Ökostrom (Immobilie)

Ökostrom im Immobilienkontext bezeichnet Strom aus erneuerbaren Energiequellen (Sonne, Wind, Wasser, Biomasse), der für den Betrieb einer Immobilie genutzt wird - entweder durch Eigenproduktion (Photovoltaikanlage auf dem Dach) oder durch den Bezug eines zertifizierten Ökostromtarifs vom Versorger. Im Zusammenspiel mit Wärmepumpen, Elektromobilität und Energiespeichern wird Ökostrom zum zentralen Element der Energiewende im Gebäudesektor. Der Nachweis der Ökostromversorgung beeinflusst den Energieausweis und die CO₂-Bilanz einer Immobilie.

Photovoltaik als Ökostromquelle für Immobilien

Die eigene Photovoltaikanlage (PV-Anlage) ist die direkteste Form der Ökostromversorgung für Immobilieneigentümer. In Bayern sind die Sonnenstunden überdurchschnittlich - in Nürnberg liegen sie bei ca. 1.650 Stunden pro Jahr, was PV-Anlagen wirtschaftlich attraktiv macht. Der selbst erzeugte und genutzte Strom spart Strombezugskosten; der überschüssige Strom wird ins Netz eingespeist und vergütet (Einspeisevergütung nach EEG). Batteriespeicher erhöhen den Eigenverbrauchsanteil auf bis zu 80 %.

Technische Dimensionierung

Eine typische Anlage für ein Einfamilienhaus:

• 5-10 kWp installierte Leistung
• 4.500-9.000 kWh Jahresertrag in der Region Nürnberg
• Eigenverbrauch ohne Speicher: ca. 25-35 %
• Eigenverbrauch mit Speicher (5-10 kWh): ca. 60-80 %
• Einspeisevergütung EEG 2023: ca. 8,1-8,2 Cent/kWh (Anlagen bis 10 kWp)

Wirtschaftlichkeitsrechnung (Beispiel)

8 kWp Anlage, Jahresertrag 8.500 kWh, lokaler Strombezugspreis 32 Cent/kWh (Nürnberg 2024):

• 60 % Eigenverbrauch: 5.100 kWh × 0,32 €/kWh = 1.632 € Einsparung
• 40 % Einspeisung: 3.400 kWh × 0,082 €/kWh = 279 € Erlös
• Gesamter jährlicher Vorteil: ca. 1.900 €
• Investition: ca. 13.000 € (ohne Speicher) → Amortisation in ca. 7 Jahren

Steuerliche Behandlung seit 2023

Seit dem 1. Januar 2023 sind Einnahmen aus dem Betrieb von PV-Anlagen bis 30 kWp auf Wohngebäuden einkommensteuerfrei - eine erhebliche Vereinfachung gegenüber der früheren Regelung, bei der eine Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung gewählt werden musste. Auch die Umsatzsteuer entfällt beim Kauf und der Installation von PV-Anlagen auf Wohngebäuden (Nullsteuersatz). Die Anmeldung beim Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur bleibt Pflicht.

Ökostrom und Energieausweis

Der Nachweis der Nutzung erneuerbarer Energien - ob durch eigene PV, Wärmepumpe mit Ökostromvertrag oder Fernwärme aus erneuerbaren Quellen - verbessert die Einstufung im Energieausweis. Der Primärenergiefaktor für Ökostrom liegt bei 0 (vollständig erneuerbar) gegenüber 1,8 für Erdgas. Das kann die Energieeffizienzklasse um ein bis zwei Stufen verbessern.

Für Käufer ist ein guter Energieausweis zunehmend relevant: Ab 2025 stehen Gebäude mit schlechter Energieeffizienz (Klasse E-H) unter regulatorischem Druck. Eine bestehende PV-Anlage und eine Wärmepumpe steigern Wert und Vermietbarkeit nachhaltig - und können beim Verkauf gezielt als Argument eingesetzt werden.

Mieterstrom und Ökostromversorgung für Mehrfamilienhäuser

Das Mieterstrommodell ermöglicht es Vermietern, selbst erzeugten Ökostrom direkt an die Mieter im selben Gebäude zu liefern - ohne den Umweg über das öffentliche Netz. Der Mieterstrom wird günstiger als der reguläre Haushaltsstrom angeboten und bleibt dennoch für den Vermieter rentabler als die reine Einspeisevergütung.

Voraussetzungen für das Mieterstrommodell:

• PV-Anlage auf oder am Gebäude
• Direktleitungsanschluss zu den Mieter-Zählpunkten
• Separater Mieterstromvertrag mit jedem Mieter
• Anmeldung beim Netzbetreiber (N-ERGIE in Nürnberg)
• Obergrenze: Mieterstrompreis darf 90 % des Grundversorgungspreises nicht übersteigen

Der Mieterstromzuschlag nach EEG beträgt je nach Anlagengröße ca. 1,5-2,5 Cent/kWh zusätzlich zur normalen Einspeisevergütung. Seit der EEG-Novelle 2023 wurden die Bedingungen für Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und Mieterstrommodelle weiter vereinfacht. In Nürnberg bietet die N-ERGIE Unterstützung bei der Umsetzung solcher Modelle an.

WEG-Rechtliche Aspekte: PV-Anlage in der Gemeinschaft

Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit die Installation einer PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach beschließen. Ein einzelner Eigentümer kann die Maßnahme nicht mehr alleine blockieren - das war vor der Reform möglich und hat viele sinnvolle Projekte verhindert.

Die Finanzierung kann über die Instandhaltungsrücklage, einen Sonderbeitrag oder durch einen einzelnen Eigentümer auf eigene Kosten erfolgen, der dann auch die Erträge erhält. Die rechtliche Ausgestaltung (Nutzungsvereinbarung, Abrechnungsmodus) sollte in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss geregelt werden.

Ökostrom vom Versorger: Qualitätskriterien

Wer keine eigene PV-Anlage hat, kann Ökostrom vom Versorger beziehen. Die Bezeichnung „Ökostrom” ist nicht einheitlich geschützt - ein günstiger Tarif kann sich auf billig zugekaufte Herkunftsnachweise aus Skandinavischer Wasserkraft stützen, ohne neue erneuerbare Kapazitäten zu finanzieren.

Qualitätszertifikate zum Achten:

• ok-power-Label: Setzt Investitionen in neue erneuerbare Anlagen voraus
• Grüner Strom Label (GSL): Fördert neue EE-Anlagen und regionale Projekte
• Naturstrom / Polarstern: Eigene Kriterien für Zusätzlichkeit und regionale Versorgung

In Nürnberg bietet die N-ERGIE verschiedene Ökostrommodelle an; für Ökostrom mit nachgewiesenem Nachhaltigkeitsnachweis empfehlen wir, auf die genannten Labels zu achten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg oder der Metropolregion ein Ein- oder Mehrfamilienhaus besitzt, sollte die Potenziale einer PV-Anlage prüfen lassen - besonders bei anstehender Dachsanierung. Der Solar-Kataster der Stadt Nürnberg (solar.nuernberg.de) zeigt die Solarpotenziale für jedes Dach kostenlos online. Kombiniert mit einer Wärmepumpe entsteht ein vollständig erneuerbares Energiesystem, das die Betriebskosten senkt, den Energieausweis verbessert und den Immobilienwert langfristig sichert.

Wir empfehlen, die PV-Planung bei anstehender Dachsanierung direkt einzubinden: Wer das Dach ohnehin neu eindecken lässt, zahlt für die PV-Unterkonstruktion keine Zusatzkosten für Gerüst und Dachdecker. Das senkt die Gesamtinvestition und verbessert die Amortisation erheblich.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich bei einer PV-Anlage Steuern zahlen?

Seit dem 1. Januar 2023 sind Einnahmen aus dem Betrieb von PV-Anlagen bis 30 kWp auf Wohngebäuden einkommensteuerfrei. Auch die Umsatzsteuer entfällt beim Kauf und der Installation (Nullsteuersatz). Pflicht bleibt die Anmeldung im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme sowie die Anmeldung beim Netzbetreiber N-ERGIE.

Zählt Ökostrom vom Versorger genauso wie selbst erzeugter Strom?

Für den Energieausweis wird der Primärenergiefaktor des bezogenen Stroms angesetzt. Zertifizierter Ökostrom mit RECS-Zertifikat hat einen günstigeren Primärenergiefaktor als regulärer Strommix. Selbst erzeugter PV-Strom wird je nach Bilanzierungsmethode noch besser bewertet. Bei der Wärmepumpe mit Ökostromvertrag verbessert sich die Bilanz im Energieausweis spürbar - der Primärenergiefaktor von Ökostrom liegt bei 0 statt 1,8 für Erdgas.

Ist eine PV-Anlage bei einer Eigentümergemeinschaft möglich?

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit die Installation einer PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach beschließen. Die Finanzierung kann über die Instandhaltungsrücklage oder durch einen Sonderbeitrag geregelt werden. Alternativ kann ein einzelner Eigentümer die Anlage auf eigene Kosten installieren und die Erträge alleine behalten - die Genehmigung durch die Gemeinschaft ist aber auch dann erforderlich. Wir empfehlen, das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen.

Wie lange hält eine PV-Anlage und welche Garantien gibt es?

Hochwertige PV-Module haben eine Lebenserwartung von 25-30 Jahren. Hersteller geben in der Regel 25 Jahre Leistungsgarantie (mind. 80 % der Nennleistung) und 10-15 Jahre Produktgarantie. Der Wechselrichter (Lebensdauer ca. 10-15 Jahre) muss einmalig ausgetauscht werden - Kosten ca. 1.000-2.000 Euro. Batteriespeicher halten 10-15 Jahre. Die Gesamtanlage ist damit eine langfristige Investition, die die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich überstebt.

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