Ist-Miete

Ist-Miete (auch: Vertragsmiete oder tatsächliche Miete) bezeichnet die Mieteinnahmen, die ein Eigentümer für seine Immobilie aktuell tatsächlich erzielt - im Gegensatz zur Sollmiete (der marktüblich erzielbaren Miete laut Mietspiegel oder Vergleichsobjekten). Die Ist-Miete ist ein zentraler Parameter in der Immobilienbewertung und Renditeberechnung, da sie die tatsächliche Liquiditätslage des Eigentümers abbildet und oft erheblich von der Marktmiete abweicht.

Ist-Miete vs. Sollmiete - die entscheidende Differenz

Die Differenz zwischen Ist-Miete und Sollmiete bestimmt maßgeblich den Charakter eines Immobilieninvestments:

• Ist-Miete < Sollmiete: Der Mieter zahlt weniger als die aktuelle Marktmiete. Dies ist typisch für langjährige Bestandsmietverhältnisse in Gebieten mit starkem Mietpreisanstieg. Für Käufer bedeutet dies ein Mietsteigerungspotenzial - aber auch Mieterschutz und rechtliche Grenzen bei der Anpassung (Mietspiegel, Kappungsgrenze 15 % in 3 Jahren in Nürnberg, Mietpreisbremse).
• Ist-Miete = Sollmiete: Die Miete entspricht dem Marktlevel. Kein unmittelbares Steigerungspotenzial, aber auch kein Anpassungsrisiko.
• Ist-Miete > Sollmiete: In seltenen Fällen übersteigt die aktuelle Miete die Marktmiete - z. B. bei Altverträgen mit Indexklauseln in einem zwischenzeitlich gefallenen Mietmarkt. Hier droht Leerstand bei Mieterwechsel, da Neuvermietung nur zur Marktmiete möglich ist.

Bedeutung der Ist-Miete in der Immobilienbewertung

In der Bewertungspraxis spielt die Ist-Miete eine zentrale Rolle:

Ertragswertverfahren: Gutachter verwenden im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV die nachhaltig erzielbare Miete (Marktmiete/Sollmiete). Die Ist-Miete fließt als Korrekturfaktor ein, wenn sie signifikant von der Marktmiete abweicht - positiv wie negativ. Bei einer deutlich unter Markt liegenden Ist-Miete wird der Ertragswert auf Basis der Sollmiete ermittelt, der Kaufpreis aber häufig durch einen Abschlag für den laufenden Mieterbindungseffekt (Mieterschutz) gemindert.

Renditeberechnung: Die Bruttomietrendite auf Ist-Miete-Basis (= Jahreskaltmiete Ist ÷ Kaufpreis) zeigt, was ein Investor sofort nach Kauf verdient. Zusätzlich wird die Rendite auf Basis der Sollmiete berechnet, um das Potenzial zu zeigen. Die Differenz beider Kennzahlen zeigt das Anpassungspotenzial.

Finanzierungsrelevanz: Banken berücksichtigen bei der Kreditvergabe für Renditeobjekte die Ist-Mieteinnahmen zur Beurteilung des Schuldendienstdeckungsgrads (DSCR - Debt Service Coverage Ratio). Eine deutlich unter der Marktmiete liegende Ist-Miete kann die Finanzierbarkeit einschränken oder zu strengeren Konditionen führen. Wir empfehlen, beim Kauf vermieteter Objekte die Ist-Miete als Basis für das Finanzierungsgespräch zu verwenden und das Potenzial ergänzend darzustellen.

Kaufpreisfaktoren und Ist-Miete

Bei der Vermarktung von Anlageimmobilien wird der Kaufpreis häufig als Kaufpreisfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) ausgedrückt. Der Faktor gibt an, wie viele Jahresnettomieten der Käufer bezahlt. Ein hoher Faktor bei niedriger Ist-Miete kann trügerisch sein: Er bedeutet entweder, dass der Kaufpreis zu hoch ist, oder dass erhebliches Mietsteigerungspotenzial besteht.

Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro und erzielt eine Ist-Miete von 700 Euro/Monat (8.400 Euro/Jahr). Der Ist-Faktor beträgt 35,7 - was auf den ersten Blick sehr teuer erscheint. Die Sollmiete liegt bei 1.000 Euro/Monat (12.000 Euro/Jahr): Der Sollfaktor beträgt 25 - und damit in Nürnberg ein normaler Marktfaktor für gute Lagen. Der Investor kauft das Potenzial mit. Ob dieses Potenzial tatsächlich hebar ist, hängt von Mietrecht, Mieterverhalten und Kündigungsschutz ab.

Ist-Miete in der Vermarktung von Anlageimmobilien

Bei der Vermarktung vermieteter Immobilien in Nürnberg und Franken sind beide Kennzahlen relevant:

Für Käufer: Die Ist-Miete bestimmt den sofortigen Cashflow. Wer ein Objekt mit Ist-Miete weit unter der Sollmiete kauft, erwirbt oft zu einem höheren Kaufpreis (bezogen auf den aktuellen Cashflow), braucht aber Geduld bis zur Mietanpassung. Gleichzeitig bieten solche Objekte Wertsteigerungspotenzial.

Für Verkäufer: Ein Objekt mit marktnaher Ist-Miete lässt sich häufig leichter und zu besserem Preis verkaufen, da die Rendite transparent und sofort realisierbar ist. Liegt die Ist-Miete deutlich unter Markt, kann eine gezielte Mieterhöhung vor dem Verkauf - sofern rechtlich möglich - den Verkaufserlös erheblich steigern.

Mieterbindung: Langfristige Mieter mit Ist-Miete unter Markt können ein Argument für Käufer sein, die Mieterwechselrisiken scheuen - oder ein Nachteil für renditeorientierte Investoren, die auf schnelle Mietanpassung angewiesen sind.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberger Bestandsvierteln wie Gostenhof, der Südstadt oder St. Leonhard finden wir bei Altbestandswohnungen häufig Ist-Mieten, die 20-40 % unter der aktuell erzielbaren Marktmiete liegen. Das schafft erhebliches Potenzial, aber auch Komplexität: Mietanpassungen sind nur im Rahmen des Nürnberger Mietspiegels (zuletzt 2023 aktualisiert) und der Kappungsgrenze (15 % in Nürnberg als angespanntem Wohnungsmarkt in 3 Jahren) zulässig.

Wir kalkulieren für Verkäufer und Käufer von Anlageimmobilien stets beide Szenarien - Ist-Rendite und Sollrendite - und zeigen auf, wann und wie das Mietsteigerungspotenzial realistisch gehoben werden kann. Dabei berücksichtigen wir auch, ob eine Mieterhöhung überhaupt zeitnah möglich ist oder ob Mieterschutzregelungen dem entgegenstehen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Miete auf Marktmiete erhöhen, wenn die Ist-Miete darunter liegt?

Ja, aber nur schrittweise und unter Beachtung gesetzlicher Grenzen. In Nürnberg gilt als angespanntem Wohnungsmarkt eine Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren. Zudem darf die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel hinaus angehoben werden. Das Verfahren erfordert eine formgerechte Mieterhöhungserklärung und eine Begründung (z. B. Verweis auf den Mietspiegel).

Wie wirkt sich eine niedrige Ist-Miete auf den Verkaufspreis aus?

Bei Kapitalanlegern wird der Kaufpreis oft als Vielfaches der Jahresnettomiete (Kaufpreisfaktor) berechnet. Eine niedrige Ist-Miete kann den sofortigen Cashflow mindern und den Faktor optisch erhöhen. Erfahrene Investoren rechnen jedoch mit der Sollmiete und dem Potenzial und kalkulieren die Zeit bis zur Mietanpassung ein.

Was ist der Unterschied zwischen Ist-Miete und Nettokaltmiete?

Die Nettokaltmiete ist die vereinbarte Grundmiete ohne Betriebskosten. Die Ist-Miete bezeichnet in der Praxis die aktuell tatsächlich gezahlte Nettokaltmiete. Sie umfasst keine Nebenkosten (Vorauszahlungen oder Pauschalen), es sei denn, es handelt sich um eine Inklusivmiete (Bruttomiete), was bei Gewerbeobjekten gelegentlich vorkommt.

Welche Rolle spielt die Ist-Miete bei der Bankfinanzierung?

Banken legen bei der Prüfung eines Finanzierungsantrags für Anlageimmobilien in der Regel die Ist-Miete zugrunde - nicht das Mietsteigerungspotenzial. Das bedeutet: Eine niedrige Ist-Miete kann die maximale Finanzierungssumme einschränken, auch wenn das Objekt langfristig attraktiv ist. Käufer sollten diesen Aspekt in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen und ausreichend Eigenkapital einsetzen, um die niedrigere Ist-Miete zu kompensieren.

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