Abschreibung (AfA)

Abschreibung (AfA) - Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die steuerlich anerkannte Wertminderung einer Immobilie über deren Nutzungsdauer. Sie ermöglicht es Eigentümern vermieteter Immobilien, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen und so die Steuerlast zu senken.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die reguläre Gebäudeabschreibung erfolgt linear - also in gleichbleibenden jährlichen Beträgen - über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer. Die Abschreibungssätze hängen vom Baujahr und der Gebäudeart ab:

Für Wohngebäude mit einem Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 1. Januar 2023 gilt ein AfA-Satz von 3 Prozent jährlich, was einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Diese Erhöhung wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 eingeführt, um den Wohnungsbau steuerlich attraktiver zu machen.

Für Wohngebäude mit einem Bauantrag oder Kaufvertrag zwischen 1925 und Ende 2022 beträgt der AfA-Satz 2 Prozent jährlich bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, gilt ein AfA-Satz von 2,5 Prozent bei einer Nutzungsdauer von 40 Jahren.

Rechenbeispiel: Bei einer 2018 erworbenen Eigentumswohnung in Nürnberg-Maxfeld zum Kaufpreis von 400.000 Euro entfallen nach der BMF-Arbeitshilfe 60 Prozent auf das Gebäude (= 240.000 Euro) und 40 Prozent auf das Grundstück (= 160.000 Euro). Die jährliche AfA beträgt 2 % × 240.000 Euro = 4.800 Euro, die als Werbungskosten die steuerpflichtigen Mieteinnahmen mindern.

Die AfA-Bemessungsgrundlage umfasst die Anschaffungskosten des Gebäudes zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Maklerprovision bei vermieteten Objekten) - jedoch ohne den Grundstücksanteil, da Grund und Boden als nicht abnutzbar gelten. Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder nach der Methode des Bundesfinanzministeriums.

Sonder-AfA und erhöhte Abschreibungen

Neben der regulären AfA gibt es besondere Abschreibungsmöglichkeiten, die gezielt bestimmte Investitionen fördern.

Die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG ermöglicht in den ersten vier Jahren eine zusätzliche Abschreibung von 5 Prozent jährlich - neben der regulären AfA. Voraussetzung ist, dass die Baukosten bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten und die Wohnung mindestens zehn Jahre lang vermietet wird. Diese Regelung wurde mehrfach verlängert und angepasst.

Für Denkmalimmobilien gelten besonders attraktive AfA-Sätze nach §§ 7h und 7i EStG. Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können bei Vermietung über zwölf Jahre mit jährlich 9 Prozent (erste acht Jahre) und 7 Prozent (weitere vier Jahre) abgeschrieben werden - also 100 Prozent der Sanierungskosten. Selbstnutzer können die Kosten über zehn Jahre mit jeweils 9 Prozent absetzen.

Degressive AfA ab Oktober 2023

Für Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 begonnen wurde, wurde mit dem Wachstumschancengesetz eine degressive AfA von 5 Prozent auf den jeweiligen Restbuchwert eingeführt (§ 7 Abs. 5a EStG). Anders als die lineare AfA fällt der jährliche Abschreibungsbetrag mit sinkendem Buchwert kontinuierlich - bietet in den ersten Jahren aber deutlich höhere Abzüge und damit einen früheren Steuervorteil. Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig und empfiehlt sich, sobald der lineare Betrag den degressiven übersteigt.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Die Metropolregion Nürnberg bietet mit ihrem reichen Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden - etwa in der Altstadt, St. Johannis und Gostenhof - besonders attraktive Möglichkeiten für die Denkmal-AfA. Die Sanierungskosten können nahezu vollständig steuerlich geltend gemacht werden, was die effektive Investitionsbelastung erheblich reduziert. Wer in Nürnberger Denkmalimmobilien investiert, sollte vorab die steuerliche Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde einholen, die die Förderfähigkeit der Maßnahmen bestätigt.

Wir empfehlen Kapitalanlegern, die AfA-Strategie frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen und die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil bereits im Kaufvertrag sachgerecht zu dokumentieren. Eine zu niedrige Aufteilung zugunsten des Gebäudeanteils kann das Finanzamt im Rahmen der Veranlagung korrigieren und zu einer geringeren jährlichen AfA führen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die AfA auch für selbstgenutztes Wohneigentum nutzen?

Nein, die reguläre Gebäude-AfA steht nur Eigentümern zu, die ihre Immobilie vermieten. Bei Selbstnutzung gibt es keine Abschreibungsmöglichkeit auf das Gebäude. Ausnahmen bestehen lediglich für die Denkmal-AfA nach § 7i EStG (90 Prozent über zehn Jahre für Selbstnutzer) und für ein häusliches Arbeitszimmer, sofern dieses ausschließlich beruflich genutzt wird und die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wie wird der Grundstücksanteil vom Gebäudeanteil getrennt?

Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe (Excel-Rechner) zur Verfügung, die den Gebäudeanteil nach einem typisierten Verfahren ermittelt. Der Grundstücksanteil ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. In gefragten Lagen wie der Nürnberger Altstadt oder Erlenstegen kann der Grundstücksanteil 40 bis 50 Prozent und mehr des Kaufpreises betragen - ein wesentlicher Faktor für die AfA-Bemessungsgrundlage.

Kann ich die AfA rückwirkend geltend machen?

Die AfA beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung und wird ab diesem Zeitpunkt jährlich angesetzt. Haben Sie die AfA in zurückliegenden Steuererklärungen vergessen, können Sie die Abschreibung nicht nachträglich in einem späteren Jahr nachholen - die entgangene AfA verfällt endgültig. Allerdings können noch nicht bestandskräftige Steuerbescheide über einen Einspruch innerhalb der Monatsfrist korrigiert werden. Wir empfehlen daher, Steuerbescheide zeitnah nach Erhalt zu prüfen.

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