Einheitswert

Einheitswert - Der Einheitswert war ein steuerlicher Bewertungsmaßstab für Grundbesitz in Deutschland, der auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 (Westdeutschland) basierte und seit 2025 durch den neuen Grundsteuerwert im Zuge der Grundsteuerreform ersetzt wurde.

Was war der Einheitswert und warum wurde er abgeschafft?

Der Einheitswert wurde vom zuständigen Finanzamt im Rahmen eines Feststellungsverfahrens ermittelt und diente als zentrale Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Rechtsgrundlage war das Bewertungsgesetz (BewG). Für jedes Grundstück und jeden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb wurde ein Einheitswert festgestellt und im sogenannten Einheitswertbescheid mitgeteilt. Dieser Wert bildete die Basis, die mit dem Steuermessbetrag und dem kommunalen Hebesatz multipliziert wurde, um die jährliche Grundsteuer zu berechnen.

Das grundlegende Problem des Einheitswerts lag in seiner Verankerung in den Wertverhältnissen von 1964. Über die Jahrzehnte entwickelten sich die tatsächlichen Immobilienwerte in völlig unterschiedlichem Tempo. Ein Grundstück in einer gefragten Innenstadtlage konnte den hundertfachen Wertzuwachs eines Grundstücks in einer strukturschwachen Region erfahren, während beide nach denselben veralteten Maßstäben bewertet wurden. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System 2018 für verfassungswidrig, da es gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstößt. Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, eine Neuregelung zu schaffen.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in ganz Deutschland die reformierte Grundsteuer. An die Stelle des Einheitswerts tritt der sogenannte Grundsteuerwert, der nach neuen Bewertungsverfahren ermittelt wird. Bayern hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein reines Flächenmodell eingeführt, bei dem die Grundsteuerhöhe von der Fläche des Grundstücks und des Gebäudes abhängt, nicht vom Wert der Immobilie.

Der Einheitswert in alten Bescheiden

Obwohl der Einheitswert seit 2025 keine Grundlage mehr für die Grundsteuerberechnung bildet, taucht er in der Praxis noch gelegentlich auf. Ältere Grundsteuerbescheide, die vor der Umstellung ergangen sind, weisen den Einheitswert noch aus. Auch in Kaufverträgen oder Wertgutachten aus früheren Jahren findet sich der Begriff regelmäßig. Wer eine Immobilie erwirbt und auf alte Unterlagen stößt, sollte wissen, dass der Einheitswert keinerlei Rückschluss auf den aktuellen Verkehrswert zulässt. Die Einheitswerte lagen in aller Regel weit unter den tatsächlichen Marktwerten - in prosperierenden Lagen wie der Nürnberger Innenstadt oder dem Großraum Erlangen oft nur bei 5-15 % des Verkehrswerts.

Einheitswert und Erbschaftsteuer

In der Geschichte des deutschen Steuerrechts spielte der Einheitswert nicht nur bei der Grundsteuer, sondern auch bei der Erbschaftsteuer eine Rolle. Bis zur Erbschaftsteuerreform 1996 wurden Grundstücke im Erbfall mit dem Einheitswert angesetzt - was regelmäßig zu einer erheblichen Begünstigung von Immobilienvermögen gegenüber anderen Vermögensarten führte und ebenfalls vom Bundesverfassungsgericht beanstandet wurde. Auch dieser Missstand ist heute behoben: Die Erbschaftsteuer bemisst sich nun nach dem Verkehrswert der Immobilie, ermittelt nach den Bewertungsverfahren des BewG in aktueller Fassung.

Praxis-Tipp für die Region Nürnberg

In der Metropolregion Nürnberg haben die Finanzämter in den vergangenen Jahren die neuen Grundsteuerwertbescheide verschickt. Wer in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder den Landkreisen der Region eine Immobilie besitzt, sollte den Bescheid sorgfältig prüfen. Gerade in Bayern mit dem Flächenmodell können die neuen Grundsteuerbeträge erheblich von den bisherigen abweichen - sowohl nach oben als auch nach unten. Wir empfehlen unseren Kunden, sowohl den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts als auch den Grundsteuermessbescheid und den Grundsteuerbescheid der Gemeinde zu kontrollieren und insbesondere die Flächenangaben zu überprüfen. Bei Unstimmigkeiten ist innerhalb eines Monats Einspruch einzulegen - die Frist beginnt mit Zugang des jeweiligen Bescheids.

Häufige Fragen zum Einheitswert

Gilt der Einheitswert noch für die Grundsteuer?

Nein. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in ganz Deutschland auf Basis des neuen Grundsteuerwerts berechnet. Der Einheitswert hat als Bemessungsgrundlage ausgedient. In Bayern wird die Grundsteuer nach dem Flächenmodell ermittelt, bei dem ausschließlich Grundstücks- und Gebäudeflächen maßgeblich sind - der Wert der Immobilie spielt keine Rolle. Das bayerische Modell hat den Vorteil, dass es einfacher zu berechnen und weniger streitanfällig ist als das Bundesmodell anderer Länder.

Entspricht der Einheitswert dem Verkehrswert meiner Immobilie?

Nein, in keiner Weise. Der Einheitswert basierte auf den Wertverhältnissen von 1964 und lag in der Regel weit unter dem tatsächlichen Marktwert - in gefragten Lagen wie der Nürnberger Altstadt oder dem Erlanger Stadtgebiet um ein Vielfaches darunter. Er war ausschließlich ein steuerlicher Rechenwert ohne Bezug zum aktuellen Marktgeschehen und eignet sich nicht als Indikator für den gegenwärtigen Verkehrswert einer Immobilie.

Was muss ich nach der Grundsteuerreform beachten?

Wir empfehlen, die neuen Bescheide des Finanzamts und der Gemeinde aufmerksam zu prüfen. Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid können jeweils innerhalb eines Monats nach Zustellung per Einspruch angefochten werden. Besonders bei größeren Grundstücken in der Region Nürnberg oder bei Mehrfamilienhäusern lohnt sich eine genaue Kontrolle, da Flächenangaben in den Bescheiden gelegentlich fehlerhaft sind und zu einer überhöhten Grundsteuer führen können.

Der Einheitswert in der Immobilienbewertungspraxis

Obwohl der Einheitswert seit 2025 keine steuerliche Relevanz mehr hat, begegnet er Immobilienprofis noch in alten Unterlagen - etwa in Kreditakten, historischen Gutachten oder Erbschaftssteuerbescheiden, die vor der Reform erlassen wurden. Ein typisches Missverständnis: Kaufinteressenten, die ein Objekt mit alten Unterlagen erwerben, lesen den Einheitswert und nehmen irrtümlich an, er spiegle den damaligen Marktwert wider. Das ist falsch. Der Einheitswert war ein rein fiskaler Rechenwert; selbst in den 1960er Jahren lag er bereits unter dem Verkehrswert. In Nürnberger Lagen hatte der Einheitswert eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er Jahren bereits Anfang der 1990er Jahre oft nur noch 5 bis 10 Prozent des tatsächlichen Verkehrswerts.

Für die aktuelle Immobilienbewertung ist der Einheitswert damit vollständig irrelevant. Wer den aktuellen Wert einer Immobilie benötigt - etwa für eine Erbauseinandersetzung, eine Scheidung oder einen bevorstehenden Verkauf - sollte entweder ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB beauftragen oder auf Basis der aktuellen Marktdaten des Gutachterausschusses eine fundierte Marktpreiseinschätzung einholen.

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