Bundesimmissionsschutzgesetz

Bundesimmissionsschutzgesetz - Das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) schützt Menschen, Tiere, Pflanzen und Sachgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen - insbesondere vor Lärm, Luftverunreinigungen, Erschütterungen und Gerüchen. Im Immobilienbereich ist das BImSchG relevant für die Genehmigung von emittierenden Anlagen in der Nachbarschaft, den Lärmschutz bei Verkehrsimmissionen und die Bewertung von Standortqualitäten.

Relevanz für Immobilieneigentümer

Das BImSchG betrifft Immobilieneigentümer in mehreren Bereichen:

• Lärmschutz: Die TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) legt Immissionsrichtwerte fest, die in Wohn-, Misch- und Gewerbegebieten nicht überschritten werden dürfen. In reinen Wohngebieten gelten tags 50 dB(A) und nachts 35 dB(A).
• Verkehrslärm: Die Verkehrslärmschutzverordnung regelt den Schutz vor Straßen- und Schienenverkehrslärm. Eigentümer an stark befahrenen Straßen können Anspruch auf passiven Schallschutz (Schallschutzfenster) haben.
• Genehmigungsbedürftige Anlagen: Industrielle und gewerbliche Anlagen (Fabriken, Biogasanlagen, Tierhaltungsbetriebe) in der Nachbarschaft benötigen eine BImSchG-Genehmigung, die den Schutz der Anwohner sicherstellt.
• Geruchsimmissionen: Die GIRL (Geruchsimmissions-Richtlinie) regelt, welche Geruchsbelastung in verschiedenen Gebietstypen zumutbar ist.

Bedeutung für die Immobilienbewertung

Immissionsbelastungen wirken sich unmittelbar auf den Immobilienwert aus: Lärmbelastung durch Straßen, Schienen oder Gewerbe führt zu Wertabschlägen von 5-20 % gegenüber ruhigen Lagen. In der Immobilienbewertung werden Immissionen als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt. Auch die Nähe zu genehmigungsbedürftigen Anlagen kann den Wert mindern - selbst wenn die Grenzwerte eingehalten werden.

Für Kaufinteressenten ist die Kenntnis der BImSchG-relevanten Umgebung ein wichtiger Bestandteil der Standortanalyse. Ob eine nahe gelegene Gewerbeanlage die Emissionsgrenzwerte einhält, lässt sich über die BImSchG-Genehmigungsakte bei der zuständigen Behörde (in Bayern: Regierungspräsidium oder Landratsamt) einsehen. Die Genehmigungsakte ist öffentlich zugänglich und enthält die zulässigen Emissionswerte sowie erteilte Auflagen.

Lärmkarten und Umgebungslärmrichtlinie

Die EU-Umgebungslärmrichtlinie verpflichtet Kommunen ab einer bestimmten Größe zur Erstellung von Lärmkarten und Lärmaktionsplänen. Die Stadt Nürnberg veröffentlicht diese Karten online und aktualisiert sie regelmäßig. Kaufinteressenten und Eigentümer können anhand der Karten die Lärmbelastung am konkreten Standort ablesen - in dB(A)-Werten, getrennt nach Straße, Schiene und Fluglärm. Diese Karten sind eine wertvolle Grundlage für die Standortbewertung und können bei Kaufpreisverhandlungen herangezogen werden.

Immissionsrichtwerte nach TA Lärm - Überblick

Gebietstyp	Tagzeit (6-22 Uhr)	Nachtzeit (22-6 Uhr)	Typisches Nürnberger Beispiel
Reines Wohngebiet (WR)	50 dB(A)	35 dB(A)	Erlenstegen (ruhige Wohnstraßen)
Allgemeines Wohngebiet (WA)	55 dB(A)	40 dB(A)	Maxfeld, Gostenhof
Mischgebiet (MI)	60 dB(A)	45 dB(A)	Südstadt, Südwesttangente-Umfeld
Gewerbegebiet (GE)	65 dB(A)	50 dB(A)	Hafen, Industriegebiet Schweinau
Industriegebiet (GI)	70 dB(A)	70 dB(A)	Schwere Industrie, keine Wohnnutzung

Praxisrelevanz: Wer an der Frankenschnellweg-Trasse oder am Bahnring kauft, sollte eine Lärmmessung in Auftrag geben. Nachgewiesene Überschreitung der Richtwerte kann Ansprüche auf aktiven Lärmschutz oder passiven Schallschutz (Schallschutzfenster) begründen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, vor dem Erwerb die Lärmbelastung des Standorts zu prüfen - die Stadt Nürnberg veröffentlicht Lärmkarten im Rahmen der EU-Umgebungslärmrichtlinie, die online einsehbar sind. Besonders Standorte an der Frankenschnellweg-Trasse, der Südwesttangente oder nahe dem Flughafen sind betroffen. Für Verkäufer gilt: Eine nachgewiesene Unterschreitung der Lärmgrenzwerte oder durchgeführte Schallschutzmaßnahmen (neue Fenster, Fassadendämmung) sind wertsteigernde Argumente im Exposé. Schallschutzfenster können nicht nur die Wohnqualität erheblich verbessern, sondern auch den Verkaufspreis um mehrere Tausend Euro steigern.

Häufig gestellte Fragen

Habe ich Anspruch auf Lärmschutz an einer lauten Straße?

Bei Neubau oder wesentlicher Änderung einer Straße gelten die Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung - werden sie überschritten, hat der Eigentümer Anspruch auf aktiven (Lärmschutzwand) oder passiven Schallschutz (Schallschutzfenster). Bei bestehendem Straßenlärm ohne bauliche Änderung der Straße besteht kein Rechtsanspruch, allerdings gibt es kommunale Förderprogramme für Schallschutzfenster. In Bayern können Eigentümer zudem Zuschüsse über die Bund-Länder-Programme für Lärmschutz an Bundesstraßen und Bundesautobahnen beantragen.

Kann ich gegen Lärm oder Geruch von Nachbargrundstücken vorgehen?

Ja, wenn die Immissionen die Grenzwerte der TA Lärm oder der GIRL überschreiten, können Sie bei der zuständigen Immissionsschutzbehörde eine Überprüfung beantragen. Privatrechtlich können Sie Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche nach §§ 906, 1004 BGB geltend machen, wenn die Belästigung das ortsübliche Maß übersteigt. Der Nachweis erfordert eine Lärmmessung oder ein Gutachten - die Kosten trägt zunächst der Antragsteller, können aber bei Erfolg dem Verursacher auferlegt werden.

Beeinflusst das BImSchG die Baugenehmigung?

Ja, bei genehmigungsbedürftigen Anlagen (z. B. Gewerbe- und Industriebetriebe) ist die BImSchG-Genehmigung Voraussetzung für den Betrieb. Für Wohngebäude in der Nähe solcher Anlagen prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Bei Überschreitung kann die Baugenehmigung für das Wohngebäude versagt oder mit Auflagen (Schallschutzfenster, Grundrissorientierung) versehen werden. Wer in der Nähe von Industriegebieten oder viel befahrenen Straßen bauen möchte, sollte die Immissionssituation frühzeitig mit einem Fachgutachter klären.

Wie wirkt sich Fluglärm auf den Immobilienwert in Nürnberg aus?

Der Flughafen Nürnberg liegt im Stadtnorden und hat unter bestimmten Anflug- und Abflugschneisen spürbaren Einfluss auf den Wohnkomfort. Im Lärmschutzbereich des Flughafens nach Fluglärmschutzgesetz (FluglSchG) gelten verschärfte Schutzanforderungen; innerhalb der Schutzzonen A und B bestehen Ansprüche auf Schallschutzmaßnahmen und Entschädigungen. Kaufinteressenten für Immobilien in Stadtteilen wie Ziegelstein, Boxdorf oder Rückersdorf sollten die Lärmsituation konkret prüfen. Ein Blick in den Lärmschutzbereich-Festsetzungsplan des Flughafens ist kostenlos möglich. Nachgewiesene Lärmbewältigungsmaßnahmen - Schallschutzfenster, gedämmte Lüftungsanlagen - können die Wohnqualität erheblich verbessern und sind bei der Vermarktung positiv herauszustellen.

BImSchG und energetische Sanierung

Das BImSchG berührt auch die energetische Sanierung: Neue Heizungsanlagen, die mit Biomasse (Holzpellets, Holzhackschnitzel) betrieben werden, müssen die Emissionsgrenzwerte der 1. BImSchV (Erste Bundesimmissionsschutzverordnung) einhalten. Ältere Festbrennstoffanlagen in Wohngebieten müssen bis zu festgesetzten Fristen nachgerüstet oder ersetzt werden. Eigentümer, die ihren Ölbrenner gegen eine Pelletheizung tauschen möchten, sollten die aktuellen Grenzwerte und Fristen beachten und die Anlage bei der zuständigen Behörde anzeigen. In der Metropolregion Nürnberg ist dies das jeweils zuständige Landratsamt oder die Stadtverwaltung. Wir empfehlen, vor der Investition in eine neue Heizungsanlage die Immissionsschutzanforderungen frühzeitig zu klären.

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