Provisionsteilung

Provisionsteilung - Die Provisionsteilung bezeichnet die gesetzlich seit dem 23. Dezember 2020 vorgeschriebene hälftige Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer beim Kauf von Wohnimmobilien. Die Regelung ist in den §§ 656a bis 656d BGB verankert und beendete die bis dahin regional unterschiedliche Praxis, bei der in vielen Bundesländern der Käufer die gesamte Provision allein tragen musste.

Gesetzliche Grundlage und Funktionsweise

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser trat Ende 2020 in Kraft und verfolgt ein klares Ziel: Die Erwerbsnebenkosten für Käufer von Wohnimmobilien sollen gesenkt werden, um den Immobilienerwerb - insbesondere zur Eigennutzung - leichter finanzierbar zu machen.

Die wesentlichen Regelungen im Überblick: Nach § 656c BGB gilt bei Doppeltätigkeit des Maklers (er wird sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig), dass beide Parteien die Provision zu gleichen Teilen tragen. Eine abweichende Vereinbarung, die eine Partei stärker belastet, ist unwirksam. Nach § 656d BGB darf der Erstauftraggeber (in der Regel der Verkäufer, der den Makler zuerst beauftragt hat) einen Teil seiner Provision auf die andere Partei abwälzen - jedoch nur maximal die Hälfte. Der Erstauftraggeber zahlt also stets mindestens 50 Prozent der Gesamtprovision. Zudem wird der Provisionsanspruch gegen die andere Partei erst fällig, wenn der Erstauftraggeber seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Die Vereinbarung über die Maklerprovision bedarf nach § 656a BGB der Textform - ein mündlicher Maklervertrag über Wohnimmobilien ist unwirksam. E-Mail oder Nachricht genügt; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.

Wichtig: Die Provisionsteilung gilt ausschließlich für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Sie gilt nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser (ab drei Wohneinheiten, sofern als Ganzes verkauft), unbebaute Grundstücke und nicht für die Vermietung. Bei Mietwohnungen greift stattdessen das seit 2015 geltende Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG).

Übliche Provisionshöhe in Bayern und Franken

In Bayern hat sich bereits vor der gesetzlichen Neuregelung die hälftige Provisionsteilung als Marktstandard etabliert. Die übliche Gesamtprovision beträgt 7,14 Prozent des Kaufpreises (brutto, inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer), aufgeteilt in 3,57 Prozent für den Käufer und 3,57 Prozent für den Verkäufer. Damit liegt Bayern im bundesweiten Vergleich im oberen Bereich - in einigen Bundesländern sind Gesamtprovisionen von 5,95 Prozent üblich.

Die Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar - das Gesetz schreibt lediglich die Teilung vor, nicht die Höhe. In der Praxis lässt sich die Provisionshöhe insbesondere bei hochpreisigen Immobilien oder in Marktsituationen mit hohem Angebot verhandeln. Wir weisen darauf hin, dass die Maklerprovision nicht zu den Anschaffungskosten im steuerlichen Sinne gehört, sofern die Immobilie selbst genutzt wird, und daher nicht steuerlich absetzbar ist. Bei vermieteten Objekten kann die Provision als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung berücksichtigt werden.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg liegt die Maklerprovision marktüblich bei 3,57 Prozent je Seite. Wir empfehlen Käufern wie Verkäufern, die Provisionsvereinbarung vor Unterzeichnung des Maklervertrags genau zu prüfen. Insbesondere sollte klar geregelt sein, ob der Makler in Doppeltätigkeit handelt oder ob er ausschließlich von einer Seite beauftragt wurde - denn davon hängt ab, welche gesetzliche Regelung (§ 656c oder § 656d BGB) greift.

Verkäufer in Nürnberg sollten beachten, dass die Provision erst dann vom Käufer eingefordert werden kann, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil nachweislich beglichen hat. Wir raten daher, den eigenen Provisionsanteil zeitnah nach Beurkundung des Kaufvertrags zu zahlen, damit der Makler auch die Käuferseite abrechnen kann und die Abwicklung reibungslos verläuft.

Häufig gestellte Fragen

Kann der Verkäufer die gesamte Maklerprovision für den Käufer übernehmen?

Ja, das ist zulässig. Das Gesetz schützt nur den Käufer davor, mehr als die Hälfte zu zahlen - nicht den Verkäufer. Der Verkäufer kann also freiwillig die gesamte Provision übernehmen, etwa um die Immobilie für Käufer attraktiver zu machen und einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Eine Vereinbarung, bei der der Käufer mehr als die Hälfte der Gesamtprovision zahlt, ist dagegen unwirksam.

Gilt die Provisionsteilung auch beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Das kommt auf die Art des Objekts und den Käufer an. Die §§ 656a bis 656d BGB gelten nur für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Beim Kauf eines gesamten Mehrfamilienhauses (ab drei Wohneinheiten) oder beim Erwerb durch einen gewerblichen Investor greift die Provisionsteilung nicht - hier kann die Provision frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Der Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses fällt hingegen unter die Neuregelung.

Was passiert, wenn kein schriftlicher Maklervertrag vorliegt?

Seit Dezember 2020 bedarf der Maklervertrag über die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern der Textform (§ 656a BGB). Ein nur mündlich oder durch schlüssiges Handeln geschlossener Maklervertrag ist formunwirksam - der Makler hat in diesem Fall keinen Provisionsanspruch, selbst wenn er die Immobilie erfolgreich vermittelt hat. Wir empfehlen Käufern und Verkäufern gleichermaßen, auf eine schriftliche oder per E-Mail dokumentierte Provisionsvereinbarung zu bestehen, bevor sie mit einem Makler zusammenarbeiten.

Ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf steuerlich absetzbar?

Bei der Anschaffung einer selbstgenutzten Immobilie ist die Maklerprovision steuerlich nicht absetzbar - sie zählt zu den privaten Anschaffungsnebenkosten. Anders bei vermieteten Objekten: Hier gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten, erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und wirkt sich damit langfristig steuermindernd aus. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Provision von 3,57 Prozent auf Käuferseite (rund 14.280 Euro) erhöht sich der abschreibungsfähige Gebäudeanteil entsprechend. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent und einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt das eine jährliche Steuerersparnis von rund 120 Euro - über die gesamte Nutzungsdauer immerhin knapp 6.000 Euro. Investoren in der Metropolregion Nürnberg sollten die Provision daher als Anschaffungsnebenkosten separat im Kaufvertrag dokumentieren und in die Renditeberechnung einbeziehen.

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