Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung - Die Kaufpreisaufteilung bezeichnet die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie in einen Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil, wobei diese Differenzierung vor allem für die steuerliche Abschreibung (AfA) von entscheidender Bedeutung ist.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt oder betrieblich nutzt, kann den Wertverlust des Gebäudes über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Entscheidend ist dabei: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, denn Grund und Boden unterliegen keinem Wertverzehr und können daher nicht abgeschrieben werden. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ausfällt, desto höher ist die jährliche Abschreibung - und desto größer die steuerliche Entlastung.

Die Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden, sofern sie die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelt. Fehlt eine vertragliche Regelung oder zweifelt das Finanzamt die vereinbarte Aufteilung an, nimmt die Finanzbehörde eine eigene Schätzung vor. Hierbei kommt häufig die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) zum Einsatz - ein Excel-Tool, das den Gebäude- und Bodenwertanteil auf Grundlage typisierter Herstellungskosten und des Bodenrichtwerts berechnet.

Der Bodenrichtwert spielt in dieser Berechnung eine zentrale Rolle. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens je Quadratmeter an. Multipliziert mit der Grundstücksfläche ergibt sich der Bodenwertanteil. Die Differenz zum Gesamtkaufpreis entfällt dann auf das Gebäude. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten - etwa in Innenstädten - kann der Grundstücksanteil den Gebäudeanteil deutlich übersteigen, was die AfA-Basis erheblich schmälert.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe lediglich eine Schätzungsmethode unter mehreren darstellt und nicht allein maßgeblich sein darf. Weicht die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung nur geringfügig von den objektiven Wertverhältnissen ab, ist sie grundsätzlich anzuerkennen. Erst bei erheblichen Abweichungen darf das Finanzamt eine eigene Schätzung vornehmen. Wir empfehlen Kapitalanlegern, die Aufteilung im Kaufvertrag sorgfältig zu formulieren und bei Bedarf durch ein Sachverständigengutachten zu untermauern.

Methoden der marktgerechten Aufteilung

Neben der BMF-Arbeitshilfe gibt es weitere anerkannte Verfahren, um eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung zu ermitteln. Das Sachwertverfahren ermittelt den Gebäudewert anhand der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei Renditeobjekten und leitet den Gebäudewert aus den erzielbaren Mieteinnahmen ab. In der Praxis ist häufig eine Kombination mehrerer Methoden sinnvoll. Ein qualifiziertes Gutachten eines vereidigten Sachverständigen bietet die größte Rechtssicherheit gegenüber dem Finanzamt und kann sich angesichts der steuerlichen Auswirkungen über die gesamte Abschreibungsdauer wirtschaftlich lohnen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg variieren die Bodenrichtwerte erheblich. Während in der Nürnberger Altstadt, in Erlenstegen oder am Schmausenbuckgebiet Bodenrichtwerte von mehreren hundert Euro je Quadratmeter keine Seltenheit sind, liegen die Werte in Randlagen oder im ländlichen Umland deutlich niedriger. Das hat direkte Auswirkungen auf die Kaufpreisaufteilung: Bei einer Eigentumswohnung in der Innenstadt kann der Grundstücksanteil über die Hälfte des Kaufpreises ausmachen, während bei einem vergleichbaren Objekt in Lauf an der Pegnitz oder Hersbruck der Gebäudeanteil dominiert.

Wir raten Kapitalanlegern in der Region, bereits vor dem Kauf die Bodenrichtwerte beim Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg oder des jeweiligen Landkreises abzufragen und die voraussichtliche Kaufpreisaufteilung zu kalkulieren. So lässt sich frühzeitig einschätzen, wie hoch die jährliche AfA ausfällt und ob sich die Investition steuerlich wie geplant rechnet.

Häufig gestellte Fragen

Muss die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag stehen?

Eine vertragliche Aufteilung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch empfehlenswert. Fehlt sie im Kaufvertrag, nimmt das Finanzamt eine eigene Schätzung vor - häufig mithilfe der BMF-Arbeitshilfe, die tendenziell einen höheren Grundstücksanteil ergeben kann. Eine im Kaufvertrag vereinbarte und sachlich begründete Aufteilung bietet daher mehr Planungssicherheit und wird vom Finanzamt in der Regel anerkannt, solange sie die realen Wertverhältnisse nachvollziehbar widerspiegelt.

Was passiert, wenn das Finanzamt die Aufteilung nicht akzeptiert?

Erkennt das Finanzamt die im Kaufvertrag vereinbarte oder in der Steuererklärung angegebene Aufteilung nicht an, setzt es eine eigene Schätzung an. Dagegen kann Einspruch eingelegt werden. Zur Untermauerung der eigenen Position empfiehlt sich ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Der BFH hat bestätigt, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht das alleinige Maß sein darf und individuelle Gegebenheiten berücksichtigt werden müssen.

Wie wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die AfA aus?

Die jährliche AfA berechnet sich aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreises multipliziert mit dem geltenden AfA-Satz. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz drei Prozent über einen Zeitraum von rund 33 Jahren. Bei älteren Gebäuden gilt in der Regel ein Satz von zwei Prozent über 50 Jahre. Ein um beispielsweise 50.000 Euro höherer Gebäudeanteil bedeutet bei zwei Prozent AfA eine zusätzliche steuerliche Entlastung von 1.000 Euro pro Jahr - über die gesamte Nutzungsdauer summiert sich das auf einen erheblichen Betrag.

Welche Bedeutung hat die Kaufpreisaufteilung beim Erwerb älterer Nürnberger Mehrfamilienhäuser?

Beim Kauf älterer Mehrfamilienhäuser in Nürnberger Innenstadtlagen - etwa Gründerzeit-Gebäude in St. Johannis, Wöhrd oder Gostenhof - ist die Kaufpreisaufteilung besonders heikel, weil der Bodenrichtwert in diesen Lagen häufig einen sehr hohen Anteil am Gesamtpreis ausmacht. In zentralen Nürnberger Lagen mit Bodenrichtwerten von 800 bis über 1.200 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche kann der Bodenwertanteil bei einem schmalen Gründerzeitgebäude auf einem kleinen Grundstück leicht 40 bis 60 % des Kaufpreises erreichen. Das schmälert die AfA-Basis erheblich. Gleichzeitig bieten sanierungsbedürftige Altbauten die Möglichkeit, größere Erhaltungsaufwendungen in den ersten Jahren steuerlich wirksam geltend zu machen - sofern keine anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorliegen. Wir empfehlen Käufern von Altbauobjekten in Nürnberg, die steuerliche Strategie bereits vor dem Kauf mit einem Steuerberater abzustimmen und die Kaufpreisaufteilung mithilfe eines Sachverständigengutachtens marktgerecht zu dokumentieren.

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