Bestandsimmobilie

Bestandsimmobilie - Eine Bestandsimmobilie ist ein bereits fertiggestelltes und bezogenes oder bezugsfertiges Gebäude - im Gegensatz zu einem Neubau oder einem Bauträgerobjekt, das erst errichtet wird. Der Kauf einer Bestandsimmobilie erfolgt in der Regel „wie besichtigt” mit einem vertraglichen Gewährleistungsausschluss. Bestandsimmobilien machen den Großteil des deutschen Immobilienmarktes aus und bieten Vorteile wie sofortige Verfügbarkeit, gewachsene Infrastruktur und etablierte Nachbarschaft.

Vorteile und Risiken

Vorteile einer Bestandsimmobilie:

• Sofortige Verfügbarkeit - kein Warten auf Baufertigstellung, kein Baukostenrisiko
• Lage in gewachsenen Stadtteilen mit bestehender Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV)
• Sichtbarer Zustand - Bauqualität kann vor dem Kauf beurteilt und durch Sachverständige bewertet werden
• Oft günstigerer Quadratmeterpreis als ein vergleichbarer Neubau - besonders in peripheren Lagen
• Grundrisse und Raumhöhen historischer Bauten sind häufig großzügiger als bei modernen Neubauten

Risiken einer Bestandsimmobilie:

• Verborgene Mängel - Feuchtigkeit, Schadstoffe, marode Leitungen, die erst nach dem Kauf zutage treten
• Sanierungsbedarf - Heizung, Dämmung, Fenster und Elektrik können veraltet und erneuerungsbedürftig sein
• Gewährleistungsausschluss - der Käufer trägt das Risiko für verdeckte Mängel, sofern der Verkäufer sie nicht arglistig verschwiegen hat
• Eingeschränkte energetische Qualität - höhere laufende Energiekosten und ggf. Sanierungspflichten nach GEG

Bewertung und Kaufprüfung

Bei der Bewertung einer Bestandsimmobilie sind neben Lage und Größe folgende Faktoren entscheidend: Baujahr und Bausubstanz, durchgeführte Modernisierungen (Heizung, Fenster, Dach, Leitungen), der vorliegende Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), der Zustand von Dach, Fassade und Keller sowie bei Eigentumswohnungen die wirtschaftliche Lage der WEG (Instandhaltungsrücklage, Hausgeldentwicklung, bereits beschlossene und künftig absehbare Sanierungsmaßnahmen laut Wirtschaftsplan und Protokollen).

GEG-Sanierungspflichten nach dem Kauf

Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, übernimmt auch bestehende Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang sind Eigentümer verpflichtet:

• Die oberste Geschossdecke zu dämmen, wenn sie zugänglich und noch nicht ausreichend gedämmt ist (Anforderung: U-Wert ≤ 0,24 W/m²K)
• Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen
• Alte Heizkessel (älter als 30 Jahre, außer Niedrigtemperatur- und Brennwertkessel) auszutauschen

Darüber hinaus müssen bis 2045 stufenweise alle Heizungsanlagen auf erneuerbare Energien umgestellt sein - die genauen Fristen richten sich nach dem Alter der bestehenden Anlage. Käufer sollten diese Pflichten bereits bei der Kaufpreisverhandlung berücksichtigen.

Bestandsimmobilie als Kapitalanlage

Für Kapitalanleger bieten Bestandsimmobilien besondere Vorteile: sofort laufende Mieteinnahmen ab dem Tag des Besitzübergangs, steuerliche Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil und die Möglichkeit, Sanierungskosten als Werbungskosten abzusetzen - sofern sie nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu aktivieren sind. Die AfA beträgt je nach Baujahr 2 % (ab 1925), 2,5 % (1924 oder früher) oder 3 % (Neubau ab 2023) des Gebäudewertes jährlich. Bei stark sanierungsbedürftigen Objekten in guten Lagen kann die Gesamtrendite nach Sanierung die laufenden Bruttorenditen neuerer Objekte übertreffen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie eine Kaufbegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen durchführen zu lassen. Gerade bei Nürnberger Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre in Langwasser, Schreibersdorf oder Reichelsdorf sind Schadstoffe (Asbest in Fassadenplatten und Vinylbodenbelägen), veraltete Aluminium-Elektroleitungen und unzureichende Kellerperimeterdämmung häufig anzutreffen. Die Kosten von 400-800 Euro für eine sachverständige Kaufberatung stehen in keinem Verhältnis zum Risiko einer unentdeckten Sanierungslast von 50.000 Euro oder mehr. In attraktiven Nürnberger Gründerzeitlagen wie Gostenhof, St. Johannis oder dem Wöhrder Viertel sind gut erhaltene Bestandsimmobilien trotz höherem Kaufpreis langfristig wertbeständige Anlagen, sofern die energetische Qualität stimmt.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es eine Gewährleistung beim Kauf einer Bestandsimmobilie?

Im Regelfall wird die Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag vollständig ausgeschlossen - der Verkauf erfolgt „wie besichtigt und wie im Grundbuch beschrieben”. Dieser Ausschluss gilt jedoch ausdrücklich nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel - etwa einen wiederkehrenden Schimmelbefall, einen bekannten Wasserschaden oder eine unzulässige Umnutzung - nicht offenbart, haftet er trotz Ausschlussklausel auf Schadensersatz. Im Streitfall muss der Käufer die Arglist beweisen - eine sorgfältige Dokumentation der Besichtigungen (schriftliche Rückfragen, E-Mail-Kommunikation) ist daher empfehlenswert.

Welche Sanierungspflichten habe ich nach dem Kauf?

Das GEG schreibt bei einem Eigentümerwechsel bestimmte Nachrüstpflichten vor: Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, sofern sie zugänglich und noch nicht ausreichend wärmegedämmt ist. Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden) müssen isoliert werden. Bestimmte alte Heizkessel müssen ausgetauscht werden. Diese Pflichten müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllt sein. Darüber hinaus gelten die schrittweisen Anforderungen des GEG für die Umstellung auf erneuerbare Energien. Wir empfehlen, die Sanierungspflichten im Kaufvertrag transparent anzusprechen und die Kosten bei der Finanzierungsplanung einzubeziehen.

Lohnt sich eine Bestandsimmobilie finanziell mehr als ein Neubau?

Das hängt entscheidend vom individuellen Sanierungsbedarf und der Lagequalität ab. Eine gut gepflegte Bestandsimmobilie in gewachsener Lage kann nach Berücksichtigung aller Sanierungskosten günstiger sein als ein Neubau - häufig liegen die Gesamtkosten 10-20 % unter einem vergleichbaren Neubauobjekt. Bei stark sanierungsbedürftigen Objekten können die Gesamtkosten aus Kaufpreis und Sanierung den Neubaupreis erreichen oder sogar übersteigen. Der entscheidende Vorteil einer Bestandsimmobilie liegt in der sofortigen Verfügbarkeit und - in guten Nürnberger Innenstadtlagen - in der Lagequalität, die Neubauprojekten in der Peripherie deutlich überlegen ist.

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