Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht regelt als Teil des Verwaltungsrechts, ob, wie und in welchem Umfang auf einem Grundstück gebaut werden darf. Es gliedert sich in das Bauplanungsrecht (Bundesrecht: Baugesetzbuch BauGB) und das Bauordnungsrecht (Landesrecht: in Bayern die Bayerische Bauordnung BayBO). Während das Bauplanungsrecht die zulässige Bodennutzung und städtebauliche Entwicklung steuert, regelt das Bauordnungsrecht konkrete Anforderungen an Sicherheit, Gestaltung und Abstandsflächen.

Bauplanungsrecht: Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Das Bauplanungsrecht gibt durch den Flächennutzungsplan (vorbereitend) und den Bebauungsplan (verbindlich) vor, welche Nutzungsarten auf welchen Flächen zulässig sind. Bebauungspläne legen Baulinien, Baugrenzen, Grundflächenzahlen (GRZ), Geschossflächenzahlen (GFZ), Geschossanzahl und Bauweise fest. Für Grundstücke ohne Bebauungsplan gilt § 34 BauGB: Die Bebauung muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Bebauungspläne für Nürnberger Stadtteile sind über das GeoPortal der Stadt Nürnberg einsehbar.

Drei Bebauungssituationen im Überblick

Das BauGB unterscheidet grundsätzlich drei räumliche Situationen, die für die Zulässigkeit von Bauvorhaben entscheidend sind:

Beplanter Innenbereich (§ 30 BauGB): Ein qualifizierter Bebauungsplan existiert. Das Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen des Plans entspricht und die Erschließung gesichert ist. Die wichtigsten Kennzahlen: GRZ (Anteil überbaubarer Grundfläche), GFZ (Verhältnis Geschossfläche zu Grundstück), Trauf- und Firsthöhe sowie zulässige Nutzungsart (reines Wohngebiet WR, allgemeines Wohngebiet WA, Mischgebiet MI, Gewerbegebiet GE).

Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB): Kein Bebauungsplan vorhanden, aber zusammenhängende Bebauung. Das Einfügen-Gebot gilt: Art und Maß der Bebauung, Bauweise und Grundstücksfläche müssen sich in die Eigenart der näheren Umgebung einpassen. In der Praxis entstehen dabei häufig Auslegungsstreitigkeiten mit der Baubehörde, weil die Grenzziehung der „näheren Umgebung” Ermessensspielraum lässt.

Außenbereich (§ 35 BauGB): Grundsätzliches Bauverbot. Privilegierte Vorhaben (Landwirtschaft, Windkraft, öffentliche Infrastruktur) sind unter engen Voraussetzungen zulässig. Sonstige Wohnhäuser - für die meisten privaten Käufer relevant - sind nur in absoluten Ausnahmefällen genehmigungsfähig.

GRZ und GFZ: Maßstab der Bebauung

Zwei Kennzahlen sind beim Lesen eines Bebauungsplans besonders wichtig:

• Grundflächenzahl (GRZ): Anteil des Grundstücks, der durch Hauptgebäude und Nebenanlagen überbaut werden darf. GRZ 0,4 auf 600 m² Grundstück: maximal 240 m² überbaubare Grundfläche (Hauptgebäude); Nebenanlagen dürfen die GRZ bis maximal 0,6 überschreiten.
• Geschossflächenzahl (GFZ): Verhältnis aller Geschossflächen zur Grundstücksfläche. GFZ 1,2 auf 600 m²: insgesamt bis zu 720 m² Geschossfläche zulässig - also z. B. drei Vollgeschosse mit je 240 m² Fläche.

Bauordnungsrecht: Bayerische Bauordnung

Die BayBO regelt die technischen Anforderungen an Bauvorhaben in Bayern: Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken, Brandschutzanforderungen, Anforderungen an Rettungswege, Stellplatzpflicht und Anforderungen an die barrierefreie Zugänglichkeit. Bauvorhaben, die diese Anforderungen erfüllen, erhalten eine Baugenehmigung durch das zuständige Bauordnungsamt (in Nürnberg: das Stadtplanungsamt und das Bauordnungsamt der Stadt). Vereinfachte Verfahren (Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO) gelten für bestimmte Vorhaben im Bereich einfacher Bebauungspläne.

Abstandsflächen: In Bayern gilt als Faustregel: Abstand zur Grundstücksgrenze = 1H (= Wandhöhe), mindestens jedoch 3 m. Bei einer 7 m hohen Wand muss das Gebäude also 7 m zur Grenze einhalten. Nachbarschaftliche Vereinbarungen und beidseitig aneinandergebaute Bebauung können Ausnahmen begründen.

Barrierefreiheit: Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten müssen barrierefrei erreichbar sein. Ist ein Gebäude höher als drei Vollgeschosse und hat mehr als sechs Wohneinheiten, ist ein Aufzug vorgeschrieben (Art. 37 BayBO). Das ist für Käufer beim Vergleich älterer Gebäude ohne Aufzug relevant.

Stellplatzpflicht: Nürnberg regelt die Stellplatzpflicht in einer eigenen Stellplatzsatzung. Bei Neubau und Nutzungsänderung müssen ausreichend Stellplätze nachgewiesen oder eine Ablöse gezahlt werden - in manchen Innenstadtlagen betragen die Ablösebeträge mehrere tausend Euro pro Stellplatz.

Bestandsschutz und Schwarzbauten

Ein kritisches Thema beim Kauf älterer Immobilien ist der Bestandsschutz: Gebäude, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung genehmigt waren, dürfen im heutigen Zustand weitergenutzt werden - auch wenn sie nach heutigem Recht nicht mehr genehmigungsfähig wären. Der Bestandsschutz erlischt jedoch, wenn das Gebäude wesentlich verändert, erweitert oder für längere Zeit leer steht.

Achtung bei Schwarzbauten: Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder Gartenhäuser ohne Baugenehmigung können auch Jahrzehnte nach der Errichtung noch zu Rückbauanordnungen führen. Wir empfehlen Käufern ausdrücklich, Grundrisse und aktuelle Kubatur mit der Baugenehmigung abzugleichen - und den Verkäufer nach nicht genehmigten Anbauten zu befragen. Entdeckt das Bauordnungsamt im Nachgang einen Schwarzbau, haftet der neue Eigentümer.

Öffentliches Baurecht und Immobilienwert

Öffentliches Baurecht entscheidet maßgeblich über den Wert eines Grundstücks. Ein Grundstück, das nach Bebauungsplan mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden darf, ist deutlich wertvoller als ein gleiches Grundstück im reinen Wohngebiet mit Einfamilienhausbebauung. Ausweisungen als Gewerbe- oder Mischgebiet, geplante Änderungen des Bebauungsplans oder laufende Verfahren zur Neuausweisung von Bauland beeinflussen den Wert erheblich und müssen im Rahmen einer Immobilienbewertung berücksichtigt werden.

In Nürnberg laufen derzeit mehrere bedeutende Bebauungsplanänderungen: die Entwicklung des ehemaligen Rangierbahnhofs im Süden, das Gebiet rund um den Kohlenhof und die Nachverdichtungsgebiete im Norden. Wer in der Nähe solcher Entwicklungsgebiete kauft, sollte die Planung der Stadt kennen - sie kann Wert, Lärm und Nutzungsqualität der Umgebung dauerhaft verändern.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Bevor Eigentümer in Nürnberg umbauen, aufstocken oder anbauen, empfehlen wir eine Bauvoranfrage (Bauvorbescheid) beim Stadtplanungsamt der Stadt Nürnberg. Diese verbindliche Auskunft klärt kostengünstig, ob ein geplantes Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist - bevor teure Planungsleistungen beauftragt werden. Der Bauvorbescheid bindet die Behörde für drei Jahre und gibt dem Eigentümer Planungssicherheit für Investitionsentscheidungen.

Für Grundstücke ohne Bebauungsplan im Außenbereich (§ 35 BauGB) gelten strenge Ausnahmeregeln; hier ist professionelle Beratung durch einen Baurechtsanwalt oder Architekten unerlässlich. Bebauungspläne und Flächennutzungsplanausschnitte für die gesamte Metropolregion sind kostenfrei über das GeoPortal Nürnberg (geoportal.nuernberg.de) einsehbar.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht?

Das Bauplanungsrecht (BauGB) bestimmt, was gebaut werden darf - Nutzungsart, Dichte, Standort. Das Bauordnungsrecht (BayBO) regelt, wie gebaut werden muss - Sicherheit, Abstände, Brandschutz, Barrierefreiheit. Für jedes Bauvorhaben müssen beide Rechtsgebiete eingehalten werden; ein Vorhaben kann bauplanungsrechtlich zulässig, aber bauordnungsrechtlich wegen fehlender Abstandsflächen unzulässig sein.

Kann ich als Eigentümer eine Änderung des Bebauungsplans beantragen?

Ja, über einen Antrag auf Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans beim Stadtplanungsamt. Das Verfahren ist aufwändig (Beteiligung der Öffentlichkeit, Abwägungsverfahren) und kann Jahre dauern. Ein Anspruch auf Änderung besteht nicht. In der Praxis stellen größere Investoren und Projektentwickler solche Anträge; für private Eigentümer lohnt sich das Verfahren selten ohne professionelle Unterstützung.

Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?

Ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro belegt werden. Zusätzlich droht eine Beseitigungsanordnung durch das Bauordnungsamt - das Gebäude muss auf eigene Kosten zurückgebaut werden. Im schlimmsten Fall haftet auch der neue Eigentümer, wenn er einen Schwarzbau kauft und das Bauordnungsamt erst nach dem Eigentümerwechsel tätig wird.

Was ist eine Bauvoranfrage und was kostet sie?

Die Bauvoranfrage (auch: Bauvorbescheid) ist eine verbindliche Auskunft der Baubehörde darüber, ob ein bestimmtes Bauvorhaben grundsätzlich zulässig ist - ohne vollständigen Bauantrag. Die Entscheidung ist für drei Jahre bindend. Kosten: ca. 200-800 Euro je nach Umfang. Wir empfehlen die Voranfrage bei allen Vorhaben, bei denen die Genehmigungsfähigkeit nicht eindeutig aus dem Bebauungsplan hervorgeht.

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