Mietpreisbremse

Mietpreisbremse - Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Miethöhe auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Sie ist in den §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert und soll Mieter vor unverhältnismäßigen Mietsteigerungen schützen.

Was bedeutet Mietpreisbremse genau?

Die Mietpreisbremse wurde zum 1. Juni 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführt und gilt nicht flächendeckend, sondern nur in Gebieten, die von den jeweiligen Landesregierungen per Rechtsverordnung als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen wurden. In Bayern hat die Staatsregierung entsprechende Verordnungen erlassen, die regelmäßig aktualisiert werden. Die Stadt Nürnberg gehört seit 2021 zu den Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Konkret bedeutet die Regelung: Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die vereinbarte Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die im qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Kommune ausgewiesen ist. Der Nürnberger Mietspiegel wird regelmäßig aktualisiert und dient als maßgebliche Referenz für die Ermittlung der zulässigen Höchstmiete.

Allerdings sieht das Gesetz mehrere wichtige Ausnahmen vor. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Ebenso ausgenommen sind Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet werden - wobei die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten erreichen müssen. Zudem greift ein Bestandsschutz: Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der zulässigen Grenze liegt, darf der Vermieter diese Miete auch im neuen Mietvertrag verlangen.

Seit der Verschärfung der Mietpreisbremse 2019 sind Vermieter verpflichtet, den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert über die Umstände zu informieren, auf die sie sich für eine höhere Miete berufen - etwa eine Vormietermiete, eine Modernisierung oder den Neubau-Status. Unterlässt der Vermieter diese Auskunft, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen. Mieter können zu viel gezahlte Miete seit der Reform rückwirkend ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge zurückfordern.

Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter

Vermieter in Gebieten mit Mietpreisbremse müssen die zulässige Höchstmiete bei jeder Neuvermietung eigenständig ermitteln und einhalten. Die Berechnung erfolgt auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich des zehnprozentigen Aufschlags. Falls ein Ausnahmetatbestand vorliegt, muss der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss schriftlich darüber informieren und die Gründe benennen.

Mieter, die vermuten, dass ihre Miete die zulässige Grenze überschreitet, müssen eine sogenannte qualifizierte Rüge an den Vermieter richten. Darin ist die Höhe der aus ihrer Sicht zulässigen Miete zu benennen und die Beanstandung zu begründen. Ab dem Zugang dieser Rüge kann der Mieter die Differenz zwischen gezahlter und zulässiger Miete zurückverlangen. Ohne eine solche Rüge besteht kein Rückforderungsanspruch für vergangene Zeiträume.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg gilt die Mietpreisbremse seit 2021, und die aktuelle bayerische Mieterschutzverordnung verlängert ihre Geltung vorerst bis Ende 2025. Für Vermieter in gefragten Stadtteilen wie St. Johannis, Gostenhof oder Maxfeld bedeutet das, dass bei jeder Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete laut Nürnberger Mietspiegel als Ausgangspunkt herangezogen werden muss.

Unser Experten-Netzwerk empfiehlt Vermietern, den aktuellen Mietspiegel sorgfältig zu studieren und die zulässige Höchstmiete vor Veröffentlichung eines Inserats präzise zu berechnen. Wer Modernisierungen plant, sollte die Kosten und den Umfang dokumentieren, um gegebenenfalls die Ausnahme von der Mietpreisbremse nachweisen zu können. Für Gemeinden im Umland - etwa Fürth, Erlangen oder Schwabach - gelten teilweise abweichende Regelungen, die separat geprüft werden sollten.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?

Grundsätzlich ja - die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen in ausgewiesenen Gebieten. Allerdings darf der Vermieter einen angemessenen Möblierungszuschlag auf die zulässige Miete aufschlagen. Die genaue Berechnung dieses Zuschlags ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt, was in der Praxis zu Unsicherheiten führt. Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, kann die Mietpreisbremse unter Umständen nicht greifen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in erster Linie aus dem qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Kommune. In Nürnberg wird dieser regelmäßig auf Basis tatsächlich vereinbarter Mieten erstellt. Existiert kein Mietspiegel, können Vermieter und Mieter auf Mietdatenbanken, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen zurückgreifen. Der qualifizierte Mietspiegel gilt als das verlässlichste Instrument und wird auch von Gerichten bevorzugt herangezogen.

Welche Sanktionen drohen bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist keine Ordnungswidrigkeit und wird nicht mit Bußgeldern geahndet. Die Konsequenz ist zivilrechtlicher Natur: Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete nach qualifizierter Rüge zurückfordern und für die Zukunft nur die zulässige Miete zahlen. Der Vermieter muss die Differenzbeträge erstatten. Zudem trägt der Vermieter das Prozesskostenrisiko, wenn er vor Gericht unterliegt.

Was passiert nach Ablauf der bayerischen Mieterschutzverordnung?

Die bayerische Mieterschutzverordnung, auf die sich die Mietpreisbremse in Nürnberg stützt, muss von der Staatsregierung regelmäßig verlängert werden. Läuft sie aus ohne Verlängerung, entfällt die Mietpreisbremse in den betroffenen Gebieten - Vermieter dürften dann bei Neuvermietungen wieder unbegrenzt den Marktpreis verlangen. In Nürnberg lag die Nachfrage nach Mietwohnungen in den vergangenen Jahren deutlich über dem Angebot; der Wegfall der Mietpreisbremse würde deshalb kurzfristig erhebliche Preissteigerungen bei Neuvermietungen ermöglichen. Für Vermieter, die Mietverträge mit auslaufender Laufzeit haben, lohnt es sich, die politische Entwicklung zu beobachten und den optimalen Neuvermietungszeitpunkt strategisch zu planen. Gleichzeitig sind soziale Aspekte zu bedenken: Die Metropolregion Nürnberg hat ein aktives Interesse an der Stabilisierung des Wohnungsmarkts, und eine Verlängerung der Verordnung ist wahrscheinlich.

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