Grunderneuerung

Grunderneuerung bezeichnet im Bauwesen und in der Immobilienbewirtschaftung eine umfassende Erneuerung oder Wiederherstellung von Gebäudeteilen oder technischen Anlagen, die das Ende ihrer technischen Nutzungsdauer erreicht haben. Sie geht über bloße Reparaturen oder Schönheitsreparaturen hinaus und umfasst den vollständigen Austausch von Bauteilen oder Systemen - z. B. Dach, Heizungsanlage, Elektroinstallation oder Fenster. Steuerrechtlich ist die Abgrenzung zwischen Grunderneuerung (Herstellungskosten) und Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig) von erheblicher Bedeutung.

Abgrenzung: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Die steuerrechtliche Einordnung einer Maßnahme als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten (die aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen) hat erhebliche Auswirkungen auf die Steuerlast. Als Erhaltungsaufwand gilt eine Maßnahme, wenn sie den Zustand des Gebäudes lediglich wiederherstellt oder auf dem gleichen Niveau erhält. Wird das Gebäude durch die Maßnahme wesentlich verbessert oder in seiner Substanz erneuert (Grunderneuerung), entstehen Herstellungskosten. Die Grenze ist fließend und regelmäßig Gegenstand von Betriebsprüfungen.

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Eine besondere Falle lauert im sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand: Investitionen in ein Gebäude, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil) übersteigen, werden zwingend als Herstellungskosten eingestuft - unabhängig davon, ob sie nach Erhaltungsmaßstäben eigentlich sofort abzugsfähig wären. Dies überrascht viele Käufer renovierungsbedürftiger Objekte, die frühzeitig umfangreiche Sanierungen vornehmen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg oder der Metropolregion eine renovierungsbedürftige Immobilie kauft, sollte die geplanten Sanierungsmaßnahmen vor dem Kauf mit einem Steuerberater durchsprechen. Insbesondere die 15-%-Grenze des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands kann dazu führen, dass umfangreiche Sanierungen in den ersten drei Jahren nicht sofort steuerlich wirksam sind, sondern nur über die Abschreibung. Eine kluge Verteilung der Maßnahmen auf mehrere Steuerjahre kann hier erhebliche Steuervorteile sichern.

Häufig gestellte Fragen

Wann ist eine Dachsanierung Erhaltungsaufwand und wann Herstellungskosten?

Wird das Dach in gleicher Art und Weise wie ursprünglich erneuert (gleiche Eindeckung, gleiche Wärmedämmstärke), spricht viel für Erhaltungsaufwand. Wird das Dach gleichzeitig ausgebaut, gedämmt oder mit einer Photovoltaikanlage versehen, können Herstellungskosten entstehen. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung der Maßnahme.

Kann ich die 15-%-Grenze des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands umgehen?

Durch sorgfältige Planung lässt sich die Grenze vermeiden: Maßnahmen, die nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist durchgeführt werden, fallen nicht mehr unter die Regelung. Auch die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück beeinflusst, wie hoch die 15-%-Grenze in absoluten Zahlen liegt.

Wie werden Grunderneuerungskosten steuerlich behandelt, wenn sie als Herstellungskosten eingestuft werden?

Sie werden dem Gebäudewert zugerechnet und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben (in der Regel 2 % jährlich bei Neubauten nach 1924). Für energetische Sanierungsmaßnahmen gibt es jedoch Sonderfälle mit erhöhter Abschreibung oder direkten Steuerermäßigungen (§ 35c EStG).

Grunderneuerung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

In einer WEG ist die Grunderneuerung von Gemeinschaftseigentum eine besondere Herausforderung. Gemeinschaftseigentum umfasst Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und andere gemeinsame Bauteile. Wenn diese das Ende ihrer Nutzungsdauer erreichen, muss die Eigentümergemeinschaft eine Grunderneuerung beschließen und finanzieren.

Die Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt. Eine ausreichende Instandhaltungsrücklage ist entscheidend, um Grunderneuerungen ohne Sonderumlagen stemmen zu können. Nach der WEG-Reform 2020 sind Eigentümergemeinschaften explizit verpflichtet, eine angemessene Erhaltungsrücklage zu bilden. Der Beschluss über eine Grunderneuerung erfordert je nach Umfang eine einfache Mehrheit oder - bei baulichen Veränderungen - eine qualifizierte Mehrheit.

Steuerlich können Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, ihren Anteil an den Kosten einer Grunderneuerung des Gemeinschaftseigentums als Werbungskosten geltend machen - entweder als Erhaltungsaufwand oder über die Abschreibung, je nach Einordnung der Maßnahme. Die Hausgeldabrechnung sollte diese Kosten transparent ausweisen.

Grunderneuerung und Energieeffizienz

Grunderneuerungsmaßnahmen bieten häufig die Gelegenheit, gleichzeitig die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern. Wer das Dach neu eindeckt, kann es dabei stärker dämmen; wer die Heizungsanlage tauscht, kann auf erneuerbare Energieträger umsteigen. Durch die Verbindung von Grunderneuerung und energetischer Verbesserung lassen sich staatliche Förderprogramme nutzen: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW fördert sowohl die Einzelmaßnahmen-Sanierung (BEG EM) als auch die Komplettsanierung zum Effizienzhaus. Eigentümer sollten vor dem Beginn von Grunderneuerungsmaßnahmen prüfen, welche Fördertatbestände in Betracht kommen, da eine nachträgliche Förderbeantragung oft nicht möglich ist.

Für Gebäude in Nürnberg und der Metropolregion bietet auch die Stadt Nürnberg im Rahmen des kommunalen Klimaschutzprogramms ergänzende Beratungsangebote und in bestimmten Förderperioden zusätzliche Zuschüsse für energetische Sanierungen. Die Verknüpfung von Grunderneuerung und Förderprogramm erfordert eine sorgfältige Planung und häufig die Einbindung eines Energieberaters.

Grunderneuerung und Mietrecht

Im Mietverhältnis hat die Grunderneuerung besondere Bedeutung: Vermieter sind verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Wenn Gebäudeteile das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreichen und dadurch Mängel entstehen, ist der Vermieter zur Instandsetzung - gegebenenfalls durch Grunderneuerung - verpflichtet. Kosten für die Grunderneuerung können nicht ohne Weiteres auf die Mieter umgelegt werden: Nur modernisierende Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder Energie einsparen, berechtigen zur Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB (maximal 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich, gedeckelt durch die ortsübliche Vergleichsmiete). Reine Instandhaltungsmaßnahmen, auch wenn sie teuer sind, begründen keinen Mieterhöhungsanspruch. Für Vermieter in Nürnberg lohnt sich daher eine genaue Abgrenzung, welche Anteile einer Grunderneuerung als Modernisierung und welche als reine Instandhaltung zu qualifizieren sind.

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