Infektionsschutzgesetz (Bau)

Infektionsschutzgesetz (Bau) - Das Infektionsschutzgesetz (IfSG) hat für die Bau- und Immobilienbranche Relevanz, wenn es um die Trinkwasserhygiene in Gebäuden geht. § 37 IfSG verpflichtet Betreiber von Wasserversorgungsanlagen, einwandfreies Trinkwasser bereitzustellen. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien ergeben sich daraus konkrete Prüf- und Meldepflichten - insbesondere hinsichtlich Legionellen in Warmwassersystemen.

Legionellenprüfung nach TrinkwV

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) - ergänzend zum IfSG - schreibt für Großanlagen zur Trinkwassererwärmung eine regelmäßige Legionellenuntersuchung vor. Als Großanlage gilt eine Warmwasseranlage ab 400 Liter Speichervolumen oder mit mehr als 3 Liter Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und entferntester Entnahmestelle. Betroffen sind typischerweise Mehrfamilienhäuser ab 3 Wohneinheiten mit zentraler Warmwasserversorgung sowie Bürogebäude, Hotels und alle gewerblichen Objekte mit Warmwasserversorgung.

Die Untersuchung muss alle drei Jahre durch ein nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditiertes Labor erfolgen. Das Labor entnimmt Wasserproben an festgelegten Messpunkten (Erwärmerausgang, Zirkulation, Entnahmestellen) und analysiert den Legionellengehalt. Bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes (100 KBE/100 ml) sind unverzüglich Gegenmaßnahmen einzuleiten und das Gesundheitsamt zu informieren. Der technische Maßnahmenwert liegt dabei deutlich unter dem Grenzwert von 1.000 KBE/100 ml - sein Überschreiten ist bereits ein Handlungssignal, keine unmittelbare Gefahr.

Pflichten für Immobilieneigentümer

Eigentümer und Verwalter sind als Betreiber der Trinkwasserinstallation verantwortlich. Ihre Pflichten umfassen: regelmäßige Legionellenprüfung (alle drei Jahre), Anzeigepflicht der Großanlage beim Gesundheitsamt bei erstmaliger Inbetriebnahme, Dokumentation aller Prüfergebnisse und Maßnahmen, unverzügliche Meldung beim Gesundheitsamt bei Überschreitung des Maßnahmenwertes, und die Beseitigung der Kontamination durch geeignete Maßnahmen.

Verstöße gegen die Prüf- und Meldepflichten können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden - bei Gesundheitsschäden droht sogar strafrechtliche Verfolgung wegen Körperverletzung durch Unterlassen. Hausverwaltungen, die Legionellenprüfungen pflichtwidrig nicht veranlassen, haften zivilrechtlich für daraus entstehende Schäden.

Technische Ursachen und Prävention

Legionellen vermehren sich bevorzugt bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Stagnationsabschnitte in selten genutzten Leitungen (Gästewohnungen, Keller-WC, Außenzapfhähne) sowie Ablagerungen und Korrosion in alten Metallrohren begünstigen das Wachstum. Technische Präventionsmaßnahmen umfassen: Warmwasserspeicher auf mindestens 60 Grad Celsius einstellen, regelmäßiges Spülen selten genutzter Entnahmestellen, hydraulischen Abgleich der Zirkulationsleitung und - bei Altbauten - Sanierung veralteter verzinkter Rohrleitungen.

Ein hydraulisch korrekt eingestelltes Warmwassersystem, in dem das Wasser kontinuierlich mit ausreichend hoher Temperatur zirkuliert, bietet den besten Schutz gegen Legionellenwachstum. Bei Neubauten und umfassenden Sanierungen empfehlen wir, die Trinkwasserinstallation von einem Fachbetrieb nach DIN 1988 planen zu lassen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern von Mehrfamilienhäusern in der Metropolregion Nürnberg, die Legionellenprüfung fest in den Verwaltungskalender einzutragen und ein akkreditiertes Labor mit der regelmäßigen Beprobung zu beauftragen. Das Gesundheitsamt Nürnberg führt stichprobenartige Kontrollen durch und achtet auf die Einhaltung der Prüfintervalle. Besonders bei älteren Gebäuden mit verzinkten Wasserleitungen oder selten genutzten Entnahmestellen besteht erhöhtes Risiko.

Eine Sanierung der Warmwasserinstallation ist oft günstiger als die Folgekosten eines Legionellenbefalls: Neben Bußgeldern und zivilrechtlicher Haftung entstehen bei einem bestätigten Befall erhebliche Kosten für Sofortmaßnahmen (thermische Desinfektion, Endständerfilter, Nutzungseinschränkungen) und die nachfolgende Sanierung. Wir unterstützen unsere Kunden dabei, das Thema Legionellenschutz als Bestandteil einer professionellen Immobilienverwaltung systematisch zu behandeln.

Trinkwasserhygiene beim Immobilienkauf

Wer eine Mehrfamilienhaus kauft, sollte im Rahmen der Due Diligence auch den Stand der Trinkwasserhygiene prüfen. Relevante Fragen: Liegt die letzte Legionellenprüfung vor? War das Ergebnis unauffällig? Ist die Anlage beim Gesundheitsamt ordnungsgemäß angezeigt? Bestehen Auflagen oder offene Meldepflichten? Diese Informationen sollten vom Verkäufer vollständig offengelegt werden; ein arglistiges Verschweigen bekannter Prüfpflichten kann zu Schadensersatzansprüchen führen.

Bei der Übergabe vermieteter Objekte empfehlen wir außerdem, die Legionellenprüfung - sofern sie innerhalb der nächsten 12 Monate fällig ist - noch vor dem Verkauf durchzuführen. Das schützt den Käufer vor einer unerwarteten Erstinvestition und stärkt das Vertrauen in die ordnungsgemäße Verwaltung des Objekts.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Eigentümer eines Zweifamilienhauses Legionellen prüfen lassen?

Nein. Die Pflicht zur regelmäßigen Legionellenuntersuchung gilt nur für Großanlagen in Gebäuden mit gewerblicher oder öffentlicher Nutzung - also typischerweise ab drei vermieteten Wohneinheiten mit zentraler Warmwasserversorgung. Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen, auch wenn eine zentrale Warmwasserbereitung vorhanden ist.

Wer trägt die Kosten der Legionellenprüfung?

Die Prüfkosten (ca. 150-400 Euro pro Untersuchung) können bei vermieteten Objekten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 Nr. 2 BetrKV - Kosten der Wasserversorgung). Die Kosten einer eventuell notwendigen Sanierung trägt der Eigentümer.

Was passiert bei Legionellenbefall?

Bei Überschreitung des Maßnahmenwertes muss der Eigentümer das Gesundheitsamt informieren, eine Gefährdungsanalyse durch einen zugelassenen Sachverständigen durchführen lassen und Gegenmaßnahmen ergreifen - z. B. thermische Desinfektion (Spülung bei mindestens 70 Grad Celsius an jeder Entnahmestelle), Austausch von Leitungsabschnitten oder Installation von Endständerfiltern. Bis zur Beseitigung der Kontamination kann das Gesundheitsamt Nutzungseinschränkungen anordnen, etwa Duschverbote.

Gilt die Prüfpflicht auch für Gewerbeimmobilien?

Ja. Bürogebäude, Hotels, Praxen und andere gewerbliche Objekte mit Warmwasserversorgung und Duschen unterliegen ebenfalls der Prüfpflicht, wenn die Anlage als Großanlage einzustufen ist. Für Hotels und Beherbergungsbetriebe gelten teils verschärfte Anforderungen. Wir empfehlen bei Gewerbeimmobilien grundsätzlich eine Erstbewertung der Warmwasseranlage durch einen Fachbetrieb für Trinkwasserhygiene.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.