Innenbesichtigung

Die Innenbesichtigung ist die persönliche Inaugenscheinnahme des Inneren einer Immobilie durch einen Gutachter, Sachverständigen, Kaufinteressenten oder Makler, um sich ein fundiertes Bild von Zustand, Ausstattung und Beschaffenheit des Objekts zu machen. Sie ist unverzichtbarer Bestandteil jeder seriösen Immobilienbewertung und jedes Kaufentscheidungsprozesses. Ausschließlich auf Basis von Fotos, Grundrissen oder Online-Informationen getroffene Bewertungen und Kaufentscheidungen sind mit erheblichen Risiken verbunden.

Innenbesichtigung im Rahmen der Immobilienbewertung

Für Sachverständige ist die Innenbesichtigung Voraussetzung für ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV. Sie ermöglicht die Aufnahme der tatsächlichen Ausstattungsmerkmale (Bodenbeläge, Fenstertyp, Badezimmer, Heizungsart), die Feststellung von Mängeln und Schäden (Feuchtigkeitsschäden, Risse, Schimmel), die Überprüfung der Grundrissdaten und die Einschätzung des baulichen Zustands. Nur eine Besichtigung von innen erlaubt es, zwischen einem gut erhaltenen und einem sanierungsbedürftigen Objekt zu unterscheiden - beides kann auf Fotos täuschend ähnlich aussehen.

Gutachter unterscheiden zwischen einer vollständigen Innenbesichtigung (alle Räume, Keller, Dachboden, technische Anlagen) und einer eingeschränkten Besichtigung (z. B. nur Außenbesichtigung bei vermietetem Objekt, dessen Mieter den Zutritt verweigern). Eingeschränkte Besichtigungen erhöhen die Bewertungsunsicherheit und werden im Gutachten entsprechend vermerkt.

Innenbesichtigung beim Kaufprozess

Für Kaufinteressenten ist die Innenbesichtigung die wichtigste Informationsquelle vor dem Kauf. Wir empfehlen, bei der Besichtigung auf folgende Aspekte besonders zu achten: Feuchtigkeitsspuren an Wänden und Decken (besonders in Bädern, Kellern und Nordseiten), Zustand der Fenster und Türen (Dichtigkeit, Schließmechanismus, Verglasung), Alter und Zustand von Heizung und Sanitärinstallationen (Aufkleber mit Baujahr, sichtbare Korrosion, Geruch), Qualität der Elektrik (Sicherungskasten: Schraubsicherungen sind veraltet, FI-Schutzschalter prüfen), Raumhöhen und Lichtverhältnisse sowie den allgemeinen Pflegezustand der Böden und Oberflächen.

Eine zweite Besichtigung - idealerweise mit einem Bausachverständigen oder erfahrenen Handwerker - ist vor der Abgabe eines verbindlichen Kaufangebots sehr empfehlenswert. Die Kosten für einen begleitenden Sachverständigen (ca. 200-500 Euro) sind gut investiert: Ein übersehener Feuchtigkeitsschaden oder eine veraltete Elektrikanlage kann leicht das Zehnfache an Sanierungskosten nach sich ziehen.

Worauf bei der Besichtigung besonders geachtet werden sollte

Erfahrene Käufer achten bei der Innenbesichtigung auf Details, die Laien oft entgehen: Der Geruch bei Betreten der Wohnung verrät Feuchtigkeit, Schimmel oder lange Nichtbenutzung. Die Qualität der Übergänge zwischen Bodenbelag und Wänden zeigt, ob Renovierungen sorgfältig oder schnell ausgeführt wurden. Die Lautstärke des Straßenverkehrs bei geöffnetem und geschlossenem Fenster gibt Auskunft über den tatsächlichen Schallschutz. Einbauten und Installationen, die der Verkäufer nicht mit verkauft, sollten explizit angesprochen werden.

Für den Keller und den Dachboden gilt besondere Aufmerksamkeit: Sie sind die häufigsten Orte für versteckte Mängel wie Feuchtigkeitseinbrüche, Schimmel, schadstoffhaltige Materialien (Asbestdämmung bei Baujahren vor 1980) und nicht fachgerecht ausgeführte Eigenleistungen. Im Keller lohnt eine Taschenlampe; auf dem Dachboden sollten Dachbalken und Dämmung eingehend betrachtet werden.

Virtuelle Besichtigung als Ergänzung

Virtuelle Rundgänge und 360-Grad-Touren sind wertvolle Ergänzungen für Interessenten, die geografisch weit entfernt sind oder eine erste Vorauswahl treffen möchten. Sie ersetzen jedoch keine persönliche Innenbesichtigung: Gerüche, akustische Qualitäten (Straßenlärm, Trittschall), Raumtemperatur und tatsächliche Proportionen lassen sich virtuell nicht erfassen. Wir bieten unseren Kunden beides - professionelle virtuelle Touren für die Vorauswahl und persönliche Besichtigungen für die fundierte Entscheidung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Verkäufer sollten ihre Immobilie vor der Innenbesichtigung optimal präsentieren: Aufräumen und gründlich reinigen, kleine Mängel beheben (tropfende Armaturen, hängende Schranktüren, kaputte Leuchtmittel), für gutes Licht sorgen und - wo möglich - den Charme des Objekts durch Blumen oder frischen Kaffeeduft unterstreichen. Ein erster Eindruck entscheidet oft darüber, ob ein Kaufinteressent ein Angebot abgibt oder nicht.

Wir bereiten unsere Verkäufer auf die Besichtigung vor und begleiten alle Termine persönlich, um Fragen kompetent zu beantworten und die Stärken der Immobilie hervorzuheben. Gleichzeitig empfehlen wir Käufern, Besichtigungen nie zu überstürzen und sich ausreichend Zeit für alle Räume und Bereiche zu nehmen.

Häufig gestellte Fragen

Darf ein Gutachter eine Innenbesichtigung erzwingen?

Nein. Der Eigentümer kann den Zutritt verweigern. Bei einer gerichtlich angeordneten Wertermittlung (z. B. Zwangsversteigerung) kann jedoch der Gerichtsvollzieher den Zutritt ermöglichen. Verweigert ein Verkäufer dem Sachverständigen die Innenbesichtigung, muss der Gutachter dies im Gutachten kenntlich machen und ggf. Abzüge für die Unsicherheit ansetzen.

Was sollte ich bei einer Besichtigung mitbringen?

Nützlich sind: eine Checkliste für relevante Aspekte (Zustand, Ausstattung, Mängel), ein Maßband für selbst gemessene Raumgrößen, ein günstiges Feuchtigkeitsmessgerät, eine Taschenlampe für dunkle Kellerräume sowie ggf. ein Bausachverständiger oder erfahrener Handwerker für eine zweite Meinung. Smartphone-Kamera und Notizblock helfen, Eindrücke festzuhalten.

Wie viele Besichtigungen sind vor einem Kauf sinnvoll?

Mindestens zwei: eine erste Orientierungsbesichtigung und eine zweite, detaillierte Besichtigung idealerweise mit Sachverständigem oder erfahrenem Handwerker. Bei der zweiten Besichtigung sollten auch Keller, Dachboden und technische Anlagen eingehend geprüft werden. Bei Objekten mit erkennbarem Sanierungsbedarf empfehlen wir sogar eine dritte Begehung gemeinsam mit dem ausführenden Handwerker, um eine belastbare Kostenschätzung zu erhalten.

Ist eine Besichtigung trotz COVID-19 oder Hygienebeschränkungen möglich?

Ja, Besichtigungen sind mit den jeweils geltenden Hygienemaßnahmen möglich. Wir koordinieren Besichtigungstermine stets mit ausreichend Abstand und - wenn vom Verkäufer gewünscht - mit Mund-Nasen-Schutz. Auf Wunsch organisieren wir auch Einzel- oder Exklusivbesichtigungen ohne andere Interessenten.

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