsbuchs bei Kaufentscheidungen

Vor einem Immobilienkauf lohnt ein Blick in das Liegenschaftsbuch aus mehreren Gründen: Die ausgewiesene Fläche sollte mit der im Exposé genannten Grundstücksgröße übereinstimmen. Abweichungen kommen vor, wenn historische Vermessungen fehlerhafte Werte enthielten oder spätere Grundstücksteilungen nicht vollständig im Exposé nachvollzogen wurden. Die Nutzungsart gibt Hinweise auf frühere oder aktuelle Nutzungen - ein als „Gewerbe” eingetragenes Grundstück, das heute zu Wohnzwecken genutzt wird, kann auf ungeklärte baurechtliche Verhältnisse hinweisen. Auch die Lagebezeichnung und die Zuordnung zur Gemarkung sind für den Notar bei der Vertragsgestaltung unverzichtbar.

In der Metropolregion Nürnberg empfiehlt die my-home.de Redaktion, bei Grundstücken in Neubaugebieten (etwa in Feucht, Wendelstein oder Langenzenn) besonders sorgfältig zu prüfen, ob das Liegenschaftsbuch bereits den aktuellen Parzellierungsstand nach erfolgter Erschließung zeigt. Häufig werden in diesen Gebieten Flurstücke erst nach der endgültigen Vermessung im ALKIS aktualisiert - der Kauf eines noch nicht final vermessenen Grundstücks sollte mit dem Notar besprochen werden, damit die Grundstücksbeschreibung im Kaufvertrag der späteren Realität entspricht.

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