Grundlagenermittlung

Die Grundlagenermittlung ist die erste Leistungsphase (LP 1) nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und bildet das Fundament jedes Bauprojekts. In dieser Phase werden die Ziele, Anforderungen und Rahmenbedingungen eines Bauvorhabens systematisch erfasst und dokumentiert. Ergebnis ist das sogenannte Raumprogramm oder Briefing, das als verbindliche Grundlage für alle weiteren Planungsschritte dient.

Was wird in der Grundlagenermittlung geklärt?

Der Architekt oder Planer erhebt in der Grundlagenermittlung zunächst alle relevanten Informationen: Nutzungsanforderungen, rechtliche Rahmenbedingungen (Bebauungsplan, Denkmalschutz), Budgetvorgaben, Zeitplan sowie besondere technische oder gestalterische Wünsche des Bauherrn. Auch Fragen zur Erschließung, zum Baugrund und zu bestehenden Gebäuden auf dem Grundstück werden in dieser Phase aufgeworfen. Das Ergebnis - häufig als Bedarfsprogramm bezeichnet - fasst alle Erkenntnisse zusammen und wird vom Auftraggeber freigegeben.

Abgrenzung zu den Folge-Leistungsphasen

Nach der Grundlagenermittlung folgen Vorplanung (LP 2), Entwurfsplanung (LP 3) und Genehmigungsplanung (LP 4). Die in LP 1 festgelegten Grundlagen sind dabei bindend: Änderungen des Raum- oder Nutzungsprogramms nach LP 2 gelten als Umplanung und können zusätzliches Honorar auslösen. Eine gründliche und vollständige Grundlagenermittlung spart deshalb langfristig Zeit und Kosten.

Bedeutung für Sanierung und Umbau

Beim Umbau oder der Sanierung eines Bestandsgebäudes hat die Grundlagenermittlung eine besondere Bedeutung. Hier müssen neben den Neuanforderungen auch der Bestand, etwaige Schadstoffe (z. B. Asbest), der energetische Ist-Zustand und vorhandene Baugenehmigungen erfasst werden. Gerade bei Altbauten in fränkischen Innenstädten - etwa in der Nürnberger Altstadt oder in historischen Ortskernen - können Denkmalschutzauflagen die Grundlagenermittlung erheblich aufwändiger machen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Eigentümern, die Grundlagenermittlung nicht als lästige Formalität, sondern als strategische Investition zu verstehen. Wer in dieser Phase seine Ziele klar definiert, vermeidet teure Umplanungen. In der Metropolregion Nürnberg gibt es zahlreiche Besonderheiten - von Sandsteinkellern in Altbauten über Hochwasserzonen entlang der Regnitz bis zu strengen Gestaltungssatzungen in Erlanger Stadtteilen -, die frühzeitig erfasst werden müssen. Beauftragen Sie einen qualifizierten Architekten, der die regionalen Bauvorschriften kennt, und legen Sie das Ergebnis der Grundlagenermittlung schriftlich fest.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Grundlagenermittlung für kleine Umbauten auch erforderlich?

Auch bei kleineren Projekten - etwa der Sanierung eines Bades oder dem Anbau eines Carports - ist eine strukturierte Grundlagenermittlung sinnvoll, auch wenn sie informal und kürzer ausfällt. Sie klärt Zuständigkeiten, Budget und technische Anforderungen und verhindert böse Überraschungen.

Wer führt die Grundlagenermittlung durch?

In der Regel der beauftragte Architekt oder Fachplaner (z. B. Statiker, TGA-Planer). Bei komplexen Projekten mit mehreren Fachplanern ist eine gemeinsame Grundlagenermittlung unter Federführung des Architekten üblich.

Was kostet die Grundlagenermittlung?

Das Honorar für LP 1 beträgt nach HOAI-Orientierungswerten rund 2 % des Gesamthonorars. Bei einem Bauvorhaben mit 500.000 € anrechenbaren Kosten und einem Gesamtarchitektenhonorar von ca. 50.000 € wären das etwa 1.000 €. Der Aufwand ist gering im Verhältnis zur Planungssicherheit, die eine sorgfältige LP 1 liefert.

Grundlagenermittlung bei Modernisierungen im Mietwohnungsbau

Für Vermieter, die Modernisierungsmaßnahmen planen, ist eine strukturierte Grundlagenermittlung besonders wichtig. Sie legt fest, welche Maßnahmen mietrechtlich als Modernisierung (§ 555b BGB) eingestuft werden können - mit der Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung -, welche als bloße Instandhaltung gelten und welche als Luxussanierung eventuell nicht umlagefähig sind. Außerdem klärt sie, welche Maßnahmen der Ankündigung bedürfen und wie lange die Vorankündigungsfrist ist.

Eine gründliche Grundlagenermittlung ist auch die Voraussetzung für die Beantragung von Fördermitteln. KfW-Programme, Bayerische Wohnraumförderprogramme und kommunale Klimaschutzförderprogramme haben oft spezifische technische Mindestanforderungen, die in der frühen Projektphase bekannt sein müssen, um später nicht aus Fördertatbeständen herauszufallen. Wer die Förderbedingungen erst in der Entwurfsplanung entdeckt, muss manchmal kostspielige Umplanungen in Kauf nehmen.

In Nürnberg und der Metropolregion bietet das Energieberatungszentrum Nürnberg (ebz) kostenlose Erstberatungen an, die als ergänzende Grundlagenermittlung für energetische Sanierungen genutzt werden können. Wir empfehlen diese Beratung als ersten Schritt vor der Beauftragung eines Architekten.

Checkliste für eine vollständige Grundlagenermittlung

Damit die Grundlagenermittlung ihren vollen Nutzen entfaltet, sollte sie folgende Punkte abdecken:

• Nutzungskonzept: Was soll mit dem Gebäude oder dem Grundstück geschehen? Eigennutzung, Vermietung, Verkauf oder Mischnutzung?
• Flächenprogramm: Welche Räume werden in welcher Größenordnung benötigt? Welche Nebenräume, Stellplätze oder Außenanlagen sind einzuplanen?
• Rechtliche Rahmenbedingungen: Bebauungsplan, Baulinie, GRZ/GFZ-Werte, Denkmalschutzstatus, Stellplatzschlüssel, Grundbuchbelastungen.
• Budget und Finanzierung: Wie hoch ist das Gesamtbudget? Welche Fördermittel kommen infrage? Wann ist die Finanzierung gesichert?
• Zeitplan: Wann soll Baubeginn und Fertigstellung sein? Gibt es zwingende Termine (z. B. auslaufende Mietverträge, Förderprogrammfristen)?
• Bestandsanalyse (bei Sanierung): Baujahr, Konstruktion, Dämmstandard, Haustechnik, Schadstoffverdacht, vorhandene Genehmigungen.
• Qualitätsziele: Welcher Energiestandard wird angestrebt? Gibt es gestalterische Vorgaben oder Wünsche der Bauherren?

Je sorgfältiger diese Liste in der Grundlagenermittlung abgearbeitet wird, desto stabiler ist die Planungsgrundlage für alle nachfolgenden Leistungsphasen.

Grundlagenermittlung und Kostenplanung

Ein häufig unterschätzter Aspekt der Grundlagenermittlung ist ihr Beitrag zur frühzeitigen Kostenplanung. Bereits in LP 1 lässt sich auf Basis von Erfahrungswerten (Kostenrichtwerte nach DIN 276) eine erste Kostenschätzung aufstellen. Diese gibt dem Bauherrn Orientierung und schützt vor unangenehmen Überraschungen in späteren Phasen. Wenn Budget und Raumprogramm schon in LP 1 in einem realistischen Verhältnis zueinander stehen, vermeidet man das häufige Problem, dass in LP 3 oder LP 4 Abstriche am Entwurf gemacht werden müssen, weil die ursprünglichen Vorstellungen das Budget deutlich überschreiten.

In der Praxis zeigt sich: Ein in LP 1 gut ausgearbeitetes Bedarfsprogramm mit klaren Qualitätszielen und realistischem Budget führt zu geringeren Planungskosten insgesamt, weil teure Umplanungen in späteren Phasen ausbleiben. Das gilt besonders für komplexe Projekte wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten oder die energetische Kernsanierung eines denkmalgeschützten Altbaus in der Nürnberger Innenstadt.

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