Trinkwasserverordnung

Trinkwasserverordnung - Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) regelt die Qualitätsanforderungen an Trinkwasser in Deutschland und die Pflichten von Betreibern von Trinkwasserinstallationen. Sie setzt EU-Trinkwasserrichtlinien in nationales Recht um und schützt Verbraucher vor gesundheitsschädlichem Wasser. Für Immobilieneigentümer ist besonders die Pflicht zur Legionellenuntersuchung in Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung relevant, da Eigentümer bei Überschreitung der Grenzwerte Maßnahmen ergreifen und haften müssen.

Legionellenprüfpflicht für Vermieter

Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung, wenn der Speicherinhalt mehr als 400 Liter beträgt oder der Leitungsinhalt mehr als 3 Liter zwischen Erwärmung und Entnahmestelle übersteigt, zur jährlichen Legionellenuntersuchung. Die Untersuchung muss durch ein nach DIN EN ISO 17025 akkreditiertes Prüflabor erfolgen.

Grenzwert: 100 koloniebildende Einheiten pro 100 ml (KBE/100 ml) - wird dieser überschritten, muss der Eigentümer:

1. Unverzüglich das Gesundheitsamt informieren
2. Eine Gefährdungsanalyse durch einen zugelassenen Fachbetrieb erstellen lassen
3. Sofortmaßnahmen einleiten (thermische Desinfektion, Leitungsspülung)
4. Ursachen dauerhaft beseitigen

Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem, stehendem Wasser (25-50 °C) rasch vermehren. Die Inhalation legionellenhaltiger Aerosole beim Duschen kann zur schweren Lungenentzündung (Legionärskrankheit) führen - eine Erkrankung mit erheblicher Sterblichkeitsrate bei älteren oder immungeschwächten Personen.

Pflichten des Eigentümers

Neben der Legionellenprüfung hat der Eigentümer einer vermieteten Immobilie weitere Pflichten nach TrinkwV:

Anzeigepflicht: Bei erstmaliger Inbetriebnahme einer neuen Trinkwasseranlage oder wesentlicher Änderung (z. B. Umbau der Warmwasseranlage, Installation neuer Leitungsabschnitte) muss die Anlage beim Gesundheitsamt angezeigt werden.

Verwendung zugelassener Materialien: In Trinkwasseranlagen dürfen nur Werkstoffe verwendet werden, die den Anforderungen des DVGW-Regelwerks und der DIN 1988 entsprechen (z. B. Kupfer, Edelstahl, Kunststoff der Trinkwasserzulassung). Verzinkte Stahlleitungen für Warmwasser sind nicht mehr zulässig - bei älteren Gebäuden (Baujahr vor ca. 1970) können solche Leitungen noch vorhanden sein und müssen bei Sanierung ausgetauscht werden.

Dokumentationspflicht: Ergebnisse der Legionellenuntersuchungen, Wartungsnachweise für Warmwasseranlagen und Unterlagen zur Leitungsanlage müssen aufbewahrt werden. Im Schadensfall muss der Eigentümer nachweisen können, dass er seinen Pflichten nachgekommen ist.

Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 25.000 Euro pro Verstoß und im Schadensfall - wenn ein Mieter an einer Legionellenpneumonie erkrankt - persönliche Haftung nach §§ 823 ff. BGB.

Maßnahmen bei erhöhten Legionellenwerten

Wird der Grenzwert überschritten, sind folgende Maßnahmen schrittweise zu ergreifen:

1. Sofortmaßnahmen: Information des Gesundheitsamts, ggf. Duschverbot aussprechen, Endständerfilter an Duschköpfen installieren (als Überbrückung)
2. Thermische Desinfektion: Alle Leitungen für mindestens 3 Minuten mit Wasser über 70 °C spülen - Legionellen werden bei über 60 °C abgetötet, bei 70 °C sicher und schnell
3. Gefährdungsanalyse: Systematische Untersuchung der Anlage, um Schwachstellen zu identifizieren (tote Leitungsstränge, zu niedrige Speichertemperatur, stagnierende Bereiche)
4. Dauerhafter Sanierungsplan: Beseitigung der festgestellten Schwachstellen (z. B. Entfernung toter Leitungsenden, Erhöhung der Warmwasserspeichertemperatur auf mindestens 60 °C, Zirkulationsoptimierung)

Die Kosten für eine thermische Desinfektion liegen bei 300-800 Euro für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus; eine Gefährdungsanalyse kostet 500-1.500 Euro.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern von Mehrfamilienhäusern in der Metropolregion Nürnberg, die Legionellenuntersuchung fristgerecht und durch ein akkreditiertes Labor durchführen zu lassen und die Ergebnisse fristgerecht beim Gesundheitsamt der Stadt Nürnberg zu melden. Die Kosten liegen bei ca. 200-400 Euro pro Untersuchung, abhängig von der Anzahl der Probeentnahmestellen (typischerweise 1 je 400 Liter Speichervolumen, mindestens jedoch an Warmwassereintritt, -austritt und der ungünstigsten Entnahmestelle).

Bei erhöhten Werten: Nicht in Panik geraten - eine thermische Desinfektion beseitigt Legionellen in den meisten Fällen effektiv. Langfristig sollte die Warmwasseranlage auf Schwachstellen geprüft werden: Tote Leitungsstränge (Leitungsenden ohne Durchfluss), zu niedrige Speichertemperatur (unter 60 °C) und stagnierendes Wasser in selten genutzten Leitungsabschnitten sind die häufigsten Ursachen. In Nürnberger Altbauten der Nachkriegszeit sind solche Schwachstellen besonders verbreitet - ein vorausschauender Umgang schützt Mieter und minimiert das Haftungsrisiko.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Legionellenprüfpflicht auch für Einfamilienhäuser?

Nein, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind von der Untersuchungspflicht ausgenommen, da die TrinkwV nur für Anlagen gilt, die im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit betrieben werden. Eine vermietete Einliegerwohnung zählt als gewerbliche Nutzung - hier kann die Pflicht greifen, wenn die Anlage die Schwellenwerte (Speicher >400 Liter oder Leitungsinhalt >3 Liter) überschreitet. Im Zweifelsfall prüft das zuständige Gesundheitsamt, ob eine Untersuchungspflicht besteht. Eigentümer, die unsicher sind, sollten beim Gesundheitsamt Nürnberg eine formlose Auskunft einholen.

Was tun bei Legionellenbefall?

Bei Werten über 100 KBE/100 ml muss sofort das Gesundheitsamt informiert werden. Der Eigentümer muss eine Gefährdungsanalyse durch einen zugelassenen Fachbetrieb erstellen lassen, die Ursache identifizieren und Maßnahmen einleiten. Bei Werten über 10.000 KBE/100 ml besteht akute Gesundheitsgefahr - hier kann das Gesundheitsamt ein Duschverbot aussprechen oder den Einbau von Endständerfiltern anordnen. Solange das Duschverbot gilt, darf der Vermieter die betroffenen Wohnungen in der Regel nicht vermieten oder muss Maßnahmen treffen, die das Risiko ausschließen.

Können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden?

Die Kosten der regelmäßigen Legionellenuntersuchung sind als Betriebskosten umlagefähig (§ 2 Nr. 2 BetrKV - Kosten der Wasserversorgung und Anlagenprüfung). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag eine entsprechende Betriebskostenklausel enthält. Kosten für die Beseitigung von Legionellenbefall - also thermische Desinfektion, Sanierung der Leitungen, Gefährdungsanalyse - sind dagegen Instandhaltungskosten und vom Vermieter zu tragen; sie dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Im Mietvertrag sollte die Umlagefähigkeit der Untersuchungskosten klar geregelt sein, um Abrechnungsstreitigkeiten zu vermeiden.

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