Kubatur

Kubatur - Die Kubatur bezeichnet das Bauvolumen eines Gebäudes in Kubikmetern und beschreibt damit den gesamten umbauten Raum, der von den Außenflächen eines Bauwerks umschlossen wird. In der Immobilienwirtschaft ist die Kubatur eine zentrale Kenngröße für die Baukostenermittlung, das Sachwertverfahren der Immobilienbewertung und die baurechtliche Beurteilung eines Gebäudes.

Berechnung und normative Grundlagen

Die Kubaturberechnung basiert auf der DIN 277, die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken definiert. Der Brutto-Rauminhalt (BRI) umfasst das gesamte Volumen eines Gebäudes, das von den Außenflächen der Bauteile umschlossen wird - einschließlich Konstruktionsflächen, Putzschichten und Dachraum. Die Berechnung erfolgt in der Regel durch Multiplikation der Brutto-Grundfläche (BGF) je Geschoss mit der jeweiligen Geschosshöhe und anschließende Addition aller Geschossvolumina.

Während die BGF ausschließlich die Fläche eines Geschosses in Quadratmetern beschreibt, erfasst die Kubatur zusätzlich die dritte Dimension. Diese Unterscheidung ist in der Praxis wichtig: Zwei Gebäude mit identischer BGF können sich in ihrer Kubatur erheblich unterscheiden, etwa wenn eines über eine größere Raumhöhe, ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Kellergeschoss verfügt. Die DIN 277 unterscheidet zudem zwischen dem Brutto-Rauminhalt und dem Netto-Rauminhalt (NRI), der das tatsächlich nutzbare Raumvolumen ohne Konstruktionsbauteile beschreibt.

Im Sachwertverfahren der Immobilienbewertung nach ImmoWertV dient die Kubatur als Grundlage für die Ermittlung der Normalherstellungskosten (NHK). Die NHK-Tabellen weisen Herstellungskosten pro Kubikmeter umbauten Raum aus, differenziert nach Gebäudeart, Baujahr und Ausstattungsstandard. Eine korrekte Kubaturberechnung ist damit unmittelbar wertrelevant - Abweichungen von wenigen Prozent können bei größeren Objekten zu Bewertungsunterschieden von mehreren Zehntausend Euro führen.

Kubaturberechnung bei Altbauten

Bei Bestandsgebäuden, insbesondere bei Altbauten ohne vollständige Planunterlagen, stellt die Kubaturermittlung eine besondere Herausforderung dar. Häufig liegen keine maßstäblichen Grundrisse oder Schnittzeichnungen vor, sodass ein Aufmaß vor Ort notwendig wird. Unregelmäßige Grundrisse, nachträgliche An- und Umbauten, Gewölbekeller oder Mansarddächer erschweren die Berechnung zusätzlich. In solchen Fällen wird das Gebäude in einfache geometrische Körper zerlegt - Quader, Prismen, Pyramidenstümpfe - deren Einzelvolumina addiert werden.

Für die Wertermittlung im Sachwertverfahren ist bei Altbauten besondere Sorgfalt geboten. Nicht beheizte Kellerräume, nicht ausgebaute Dachgeschosse und offene Loggien werden in den NHK-Tabellen unterschiedlich gewichtet. Wir empfehlen, die Kubaturberechnung bei komplexen Bestandsgebäuden grundsätzlich durch einen vereidigten Sachverständigen durchführen zu lassen.

Kubatur und Baurecht: Baumasse im Bebauungsplan

Im Bebauungsrecht spielt das Bauvolumen unter dem Begriff der Baumasse eine ergänzende Rolle. Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viel Kubikmeter umbauter Raum je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Sie ergänzt die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) und ist besonders bei Gebäuden mit ungewöhnlich hohen Raumhöhen relevant - zum Beispiel bei Industriehallen, Lagerhäusern oder Theatern. In Nürnberger Bebauungsplänen findet sich die BMZ eher selten; sie wird dort eingesetzt, wo die Standardkennzahlen GRZ und GFZ nicht ausreichen, das gewünschte Maß der Nutzung zu steuern. Wer ein Gebäude aufstocken oder erweitern möchte, sollte prüfen, ob im geltenden Bebauungsplan eine BMZ festgesetzt ist und ob diese noch Spielraum lässt.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg begegnet uns die Kubaturberechnung besonders häufig bei der Bewertung gründerzeitlicher Mehrfamilienhäuser mit hohen Geschossdecken und bei fränkischen Sandsteinhäusern mit massiven Wandstärken. Die für Nürnberg typischen Raumhöhen von 3,20 bis 3,60 Metern in Altbauten führen zu einer deutlich höheren Kubatur im Vergleich zu modernen Neubauten mit 2,50 Meter Raumhöhe - und damit zu höheren Sachwerten.

Gleichzeitig sind die dicken Sandsteinwände fränkischer Altbauten in der Kubatur enthalten, obwohl sie keinen nutzbaren Raum darstellen. In der Praxis bedeutet das: Der Sachwert auf Kubaturbasis kann für einen gründerzeitlichen Nürnberger Altbau höher ausfallen als für einen funktional vergleichbaren Neubau - obwohl die tatsächliche Wohnfläche geringer ist. Sachverständige berücksichtigen dies über Zu- und Abschläge bei den NHK. Wir empfehlen Eigentümern und Kaufinteressenten, bei der Immobilienbewertung stets auf eine fachgerechte Kubaturberechnung zu achten und die Ergebnisse mit den verfügbaren Planunterlagen beim Bauordnungsamt der Stadt Nürnberg oder den jeweiligen Landratsämtern abzugleichen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Kubatur und Brutto-Grundfläche?

Die Kubatur beschreibt das dreidimensionale Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern, während die Brutto-Grundfläche (BGF) die zweidimensionale Fläche aller Geschosse in Quadratmetern angibt. Beide Werte werden nach DIN 277 berechnet, haben aber unterschiedliche Anwendungsgebiete: Die BGF dient vor allem der Flächenberechnung und Mietflächenermittlung, die Kubatur hingegen der Baukostenschätzung und dem Sachwertverfahren. Vereinfacht gesagt ergibt sich die Kubatur aus der BGF multipliziert mit der jeweiligen Geschosshöhe.

Warum ist die Kubatur für die Immobilienbewertung wichtig?

Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten eines Gebäudes über die Normalherstellungskosten (NHK) pro Kubikmeter umbauten Raum berechnet. Eine präzise Kubaturermittlung ist daher die Grundlage für einen belastbaren Sachwert. Fehlerhafte Berechnungen führen direkt zu einer Über- oder Unterbewertung der Immobilie. Besonders bei Erbschafts- und Scheidungsfällen, bei denen das Finanzamt den Sachwert heranzieht, hat die Kubatur steuerliche Auswirkungen.

Wie genau muss eine Kubaturberechnung sein?

Die DIN 277 schreibt keine explizite Toleranz vor, in der Bewertungspraxis gelten jedoch Abweichungen von maximal drei bis fünf Prozent als akzeptabel. Bei gerichtlichen Gutachten und steuerlichen Bewertungen wird eine höhere Genauigkeit erwartet. Wir empfehlen, bei Abweichungen zwischen vorhandenen Planunterlagen und dem tatsächlichen Gebäudebestand grundsätzlich ein aktuelles Aufmaß erstellen zu lassen, um spätere Streitigkeiten über den Gebäudewert zu vermeiden.

Beeinflusst die Kubatur den Kaufpreis einer Immobilie direkt?

Nicht direkt - der Kaufpreis ist eine Marktgröße, die sich aus Angebot, Nachfrage und Vergleichspreisen ergibt. Indirekt beeinflusst die Kubatur jedoch den Sachwert, der bei der Beleihungswertermittlung durch Banken und bei steuerlichen Bewertungen herangezogen wird. Bei einer Immobilie mit hoher Kubatur (z. B. durch hohe Raumhöhen) kann der Beleihungswert höher ausfallen, was sich günstig auf die Kreditbeschaffung auswirkt. Umgekehrt kann eine niedrige Kubatur (z. B. bei einem flachen Bungalow mit geringer Dachneigung) den Sachwert drücken, selbst wenn Lage und Wohnfläche attraktiv sind.

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