Investmentsteuer

Investmentsteuer bezeichnet die steuerliche Behandlung von Erträgen aus Investmentfonds - insbesondere Immobilienfonds - nach dem Investmentsteuergesetz (InvStG). Seit der grundlegenden Reform des InvStG zum 1. Januar 2018 werden Immobilien-Investmentfonds (sowohl offene als auch geschlossene) weitgehend auf Fondsebene besteuert, während Anleger auf ihre Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne zusätzlich Kapitalertragsteuer zahlen. Für Direktinvestoren in einzelne Immobilien gilt das InvStG dagegen nicht - sie unterliegen dem regulären Einkommensteuerrecht (§§ 21, 23 EStG).

Das Investmentsteuergesetz (InvStG) und seine Bedeutung für Immobilienfonds

Das seit 2018 geltende InvStG unterscheidet zwischen drei Fondstypen mit unterschiedlicher steuerlicher Behandlung:

Investmentfonds (OGAW/AIF): Offene Immobilienpublikumsfonds zahlen seit 2018 selbst Körperschaftsteuer auf inländische Immobilienerträge (Mieterträge, Gewinne aus Immobilienverkäufen). Der Steuersatz auf Fondsebene beträgt 15 % (Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag). Anleger erhalten eine sogenannte Teilfreistellung: Bei deutschen Immobilienfonds mit inländischem Schwerpunkt sind 60 % der Erträge bei der persönlichen Einkommensteuer des Anlegers steuerfrei. Damit wird eine Doppelbesteuerung abgemildert.

Spezial-Investmentfonds: Diese richten sich an institutionelle Anleger (z. B. Pensionskassen, Versicherungen). Sie können unter bestimmten Voraussetzungen eine sogenannte transparente Besteuerung wählen, bei der die Steuer nicht auf Fondsebene, sondern direkt beim Anleger anfällt. Das ermöglicht institutionellen Investoren, ihre steuerliche Situation optimal zu steuern.

Geschlossene Immobilienfonds: Diese gelten steuerlich meist als Personengesellschaften (KG-Struktur). Erträge werden den Gesellschaftern direkt zugerechnet und im Rahmen deren persönlicher Einkommensteuer (§ 21 EStG) oder gewerblicher Einkünfte (§ 15 EStG) besteuert. Verluste können - in engen gesetzlichen Grenzen - mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden.

Vorabpauschale als Besteuerungskomponente

Ein zentrales Element des InvStG 2018 ist die Vorabpauschale: Sie stellt sicher, dass Anleger auch bei thesaurierenden Fonds (die keine oder wenig Ausschüttungen vornehmen) jährlich einen Mindestbetrag versteuern. Damit soll verhindert werden, dass Anleger Steuerzahlungen durch thesaurierende Fonds dauerhaft aufschieben.

Die Berechnung basiert auf dem Basiszinssatz der Bundesbank, dem Fondswert zu Jahresbeginn und einem Faktor von 70 %. Bei einer Null- oder Negativverzinsung (wie in den Jahren 2021/2022) war die Vorabpauschale entsprechend gering oder null; bei steigenden Zinsen steigt sie wieder an und kann für Fondssparer zu überraschenden Steuerzahlungen führen, obwohl keine Ausschüttung erfolgte. Die Depotbank zieht die Kapitalertragsteuer auf die Vorabpauschale automatisch ab.

Investmentsteuer vs. direkte Immobilienanlage

Viele Anleger in der Metropolregion Nürnberg fragen sich, ob eine Direktinvestition in eine Eigentumswohnung oder die Anlage in einen offenen Immobilienfonds steuerlich vorteilhafter ist:

Kriterium	Direktinvestition	Offener Immobilienfonds
Steuerart auf Erträge	Einkommensteuer (§ 21 EStG)	KapESt 25 % (nach Teilfreistellung)
AfA-Nutzung möglich	Ja	Nein
Spekulationsfrist	10 Jahre (§ 23 EStG)	Keine (Kapitalertragsteuer sofort)
Verlustverrechnung	Eingeschränkt	Verluste nur mit Fondsgewinnen
Kapitaleinsatz	Hoch (Kaufpreis + Nebenkosten)	Niedrig (ab kleinen Beträgen)
Diversifikation	Gering (Einzelobjekt)	Hoch (viele Objekte)

Die direkte Immobilieninvestition ist steuerlich besonders attraktiv für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz, die AfA und Werbungskosten zum Steuerausgleich nutzen können, und die eine Haltedauer von über 10 Jahren anstreben, um steuerfreie Veräußerungsgewinne zu realisieren. Der Immobilienfonds bietet demgegenüber breite Streuung, professionelles Management und niedrigen Einstieg, ist aber steuerlich weniger gestaltungsfähig.

Praktische Steueroptimierung bei Immobilienfonds

Anleger, die Immobilienfonds im Depot halten, sollten folgende steuerliche Punkte kennen: Der Freistellungsauftrag (jährlich bis zu 1.000 Euro Kapitalerträge je Person steuerfrei) gilt auch für Fonds-Ausschüttungen und die Vorabpauschale. Bei Verlusten aus Fondsinvestments kann eine Verlustverrechnung nur mit Gewinnen aus anderen Kapitalmarktinvestments erfolgen - nicht mit Erträgen aus Vermietung und Verpachtung. Kirchensteuer auf Fondserträge muss separat beantragt werden, wenn die Depotbank diese nicht automatisch abführt.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg oder Franken überlegt, ob ein direkter Immobilienkauf oder die Anlage in einen Immobilienfonds attraktiver ist, sollte neben den Renditeerwartungen auch die steuerliche Dimension berücksichtigen. Direktinvestoren profitieren von der AfA-Absetzbarkeit, können Instandhaltungskosten als Werbungskosten geltend machen und unterliegen erst nach zehn Jahren Haltedauer der Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne. Bei gut erzielbaren Kaufpreisen im Großraum Nürnberg ist die direkte Anlage bei entsprechendem Eigenkapitaleinsatz oft steuerlich effizienter. Wir empfehlen, diese Entscheidung gemeinsam mit einem Steuerberater und unserem Marktteam zu treffen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Investmentsteuer und normaler Kapitalertragsteuer?

Die reguläre Kapitalertragsteuer (25 % zzgl. Soli/KiSt) gilt für Zinsen, Dividenden und Veräußerungsgewinne aus einzelnen Wertpapieren. Die Investmentsteuer nach InvStG regelt zusätzlich die Vorbesteuerung auf Fondsebene und die daraus resultierenden Teilfreistellungen für Anleger, um Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Profitiere ich als Fondsanleger von der Grunderwerbsteuer-Befreiung?

Nein, direkt nicht. Offene Immobilienpublikumsfonds unterliegen beim Kauf von Immobilien grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. In Bayern beträgt diese 3,5 % des Kaufpreises. Der Fonds trägt diese Kosten intern; sie schlagen sich in der Fondsperformance nieder.

Wie wirkt die Teilfreistellung für offene Immobilienfonds konkret?

Bei einem offenen Immobilienfonds mit inländischem Schwerpunkt sind 60 % der Ausschüttungen und 60 % der Vorabpauschale steuerfrei. Das bedeutet: Auf 1.000 Euro Ausschüttung werden nur 400 Euro mit dem persönlichen Steuersatz (bzw. 25 % KapESt) besteuert. Bei einem deutschen Immobilienfonds mit ausländischem Immobilienschwerpunkt beträgt die Teilfreistellung sogar 80 %.

Kann ich Verluste aus Immobilienfonds mit Mieteinnahmen verrechnen?

Nein. Verluste aus Kapitalvermögen (einschließlich Fondsverlusten) können nach § 20 Abs. 6 EStG nur mit Gewinnen aus Kapitalvermögen verrechnet werden, nicht mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das ist ein wesentlicher steuerlicher Nachteil des Fonds gegenüber der Direktinvestition, bei der Verluste (in bestimmten Grenzen) breiter verrechenbar sind.

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