Altbausanierung

Altbausanierung - Eine Altbausanierung bezeichnet die umfassende Instandsetzung und Erneuerung eines Bestandsgebäudes, das in der Regel vor den 1970er-Jahren errichtet wurde. Ziel ist es, die Bausubstanz dauerhaft zu sichern, die Wohnqualität auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen und den Energieverbrauch deutlich zu senken.

Was umfasst eine Altbausanierung?

Eine Altbausanierung geht weit über oberflächliche Schönheitsreparaturen hinaus. Sie greift in die tragenden und versorgungstechnischen Strukturen eines Gebäudes ein und umfasst typischerweise mehrere Gewerke gleichzeitig.

Elektrik: In Altbauten vor 1970 entspricht die elektrische Installation fast nie den heutigen Sicherheitsstandards. Zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter, veraltete Sicherungskästen und zu wenige Steckdosen erfordern eine komplette Neuverkabelung nach DIN VDE 0100.

Sanitär und Heizung: Blei- oder Stahlrohre werden gegen Kupfer- oder Kunststoffleitungen ausgetauscht. Alte Heizkessel weichen modernen Brennwerttechnik- oder Wärmepumpenanlagen. Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 gelten verschärfte Anforderungen an neue Heizungsanlagen - der Einsatz erneuerbarer Energien ist für Bestandsgebäude bei einem Heizungstausch verpflichtend.

Fenster und Fassade: Einfachverglaste Fenster werden durch Zwei- oder Dreifachverglasung ersetzt. Die Fassadendämmung - ob als Wärmedämmverbundsystem (WDVS) oder Innendämmung - reduziert Transmissionswärmeverluste erheblich. Der U-Wert der Außenwand sollte nach Sanierung unter 0,24 W/(m²·K) liegen.

Dach und Kellerdecke: Die Dachdämmung ist bei Altbauten eine der wirksamsten Einzelmaßnahmen. Seit dem GEG müssen oberste Geschossdecken einen U-Wert von mindestens 0,24 W/(m²·K) einhalten. Die Kellerdeckendämmung verhindert Wärmeverluste nach unten und verbessert den Fußbodenkomfort im Erdgeschoss spürbar.

Die Kosten einer Altbausanierung liegen je nach Zustand und Umfang zwischen 600 und 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Damit unterscheidet sich die Altbausanierung deutlich von einer reinen Renovierung, die lediglich optische Auffrischungen umfasst, und von einer Kernsanierung, bei der das Gebäude bis auf die tragende Struktur zurückgebaut wird.

Kosten typischer Altbausanierungsmaßnahmen

Maßnahme	Kosten pro m²	Förderfähig (BEG/KfW)
Fassadendämmung (WDVS)	80-180 €/m² Fassade	Ja, bis 20 % Zuschuss
Dachdämmung / Aufdachdämmung	100-200 €/m² Dachfläche	Ja
Fenster (Dreifachverglasung)	500-1.200 € je Fenster	Ja
Heizungsanlage (Wärmepumpe)	15.000-25.000 € gesamt	Ja, bis 70 % Zuschuss
Heizungsanlage (Brennwert Gas)	8.000-14.000 € gesamt	Begrenzt
Badezimmer komplett	12.000-25.000 €	Nein (nur bei Barrierefreiheit)
Elektroinstallation komplett	8.000-20.000 € je nach Größe	Nein
Kellerdeckendämmung	20-60 €/m²	Ja

Denkmalschutz und KfW-Förderung

In Nürnberg und der Metropolregion stehen zahlreiche Altbauten unter Denkmalschutz - insbesondere in der historischen Altstadt, in Gostenhof und in den Gründerzeitvierteln von Fürth. Denkmalgeschützte Gebäude erfordern eine enge Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde, da Eingriffe in die Fassade, Fensterformate oder Dachlandschaft genehmigungspflichtig sind. Gleichzeitig eröffnet der Denkmalschutz steuerliche Vorteile: Nach § 7h und § 7i EStG lassen sich Sanierungskosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren vollständig abschreiben.

Die KfW fördert energetische Altbausanierungen über das Programm “Bundesförderung für effiziente Gebäude” (BEG). Einzelmaßnahmen wie Fenstertausch oder Dachdämmung erhalten einen Zuschuss von bis zu 20 Prozent. Für ein umfassendes Sanierungskonzept, das einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) berücksichtigt, erhöht sich der Fördersatz um weitere 5 Prozentpunkte. Voraussetzung für die meisten KfW- und BAFA-Förderungen ist die Einbindung eines zertifizierten Energieberaters.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Eigentümern von Altbauten in der Metropolregion Nürnberg, vor Beginn der Sanierung einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen. Dieses Dokument zeigt auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge den größten energetischen und wirtschaftlichen Nutzen bringen. In der Region stehen zahlreiche von der dena zertifizierte Energieberater zur Verfügung, deren Erstberatung durch das BAFA mit bis zu 50 Prozent bezuschusst wird. Besonders bei Fachwerkgebäuden und Sandsteinbauten, die in Franken häufig vorkommen, ist eine fachgerechte Innendämmung oft die einzige Möglichkeit zur energetischen Verbesserung der Gebäudehülle, ohne das historische Erscheinungsbild zu beeinträchtigen.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?

Die Kosten variieren stark je nach Gebäudezustand und gewähltem Sanierungsumfang. Als Richtwert gelten 600 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine reine energetische Sanierung (Dämmung, Fenster, Heizung) liegt typischerweise am unteren Ende, während eine Komplettsanierung inklusive Grundrissänderungen, neuem Bad und neuer Elektrik den oberen Bereich erreicht. Denkmalgeschützte Objekte können aufgrund von Auflagen und Spezialmaterialien weitere 15 bis 30 Prozent Mehrkosten verursachen.

Wann lohnt sich eine Altbausanierung gegenüber einem Abriss und Neubau?

Eine Altbausanierung lohnt sich in der Regel dann, wenn die tragende Struktur - Fundament, Mauerwerk und Dachstuhl - im Kern intakt ist. Sobald die Sanierungskosten 75 bis 80 Prozent der Neubaukosten übersteigen, sollte ein Abriss geprüft werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden scheidet ein Abriss meist aus. Auch emotionale und städtebauliche Aspekte spielen eine Rolle, da sanierte Altbauten das Stadtbild erhalten und oft höhere Quadratmeterpreise erzielen als vergleichbare Neubauten.

Welche Genehmigungen brauche ich für eine Altbausanierung?

Rein energetische Maßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch sind in Bayern in der Regel genehmigungsfrei, sofern das äußere Erscheinungsbild nicht wesentlich verändert wird. Eingriffe in die Statik, Nutzungsänderungen, Dachausbauten oder Grundrissänderungen erfordern hingegen eine Baugenehmigung nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich. Wir empfehlen, frühzeitig die zuständige Baubehörde zu konsultieren.

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