Due Diligence

Due Diligence - Due Diligence bezeichnet die sorgfältige und systematische Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Ziel ist es, alle relevanten technischen, rechtlichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Risiken zu identifizieren, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.

Ablauf und Prüfungsbereiche der Immobilien-Due-Diligence

Eine professionelle Immobilien-Due-Diligence gliedert sich in mehrere Teilbereiche, die jeweils spezifische Risiken abdecken. Die technische Due Diligence umfasst die Begutachtung der Bausubstanz, der Haustechnik, des energetischen Zustands und eventueller Schadstoffbelastungen. Sachverständige prüfen Dach, Fassade, Leitungssysteme und den Zustand der technischen Anlagen. Dabei werden auch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen und deren voraussichtliche Kosten ermittelt.

Die rechtliche Due Diligence konzentriert sich auf die Eigentumsverhältnisse, Grundbuchbelastungen, bestehende Mietverträge, öffentlich-rechtliche Genehmigungen und baurechtliche Vorgaben. Geprüft werden unter anderem Grunddienstbarkeiten, Wegerechte, Baulasten und die Übereinstimmung der tatsächlichen Nutzung mit den erteilten Baugenehmigungen. Auch Altlastenverdachtsflächen und Denkmalschutzauflagen fallen in diesen Bereich.

Die wirtschaftliche Due Diligence analysiert die Ertragslage der Immobilie. Bei vermieteten Objekten werden Mieteinnahmen, Leerstandsquoten, Mietvertragslaufzeiten und die Bonität der Mieter ausgewertet. Es werden Cashflow-Prognosen erstellt und die erzielbaren Marktmieten mit den tatsächlichen Mieten verglichen. Die steuerliche Due Diligence prüft die steuerliche Struktur des Erwerbs - insbesondere Grunderwerbsteuer, Abschreibungsmöglichkeiten und umsatzsteuerliche Optionen.

Bei größeren Transaktionen werden alle relevanten Unterlagen in einem Datenraum (physisch oder digital) zusammengestellt. Verkäufer stellen dort Grundbuchauszüge, Baupläne, Energieausweise, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Versicherungspolicen und Wartungsprotokolle bereit. Käufer und deren Berater erhalten kontrollierten Zugang, um die Dokumente systematisch auszuwerten.

Due Diligence auch für Privatpersonen sinnvoll

Obwohl die Due Diligence traditionell bei gewerblichen Immobilientransaktionen und institutionellen Investoren zum Standard gehört, profitieren auch Privatpersonen von einer strukturierten Kaufprüfung. Gerade beim Erwerb einer Bestandsimmobilie lohnt es sich, vor der Beurkundung einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Bausubstanz zu beauftragen, das Grundbuch auf Belastungen zu prüfen und die Betriebskostenabrechnung der letzten Jahre einzusehen. Die Kosten für eine solche Prüfung stehen in keinem Verhältnis zu den finanziellen Risiken, die ein ungeprüfter Kauf mit sich bringen kann - verdeckte Mängel, Altlasten oder ungeklärte Rechtsverhältnisse können schnell fünfstellige Folgekosten verursachen.

Rote Flaggen in der Due Diligence

Bestimmte Befunde in der Due Diligence sollten den Käufer besonders aufhorchen lassen:

• Fehlende Baugenehmigungen für bestehende Anbauten, Aufstockungen oder Nutzungsänderungen - der Käufer übernimmt das baurechtliche Risiko
• Ungeklärte Altlasten auf dem Grundstück (z. B. ehemaliger Tankstellenbetrieb, Gerbereigelände) - Sanierungskosten können die Investitionsrendite vollständig aufzehren
• Weit unter Marktmiete liegende Bestandsmieten mit langen Vertragslaufzeiten - die erwarteten Mieteinnahmen sind nicht erzielbar
• Unzureichende Instandhaltungsrücklage bei WEG-Objekten - hohe Sonderumlagen unmittelbar nach dem Kauf drohen

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir Käufern eine besonders gründliche Prüfung bei Altbauten in Stadtteilen wie der Südstadt, Gostenhof oder St. Johannis, wo historische Bausubstanz und zahlreiche Umbauten über die Jahrzehnte die Risikobewertung erschweren. Auch bei Objekten in ehemaligen Industriegebieten - etwa in Gibitzenhof, Entlang des Frankenschnellwegs oder in ehemaligen AEG-Arealen - sollte eine Altlastenprüfung (Auskunft beim Umweltamt der Stadt Nürnberg aus dem Altlastenkataster) Bestandteil der Due Diligence sein. Wir unterstützen unsere Kunden dabei, die richtigen Sachverständigen, Baurechtsanwälte und Steuerberater in der Region zusammenzubringen, damit die Kaufentscheidung auf einer soliden Grundlage steht.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine Due Diligence bei einer Immobilie?

Die Kosten hängen vom Umfang und der Art der Immobilie ab. Für eine einfache technische Begutachtung eines Einfamilienhauses durch einen Sachverständigen liegen die Kosten bei etwa 500 bis 1.500 Euro. Bei gewerblichen Objekten oder Mehrfamilienhäusern, bei denen eine umfassende rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung erforderlich ist, können die Kosten mehrere zehntausend Euro betragen. Wer diese Kosten scheut, sollte bedenken: Ein einziger nicht erkannter Schaden (z. B. Schimmelbefall hinter der Verkleidung, Feuchtigkeitsschäden im Keller, mangelhafte Leitungen) kostet leicht 10.000-30.000 € an Sanierungskosten - die Due-Diligence-Kosten amortisieren sich damit in jedem Fall.

Wie lange dauert eine Immobilien-Due-Diligence?

Bei einem privaten Immobilienkauf lässt sich eine kompakte Prüfung innerhalb von ein bis zwei Wochen durchführen. Bei größeren gewerblichen Transaktionen mit umfangreichem Datenraum und mehreren Prüfungsbereichen sollten vier bis acht Wochen eingeplant werden. Wir empfehlen, den Zeitrahmen bereits in der Kaufverhandlung zu vereinbaren - am besten durch eine explizite Due-Diligence-Klausel im Reservierungsvertrag, die dem Käufer das Recht einräumt, vom Kauf zurückzutreten, falls wesentliche Mängel festgestellt werden.

Welche Unterlagen sollte der Verkäufer bereitstellen?

Zu den Kernunterlagen gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, genehmigte Baupläne, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, bestehende Mietverträge, Versicherungspolicen sowie Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Wartungen. Bei Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen hinzu. Fehlende Unterlagen sollten vom Käufer aktiv eingefordert und deren Fehlen als potentielles Verhandlungsargument für einen Kaufpreisabschlag genutzt werden.

Wie unterscheiden sich Due Diligence und Ankaufsprüfung?

Die Begriffe werden im deutschen Sprachraum oft synonym verwendet; streng genommen bezeichnet „Due Diligence” den amerikanisch geprägten, umfassenden Prüfprozess, während „Ankaufs­prüfung” die in Deutschland gebräuchliche, praxisnahe Bezeichnung für denselben Vorgang ist. Inhaltlich decken beide Konzepte dieselben vier Säulen ab: rechtliche, technische, wirtschaft­liche und steuerliche Prüfung. Der Unterschied liegt eher im Formali­täts­grad: Bei großen gewerb­lichen Transaktionen mit inter­nationalen Investoren sind Due-Diligence-Berichte nach standardisiertem Format (z. B. Red Flag Report, Long-Form Report) üblich; bei typischen privaten Immobilien­käufen in Nürnberg reicht eine kompakte Ankaufs­prüfung mit fokussiertem Gutachten und Grundbuch­analyse. Wir helfen Ihnen, den richtigen Prüfumfang für Ihr Vorhaben zu bestimmen - ein Über­maß an formalen Prüfungen erhöht die Kosten, ohne immer proportional mehr Sicherheit zu bringen.

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