Provision (Maklerrecht)

Provision (Maklerrecht) ist das erfolgsabhängige Honorar, das ein Makler für das Zustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Der Provisionsanspruch entsteht erst dann, wenn der Hauptvertrag wirksam zustande kommt und der Makler dafür die ursächliche Vermittlungs- oder Nachweisleistung erbracht hat. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Kaufverträge über Wohnimmobilien das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision, das sicherstellt, dass Käufer und Verkäufer die Provision grundsätzlich zu gleichen Teilen tragen.

Rechtliche Grundlagen des Provisionsanspruchs

Der Maklervertrag und der Provisionsanspruch sind in den §§ 652-654 BGB geregelt. Der Anspruch setzt voraus, dass ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat und der Hauptvertrag infolge dieser Tätigkeit zustande gekommen ist (Kausalität). Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, entfällt der Anspruch. Besonders die Kausalität ist in der Praxis streitig: Hat der Käufer das Objekt bereits aus anderer Quelle gekannt, kann der Provisionsanspruch scheitern.

Höhe der Maklercourtage in Deutschland und Bayern

Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht einheitlich festgelegt, hat sich aber marktüblich eingespielt. Bei Kaufimmobilien beträgt die Gesamtprovision in Bayern üblicherweise 3,57 Prozent (inkl. 19 % MwSt.) je Partei, also insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises. Seit der Reform 2020 darf der Verkäufer die Käuferprovision nicht höher vereinbaren als seinen eigenen Provisionsanteil. Bei Mietvermittlung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt (in der Regel der Vermieter), zahlt die Provision - maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt.

Wann verwirkt ein Makler seinen Provisionsanspruch?

Der Provisionsanspruch kann verwirkt sein, wenn der Makler seine Treuepflichten verletzt - etwa wenn er gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig ist und dabei einen Interessenkonflikt nicht offenbart (Doppeltätigkeit ohne Erlaubnis), wenn er arglistig täuscht oder wenn er Informationen zurückhält, die für den Auftraggeber entscheidend wären. Auch die nachträgliche Anfechtung des Hauptvertrags führt in der Regel zum Wegfall des Provisionsanspruchs, da der Vertrag als nie zustande gekommen gilt.

Die sogenannte Doppeltätigkeit - also die gleichzeitige Vertretung beider Parteien - ist grundsätzlich erlaubt, wenn beide Seiten zustimmen (§ 654 BGB analog). In der Praxis bedeutet das: Der Makler weist beide Parteien ausdrücklich auf die Doppeltätigkeit hin und holt ihre Einwilligung ein. Ohne diese Offenbarung verliert er seinen Provisionsanspruch gegenüber beiden Parteien vollständig. Seriöse Makler regeln die Doppeltätigkeit daher stets transparent und schriftlich.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg oder der Metropolregion eine Immobilie verkaufen möchte, sollte den Maklervertrag und die Provisionsvereinbarung schriftlich festhalten und genau lesen - insbesondere die Regelungen zur Laufzeit, zum Alleinauftrag und zu etwaigen Aufwandsentschädigungen bei Widerruf. Wir legen in unseren Verträgen transparent dar, welche Leistungen wir erbringen und welche Provision anfällt - damit es nach dem Verkaufserfolg keine Überraschungen gibt. Gerade bei hochpreisigen Objekten im Nürnberger Stadtgebiet lohnt sich ein Vergleich: Ein professionell betreuter Verkauf erzielt oft einen deutlich höheren Kaufpreis als ein privater Versuch, sodass die Provision wirtschaftlich mehr als aufgewogen wird. Wir arbeiten ausschließlich auf Erfolgsbasis - keine Provision, kein Verkauf.

Maklervertrag: Alleinauftrag vs. einfacher Auftrag

Im Maklerrecht ist die Unterscheidung zwischen einfachem Maklerauftrag und qualifiziertem Alleinauftrag von erheblicher Bedeutung. Beim einfachen Auftrag darf der Eigentümer parallel mit weiteren Maklern zusammenarbeiten und das Objekt auch selbst vermarkten - der Provisionsanspruch entsteht nur für denjenigen Makler, dessen Vermittlungsleistung tatsächlich kausal für den Abschluss war. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, das Objekt ausschließlich über diesen einen Makler zu vermarkten. Im Gegenzug investiert der Makler mehr Ressourcen in die Vermarktung: professionelle Fotografie, Home Staging, bezahlte Werbeschaltungen und aktive Ansprache vorgemerkter Interessenten.

Für Verkäufer bietet der qualifizierte Alleinauftrag den Vorteil einer klaren, professionell koordinierten Vermarktungsstrategie. Das Auftreten mehrerer Makler mit demselben Objekt in unterschiedlichen Portalen kann hingegen den Eindruck erwecken, das Objekt sei schwer verkäuflich - was den erzielbaren Preis drückt. Wer seinen Makler richtig auswählt, fährt mit dem Alleinauftrag in der Regel besser.

Provision bei gescheitertem Verkauf

Kommt der Kaufvertrag nach Unterzeichnung nicht zustande - etwa weil der Käufer die Finanzierung nicht erhält oder der Vertrag wegen eines Formmangels unwirksam ist -, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich. Das gilt auch, wenn der Hauptvertrag später angefochten wird. Ausnahme: Wenn der Käufer die Nichtdurchführung des Vertrags selbst zu vertreten hat (z. B. grundloses Rücktritt nach Notartermin), kann der Makler unter Umständen Schadensersatz vom Käufer verlangen. Verkäufer sollten daher darauf achten, dass im Maklervertrag keine Aufwandsentschädigungen oder Mindestvergütungen für den Fall eines geplatzten Verkaufs vereinbart wurden.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Verkäufer die Maklerprovision zahlen, wenn ich den Käufer selbst gefunden habe?

Wenn ein wirksamer Alleinauftrag mit dem Makler besteht und der Makler bereits Vermittlungsleistungen erbracht hat, kann der Provisionsanspruch dennoch bestehen - auch wenn der Verkäufer den Käufer zufällig selbst akquiriert. Im einfachen Maklerauftrag ohne Alleinauftrag entsteht kein Provisionsanspruch, wenn der Makler nicht kausal für den Vertragsabschluss war.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie kann die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist sie steuerlich nicht direkt absetzbar, erhöht aber die Anschaffungskosten, was bei einem späteren steuerpflichtigen Verkauf relevant sein kann.

Was gilt beim Maklervertrag für Mietwohnungen?

Seit dem Bestellerprinzip (seit 2015) zahlt bei der Mietvermittlung derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat. Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt er die Provision - maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt. Mieter dürfen keine höhere Provision zahlen als diesen Satz, selbst wenn ein separater Vertrag mit dem Mieter abgeschlossen wurde.

Kann ich die Höhe der Provision verhandeln?

Die Provisionshöhe ist grundsätzlich frei verhandelbar. Allerdings gilt seit der Reform 2020 bei Kaufimmobilien: Der Käuferanteil darf den Verkäuferanteil nicht übersteigen. Im Marktumfeld Nürnberg und Franken sind Abweichungen von der marktüblichen Gesamtprovision von 7,14 % selten - bei hochpreisigen Objekten ist aber ein Gespräch über reduzierte Sätze grundsätzlich möglich. Entscheidend ist nicht allein die Provisionshöhe, sondern der Gesamterfolg: Ein erfahrener Makler, der den besten Verkaufspreis am Markt erzielt, rechtfertigt seine Provision vielfach allein durch den Mehrerlös gegenüber einem ungepflegten Privatverkauf.

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