Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten sind alle beim Immobilienerwerb anfallenden Kosten über den vereinbarten Kaufpreis hinaus - insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine etwaige Maklerprovision. Sie sind keine Nebenerscheinung, sondern eine substanzielle Größe: In Bayern betragen sie je nach Konstellation 5 bis 12 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden. Wer sie bei der Budgetplanung unterschätzt, riskiert eine Finanzierungslücke oder höhere Kreditkosten.

Überblick der Kostenpositionen

Grunderwerbsteuer: In Bayern 3,5 % des Kaufpreises - bundesweit einer der günstigsten Sätze (andere Länder: bis 6,5 %). Sie wird direkt an das Finanzamt abgeführt; ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erfolgt keine Eigentumsumschreibung.

Notarkosten: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, wickelt die Kaufpreiszahlung ab und veranlasst die Grundbuchumschreibung. Seine Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Kaufpreis; ca. 1,0-1,5 % sind üblich.

Grundbuchgebühren: Für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld ca. 0,3-0,5 % des Kaufpreises.

Maklerprovision: Seit 2020 ist die Maklerprovision gesetzlich gedeckelt und muss zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt werden; üblich sind je 1,785 % inkl. MwSt. in Bayern.

Kaufnebenkosten in der Finanzierungsplanung

Banken finanzieren grundsätzlich den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Wer 20 % Eigenkapital für den Kaufpreis einbringt, muss zusätzlich die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln abdecken. Praxisregel: Mindestens 25-30 % des Kaufpreises als Gesamteigenkapital einplanen. Einige Banken bieten bei sehr guter Bonität eine sogenannte „Vollfinanzierung” (100-110 % des Kaufpreises) an - aber zu deutlich schlechteren Zinskonditionen und mit strengeren Anforderungen an die Kreditwürdigkeit.

Für Kapitalanleger bedeutet das: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € müssen bis zu 44.000 € Kaufnebenkosten (bei 11 %) und mindestens 80.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis selbst bereitgehalten werden - also rund 124.000 € Gesamteigenkapital für ein Objekt mit 80 % Fremdfinanzierung. Diese Zahl übersehen viele Erstkäufer.

Steuerliche Aspekte für Käufer und Vermieter

Für Eigennutzer sind Kaufnebenkosten im Wesentlichen nicht steuerlich absetzbar. Für Vermieter gehören Notar- und Grundbuchkosten sowie anteilige Maklerprovision zu den Anschaffungskosten der Immobilie und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls Bestandteil der Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt. Eine sofortige Absetzbarkeit als Werbungskosten ist nicht möglich.

Konkretes Beispiel: Eine Eigentumswohnung wird für 250.000 € (davon 200.000 € Gebäudeanteil) erworben. Kaufnebenkosten von 17.500 € (7 %) werden anteilig dem Gebäudewert zugerechnet: ca. 14.000 € erhöhen die AfA-Basis. Bei 2 % AfA auf 214.000 € (Gebäude + anteilige Nebenkosten) ergibt das eine jährliche Abschreibung von 4.280 € statt 4.000 € - ein kleiner, aber dauerhafter Steuervorteil.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Bayern ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % im Bundesvergleich günstig - das senkt die Kaufnebenkosten spürbar. Bei einem typischen Nürnberger Wohnungskauf über 280.000 € ergeben sich Nebenkosten von rund 22.000-28.000 € (je nach Maklereinbindung). Wir bei my-home.de stellen Ihnen vorab eine detaillierte Nebenkostenaufstellung für Ihr Wunschobjekt zusammen, damit Sie keine bösen Überraschungen bei der Finanzierungszusage erleben.

Besonders wichtig: In Nürnberg sind die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was zwar den Kaufpreis erhöht - aber auch die absoluten Kaufnebenkosten. Bei einem Objekt für 500.000 € statt 300.000 € fallen bei gleicher Nebenkosten-Quote knapp 17.500 € mehr an - Geld, das als Eigenkapital vorgehalten werden muss.

Häufig gestellte Fragen

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Kauf ohne Makler an?

Bei einem provisionsfreien Direktkauf entfällt die Maklerprovision. Es verbleiben Grunderwerbsteuer (3,5 %), Notarkosten (ca. 1,0-1,5 %) und Grundbuchgebühren (ca. 0,3-0,5 %) - zusammen ca. 4,8-5,5 % des Kaufpreises.

Kann man über die Kaufnebenkosten verhandeln?

Notargebühren und Grunderwerbsteuer sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Die Maklerprovision unterliegt seit dem Gesetz von 2020 dem Halbteilungsgrundsatz, ihr absolutes Niveau ist aber innerhalb marktüblicher Spannen verhandelbar. Bei Käufen ohne Maklereinbindung entfällt dieser Posten ganz.

Wann genau fallen die Kaufnebenkosten an?

Die Notarkosten werden nach Rechnungsstellung des Notars (kurz nach Beurkundung) fällig. Die Grunderwerbsteuer ist nach Zustellung des Steuerbescheids (ca. 4-8 Wochen nach Beurkundung) fällig. Die Maklerprovision wird im Kaufvertrag oder Maklervertrag geregelt, in der Regel bei Vertragsabschluss.

Wie unterscheiden sich die Kaufnebenkosten in Bayern von anderen Bundesländern?

Bayern ist mit 3,5 % Grunderwerbsteuer das Bundesland mit dem niedrigsten Satz (Stand 2025). Zum Vergleich: In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen beträgt der Satz 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € spart ein Käufer in Bayern gegenüber diesen Bundesländern 12.000 € allein bei der Grunderwerbsteuer. Das ist ein nicht zu unterschätzender Standortvorteil für Kapitalanleger in Franken.

Gibt es Möglichkeiten, Kaufnebenkosten zu reduzieren?

Die Gestaltungsmöglichkeiten sind begrenzt, aber nicht null. Bei Kaufpreisverhandlungen kann vereinbart werden, bestimmte mitverkaufte Einrichtungsgegenstände (Küche, Einbauschränke, Gartengeräte) im Kaufvertrag separat auszuweisen und aus der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage herauszurechnen. Dies ist zulässig, soweit die Werte realistisch sind und nicht der Kaufpreis künstlich aufgesplittet wird, um Steuern zu hinterziehen - Finanzbehörden prüfen ungewöhnliche Aufteilungen. Bei einem Direktkauf ohne Makler entfällt die Maklerprovision, was die Nebenkosten um bis zu 3,57 % des Kaufpreises reduziert. Außerdem gilt: Notar- und Grundbuchgebühren werden auf Basis des Kaufpreises berechnet - wer zu einem Zeitpunkt kauft, zu dem der Kaufpreis verhandelt ist, zahlt weniger als bei einem überhöhten Preis. Eine frühzeitige Finanzierungsplanung, die alle Nebenkosten einschließt, verhindert böse Überraschungen kurz vor der Beurkundung.

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