Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger) ist die Kennzahl, die angibt, das Wievielfache der jährlichen Nettokaltmiete als Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt wird. Er ergibt sich aus: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet beispielsweise, dass der Käufer das 25-fache der Jahreskaltmiete zahlt - also bei einer monatlichen Kaltmiete von 1.000 € einen Kaufpreis von 300.000 € (1.000 € × 12 × 25). Aus dem Kaufpreisfaktor lässt sich direkt die Bruttomietrendite ableiten: 1 ÷ Kaufpreisfaktor × 100.

Kaufpreisfaktor vs. Bruttomietrendite

Beide Kennzahlen sind zwei Seiten derselben Medaille:

• Kaufpreisfaktor 20 = Bruttomietrendite 5,0 %
• Kaufpreisfaktor 25 = Bruttomietrendite 4,0 %
• Kaufpreisfaktor 30 = Bruttomietrendite 3,3 %
• Kaufpreisfaktor 35 = Bruttomietrendite 2,9 %

Der Kaufpreisfaktor ist die in der deutschen Immobilienwirtschaft gebräuchlichere Vergleichsgröße, weil er direkt mit dem Kaufpreis verknüpft ist. Die Bruttomietrendite hingegen ist international verständlicher und erlaubt den Vergleich mit anderen Anlageformen.

Aussagekraft und Grenzen

Der Kaufpreisfaktor beschreibt nur die Bruttoseite des Investments. Er berücksichtigt nicht: Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Leerstandsrisiko, nicht umlagefähige Betriebskosten, Finanzierungskosten und steuerliche Effekte. Für eine vollständige Renditebetrachtung ist die Nettomietrendite (nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten) maßgeblich, die typischerweise 1-2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite liegt.

Dennoch ist der Kaufpreisfaktor ein schneller erster Filter, um Objekte miteinander zu vergleichen. Wenn ein Objekt einen deutlich höheren Kaufpreisfaktor als vergleichbare hat, muss dies durch besondere Lagequalität, Mietsteigerungspotenzial oder Wertsteigerungserwartung begründet sein - sonst handelt es sich möglicherweise um eine Überbewertung.

Kaufpreisfaktor und Finanzierbarkeit

Der Kaufpreisfaktor hat auch direkte Relevanz für die Finanzierbarkeit einer Anlageimmobilie. Bei einem Kaufpreisfaktor von 25 und einem Zinssatz von 4 % ergibt sich folgendes Bild: Die Bruttomietrendite beträgt 4 %; nach Abzug von Bewirtschaftungskosten (20-25 %) verbleiben ca. 3 % Nettomietrendite. Der Zinsdienst allein kostet 4 % - die Immobilie erzielt also noch keinen positiven Cashflow vor Tilgung. Bei Kaufpreisfaktor 20 (Bruttomietrendite 5 %) ist die Rechnung günstiger und ein positiver Cashflow auch bei höherer Finanzierung erreichbar.

Dieses Zusammenspiel zwischen Kaufpreisfaktor und Finanzierungszinssatz ist entscheidend für die Investitionsqualität einer Anlageimmobilie - und erklärt, warum das Zinsumfeld direkten Einfluss auf die Attraktivität von Kaufpreisfaktoren hat.

Marktübliche Kaufpreisfaktoren in Nürnberg und Franken

In Nürnberg lagen die Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser in guten Lagen im Hochpreiszeitraum bis 2022 bei Faktoren von 25-32; in Randlagen und kleineren fränkischen Städten (Ansbach, Neumarkt, Schwabach) deutlich darunter, teils bei 15-20. Mit dem Zinsanstieg ab 2022 und dem veränderten Marktumfeld haben sich die Faktoren in vielen Segmenten nach unten korrigiert, was höhere Einstiegsrenditen für Käufer ermöglicht.

Im aktuellen Marktumfeld (2025) beobachten wir in Nürnberger Innenstadtlagen Faktoren von ca. 20-25 für Wohnmehrfamilienhäuser und 15-20 in periphereren Lagen. Der Markt ist damit deutlich realistischer bewertet als in den Jahren 2019-2022, was für gut finanzierte Anleger interessante Einstiegschancen bietet.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Franken eine Kapitalanlageimmobilie sucht, sollte den Kaufpreisfaktor stets im Verhältnis zur Qualität des Objekts, der Lage und der Mieterstruktur bewerten. Ein Faktor von 18 in einer strukturschwachen Lage kann riskanter sein als ein Faktor von 24 in einer stabilen Innenstadtlage mit geringer Fluktuation. Wir bei my-home.de analysieren für Sie den realistischen Kaufpreisfaktor eines Objekts - inklusive der nachhaltigen Miete und der zu erwartenden Bewirtschaftungskosten.

Ein wichtiger Hinweis: Der im Exposé genannte Kaufpreisfaktor basiert oft auf der aktuellen Ist-Miete, die unter der Marktmiete liegen kann. Wir prüfen immer auch die nachhaltig erzielbare Miete, denn ein hoher Kaufpreisfaktor auf Basis einer veralteten Ist-Miete kann täuschen - und umgekehrt kann ein niedriger Faktor auf Basis stark unterdurchschnittlicher Mieten besser als er aussieht sein.

Häufig gestellte Fragen

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Das hängt von Lage, Objektzustand und Renditeziel ab. Als grobe Orientierung: Unter 20 gilt als renditeorientiert, 20-25 als marktüblich in mittelgroßen Städten, über 25-30 als lagegetrieben (Großstädte, sehr gefragte Lagen). Entscheidend ist die Nettomietrendite nach Kosten.

Gilt der Kaufpreisfaktor auch für Eigenheime?

Technisch ja, aber er ist vor allem für vermietete Anlageimmobilien relevant. Bei selbst genutzten Häusern und Wohnungen gibt es keine Mieteinnahmen als Bezugsgröße; hier sind andere Bewertungsmaßstäbe (Sachwert, Vergleichswert) sinnvoller.

Wie verändert sich der Kaufpreisfaktor bei Mieterhöhungen?

Mieterhöhungen senken den Kaufpreisfaktor rechnerisch (höhere Miete bei gleichem Kaufpreis = niedrigerer Faktor = höhere Rendite). Das ist ein wesentlicher Hebel für Bestandshalter: Wer die Mieten nachhaltig anhebt, steigert nicht nur den laufenden Ertrag, sondern auch den Verkehrswert des Objekts.

Wie unterscheidet sich der Kaufpreisfaktor vom Kapitalisierungsfaktor im Ertragswertverfahren?

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger am Markt) basiert auf dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis und der aktuellen Miete. Der Kapitalisierungsfaktor im Ertragswertverfahren wird hingegen aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer berechnet - er ist eine gutachterliche Rechengröße, nicht ein Marktpreis. Beide können voneinander abweichen, wenn der Markt über oder unter dem gutachterlichen Ertragswert bewertet.

Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor bei Leerstand oder untervermieteten Einheiten?

Bei Objekten mit Leerstand oder deutlich unterdurchschnittlichen Mieten empfiehlt sich die Berechnung des Kaufpreisfaktors auf Basis der nachhaltigen Marktmiete statt der aktuellen Ist-Miete. Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg mit 800 m² Wohnfläche hat eine aktuelle Ist-Miete von 6.400 Euro kalt pro Monat (8 Euro/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 10 Euro/m², also 8.000 Euro/Monat. Der Kaufpreis beträgt 1,8 Mio. Euro. Auf Basis der Ist-Miete ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 23,4; auf Basis der nachhaltigen Marktmiete nur 18,75. Dieses Beispiel zeigt: Objekte mit Mietsteigerungspotenzial können auf Ist-Miet-Basis teuer wirken und auf Marktmiet-Basis günstig sein. Wir empfehlen Investoren, stets beide Berechnungen durchzuführen, um das tatsächliche Ertragspotenzial richtig einzuschätzen.

Kaufpreisfaktor und Zinsniveau: Eine dynamische Beziehung

Der Kaufpreisfaktor ist kein statischer Marktwert, sondern reagiert direkt auf das Zinsniveau. Wenn der Zinssatz für Hypothekardarlehen bei 1 % liegt, können Investoren bei einem Kaufpreisfaktor von 30 noch einen positiven Cashflow erzielen. Steigt der Zins auf 4 %, wird derselbe Kaufpreisfaktor unrentabel. Der Markt reagiert auf diesen Druck durch sinkende Kaufpreise - der Kaufpreisfaktor normalisiert sich nach unten. Genau dieser Mechanismus war der Grund für die Preiskorrekturen in Nürnberg und anderen deutschen Großstädten nach 2022: Als die Zinsen stiegen, mussten die Kaufpreisfaktoren fallen, damit die Renditeerwartungen der Investoren erfüllt werden konnten. Für Käufer, die heute in einem Umfeld von 3,5-4 % Zinsen investieren, ist ein Kaufpreisfaktor von 18-22 in guten Nürnberger Lagen eine marktgerechte Erwartung.

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