Hochwasserschutz

Hochwasserschutz - Hochwasserschutz umfasst alle baulichen, technischen und planerischen Maßnahmen, die Gebäude und Grundstücke vor Schäden durch Hochwasser, Starkregen und Rückstau schützen, und ist insbesondere bei Immobilien in der Nähe von Gewässern ein wertbestimmender Faktor.

Rechtliche Grundlagen und Überschwemmungsgebiete

Das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) regelt in § 78 den Umgang mit festgesetzten Überschwemmungsgebieten. In sogenannten HQ100-Gebieten - also Flächen, die statistisch einmal in hundert Jahren überflutet werden - gilt grundsätzlich ein Bauverbot für neue Gebäude. Ausnahmen sind nur unter strengen Auflagen möglich, etwa wenn das Gebäude hochwasserangepasst errichtet wird und keine nachteiligen Auswirkungen auf den Wasserabfluss entstehen. Die Ausweisung der Überschwemmungsgebiete erfolgt durch die zuständigen Wasserwirtschaftsämter und ist in den Hochwasserrisikokarten und Hochwassergefahrenkarten der Bundesländer öffentlich einsehbar.

Für Eigentümer bestehender Gebäude in Überschwemmungsgebieten besteht eine Vorsorgepflicht nach § 5 Abs. 2 WHG: Sie müssen geeignete Maßnahmen treffen, um Hochwasserschäden zu minimieren. Dazu gehören unter anderem die Sicherung von Heizöltanks, die hochwasserangepasste Lagerung wassergefährdender Stoffe und die Installation technischer Schutzvorrichtungen. Bei Verstößen können Ordnungswidrigkeiten geahndet werden.

Die ZÜRS-Zonen (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen) des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft teilen jede Adresse in Deutschland in eine von vier Gefährdungsklassen ein. Zone 1 bedeutet kein oder nur sehr geringes Hochwasserrisiko, Zone 4 eine hohe Gefährdung mit statistisch häufiger als einmal in zehn Jahren auftretendem Hochwasser. Die ZÜRS-Einstufung bestimmt maßgeblich die Versicherbarkeit einer Immobilie gegen Elementarschäden und die Höhe der Versicherungsprämie.

Bauliche Schutzmaßnahmen

Wirksamer Hochwasserschutz beginnt bei der Rückstausicherung. Eine Rückstauklappe in der Abwasserleitung verhindert, dass bei Starkregen Wasser aus der Kanalisation ins Gebäude gedrückt wird - ein Schaden, der erfahrungsgemäß häufiger auftritt als klassisches Flusshochwasser. Ergänzend empfehlen wir eine Hebeanlage für unter der Rückstauebene liegende Entwässerungspunkte wie Kellertoiletten oder Bodenabläufe.

Die Abdichtung des Kellers gegen drückendes Wasser ist bei hochwassergefährdeten Standorten unverzichtbar. Je nach Bodenverhältnissen und Grundwasserstand kommen die sogenannte Schwarze Wanne (bituminöse Abdichtung) oder die Weiße Wanne (wasserundurchlässiger Beton, WU-Beton) zum Einsatz. Zusätzlich können mobile Schutzsysteme wie Dammbalkensysteme oder Hochwasserschutzfenster installiert werden, die im Bedarfsfall aktiviert werden und Öffnungen in der Gebäudehülle abdichten.

Wer ein bestehendes Gebäude in einer gefährdeten Zone besitzt, sollte außerdem Rückhaltemöglichkeiten auf dem Grundstück prüfen: Regenwasserversickerung, Zisternen und begrünte Freiflächen reduzieren den Oberflächenabfluss und entlasten das Kanalnetz. Kommunen in Bayern fördern teilweise die Entsiegelung und die Anlage von Versickerungsflächen.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind insbesondere Grundstücke an der Pegnitz, der Rednitz und der Regnitz sowie deren Zuflüssen potenziell hochwassergefährdet. Die Hochwassergefahrenkarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt (LfU) sind online frei zugänglich und sollten vor jedem Immobilienkauf geprüft werden. Auch abseits der Flüsse kann Starkregen in Hanglagen oder Senken - etwa in Teilen von Schwabach, Lauf an der Pegnitz oder den Erlanger Vororten - zu lokalen Überflutungen führen.

Wir empfehlen Kaufinteressenten, beim zuständigen Wasserwirtschaftsamt Nürnberg nachzufragen und die ZÜRS-Einstufung über den Versicherer abzuklären, bevor eine Kaufentscheidung fällt. Denn eine fehlende oder unbezahlbare Elementarschadenversicherung kann den Wert einer Immobilie erheblich mindern. Wir begleiten unsere Kunden gerne bei dieser Prüfung und weisen proaktiv auf bekannte Hochwasserlagen in unseren Angeboten hin.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine Immobilie im Überschwemmungsgebiet versichern?

Grundsätzlich ja, allerdings hängt die Versicherbarkeit von der ZÜRS-Zone ab. In den Zonen 1 und 2 ist eine Elementarschadenversicherung in der Regel problemlos und zu marktüblichen Prämien erhältlich. In Zone 3 verlangen Versicherer häufig erhöhte Prämien oder Selbstbehalte, und in Zone 4 kann es vorkommen, dass einzelne Versicherer den Schutz ablehnen. Über Spezialmakler oder den erweiterten Elementarschutz lässt sich jedoch auch für Hochrisikolagen oft eine Lösung finden.

Ist eine Rückstauklappe Pflicht?

Eine gesetzliche Einbaupflicht für Rückstauklappen besteht nicht, jedoch schreiben die meisten kommunalen Entwässerungssatzungen - auch die der Stadt Nürnberg - vor, dass Ablaufstellen unterhalb der Rückstauebene gegen Rückstau zu sichern sind. In der Praxis bedeutet das: Wer einen Keller mit Bodenablauf oder Sanitäranlagen besitzt, muss für eine Rückstausicherung sorgen. Fehlt sie, kann der Eigentümer bei einem Rückstauschaden keinen Ersatz vom Abwasserbeseitigungspflichtigen verlangen.

Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück hochwassergefährdet ist?

Die zuverlässigste Quelle sind die Hochwassergefahrenkarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt, die online unter www.lfu.bayern.de abrufbar sind. Dort können Sie jede Adresse auf ihre Lage in einem Überschwemmungsgebiet prüfen. Ergänzend gibt der Umweltatlas der Stadt Nürnberg Auskunft über lokale Starkregenrisiken und Grundwasserstände. Auch ein Blick in den Bebauungsplan lohnt sich, da dort festgesetzte Überschwemmungsgebiete verzeichnet sein können.

Mindert Hochwassergefährdung den Immobilienwert?

Ja, in der Regel führt eine nachgewiesene Hochwassergefährdung zu Wertabschlägen. Der Abschlag hängt von der ZÜRS-Zone, der Versicherbarkeit und dem technischen Schutzstand des Gebäudes ab. Wer als Eigentümer nachweislich in wirksamen Hochwasserschutz investiert hat (Weiße Wanne, Rückstauklappe, Dammbalkensystem), kann den Wertabschlag begrenzen. Sachverständige berücksichtigen den Schutzstand bei der Wertermittlung.

Welche Förderprogramme gibt es für Hochwasserschutzmaßnahmen in Bayern?

In Bayern fördert der Freistaat private Hochwasserschutzmaßnahmen über das Programm „Förderung von Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel”. Gefördert werden unter anderem Rückstauklappen, Hebeanlangen für Abwasser, Kellerabdichtungen und mobile Schutzwände. Zuschüsse können bis zu 50 Prozent der zuwendungsfähigen Kosten betragen. Die Beantragung erfolgt über die zuständige Bezirksregierung oder das Wasserwirtschaftsamt. In Nürnberg können Maßnahmen an der Pegnitz oder in bekannten Überflutungsbereichen zusätzlich durch kommunale Programme unterstützt werden - die Stadt Nürnberg hat im Rahmen der Klimaschutzstrategie 2035 eigene Fördertöpfe für dezentrale Starkregenvorsorge aufgelegt. Wer als Eigentümer in einem gefährdeten Bereich investiert, sollte die Förderanträge stets vor Baubeginn stellen, da nachträgliche Anträge in der Regel nicht berücksichtigt werden. Wir helfen Ihnen dabei, die passenden Förderprogramme für Ihr Objekt zu identifizieren.

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