Katasteramt

Katasteramt ist die staatliche Behörde, die das amtliche Liegenschaftskataster führt - das offizielle Verzeichnis aller Grundstücke (Flurstücke) mit ihren genauen Grenzen, Flächen und Lagebeziehungen. Es ist neben dem Grundbuchamt (beim Amtsgericht) die zweite Säule des deutschen Immobilien-Informationssystems. In Bayern heißt die zuständige Stelle Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV), das die Aufgaben des klassischen Katasteramts wahrnimmt. Ohne die Daten des Katasters ist weder eine Grundbucheintragung noch ein Vermessungsverfahren möglich.

Aufgaben und geführte Daten

Das Katasteramt führt das Liegenschaftskataster, bestehend aus dem Liegenschaftsbuch (tabellarische Daten zu Flurstücken: Nummer, Fläche, Nutzungsart, Eigentümerinformation) und der Liegenschaftskarte (grafische Darstellung der Flurstücksgrenzen und Gebäude). Es nimmt Vermessungen vor oder prüft und übernimmt die Ergebnisse öffentlich bestellter Vermessungsingenieure (ÖbVI). Weitere Aufgaben: Führung des Gebäudekatasters, Ausgabe von Katasterauszügen (Flurkarten, Liegenschaftskarten) und Beglaubigungen. In Bayern werden diese Daten im Basisinformationssystem Liegenschaften (ALKIS) digital geführt.

Die Daten des Liegenschaftskatasters sind die offizielle Grundlage für:

• Die Beschreibung des Kaufgegenstands in Kaufverträgen (Flurstücknummer, Gemarkung, Fläche)
• Beleihungswertgutachten der Banken
• Steuerliche Bewertungen (Grundsteuer, Erbschaft, Schenkung)
• Baugenehmigungsverfahren (amtlicher Lageplan)
• Bodenrichtwertermittlung durch Gutachterausschüsse

Abgrenzung zum Grundbuchamt

Katasteramt und Grundbuchamt sind getrennte Institutionen mit unterschiedlichen Zuständigkeiten, die sich aber gegenseitig ergänzen. Das Grundbuchamt (beim Amtsgericht) verzeichnet die Eigentumsverhältnisse, Belastungen (Hypotheken, Grundschulden) und Dienstbarkeiten. Das Katasteramt dokumentiert die physische Wirklichkeit: Lage, Form und Fläche der Grundstücke. Beide Systeme sind über die gemeinsame Flurstücknummer verknüpft. Beim Immobilienkauf werden Unterlagen beider Behörden benötigt.

Bedeutung beim Immobilienkauf und bei Bauvorhaben

Wer ein Grundstück kauft, bebaut oder vermisst, kommt am Katasteramt nicht vorbei. Die Flurkarte aus dem Kataster zeigt die genaue Lage und Form des Grundstücks, die Gebäudeumrisse und benachbarte Flächen. Bei Grenzunklarheiten oder Teilungsvermessungen ist das Katasteramt die erste Anlaufstelle. Für Baugenehmigungen benötigen Bauherren einen amtlichen Lageplan, der auf Katasterdaten basiert und von einem ÖbVI erstellt wird.

Bei Kaufinteressenten empfehlen wir, vor dem Notartermin die Katasterunterlagen zu überprüfen: Stimmt die im Exposé angegebene Grundstücksfläche mit der im Kataster verzeichneten überein? Gibt es eingetragene Leitungsrechte oder Wegerechte, die das Grundstück belasten? Diese Fragen lassen sich durch Einsicht in den Katasterauszug und den Grundbuchauszug beantworten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg ist das zuständige Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV Nürnberg) Ansprechpartner für alle Katasterfragen. Über das Online-Portal BayernAtlas können Eigentümer kostenlos Luftbilder, Flurstücksgrenzen und Liegenschaftskarten einsehen. Für beglaubigte Katasterauszüge, Lageplanbeglaubigungen oder Grenzfeststellungen ist das ADBV persönlich oder schriftlich zu kontaktieren.

Wir bei my-home.de besorgen für Sie im Rahmen unserer Maklerdienstleistungen alle erforderlichen Katasterunterlagen und prüfen dabei, ob Kataster und Grundbuch übereinstimmen. Gerade bei älteren Nürnberger Altbauten kommt es vor, dass Grundstücksflächen oder Gebäudegrundrisse im Kataster nicht mehr aktuell sind - ein Umstand, der frühzeitig erkannt und bereinigt werden sollte.

ALKIS: Das digitale Kataster

Mit der Einführung von ALKIS (Amtliches Liegenschaftskataster-Informationssystem) wurde das früher oft in Papierform geführte Katasterwesen vollständig digitalisiert und bundesweit vereinheitlicht. ALKIS integriert das Liegenschaftsbuch (tabellarische Grundstücksdaten) und die Liegenschaftskarte (grafische Darstellung) in einem einzigen System. Für Eigentümer bedeutet das: Auszüge sind schneller verfügbar, die Daten sind konsistent und maschinenlesbar, und Abweichungen zwischen Buch und Karte sind seltener geworden.

In Bayern stellt das ADBV die ALKIS-Daten über den BayernAtlas öffentlich zur Verfügung. Die Plattform erlaubt die kostenlose Einsicht in Flurstücksgrenzen, Gemarkungen und Bodenrichtwerte. Das ist besonders vor einem Grundstückskauf hilfreich, um die Lage und Abgrenzung eines Flurstücks ohne Behördengang zu prüfen.

Fehlende Übereinstimmung: Kataster und Realität

Ein häufig unterschätztes Problem: Bei älteren Gebäuden stimmen Katasterstand und tatsächlicher Gebäudebestand nicht immer überein. Anbauten, die ohne Einmessungsauftrag errichtet wurden, fehlen im Kataster. Abgerissene Garagen oder veränderte Gebäudegrundrisse können noch eingetragen sein. Solche Diskrepanzen sind beim Kauf von Bestandsimmobilien und Altbauten in Nürnberg keine Seltenheit. Wir empfehlen, vor dem Notartermin Katasterunterlagen und tatsächlichen Bestand miteinander abzugleichen - bei Abweichungen kann eine Nachtragsvermessung erforderlich sein, deren Kosten im Kaufvertrag klar geregelt werden sollten.

Häufig gestellte Fragen

Wer darf beim Katasteramt Auskünfte beantragen?

Grundsätzlich jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist - also Eigentümer, Käufer, Notare, Behörden und Gutachter. Einfache Lagepläne und Flurkarten können oft auch ohne speziellen Nachweis beantragt werden. Für personenbezogene Daten (Eigentümerauskunft) ist ein Nachweis des berechtigten Interesses erforderlich.

Kostet ein Katasterauszug Geld?

Ja. Für amtliche Katasterauszüge und Lagepläne fallen Gebühren an, die je nach Art des Dokuments und Bundesland variieren. In Bayern gelten die Gebührenregelungen des ADBV; einfache Flurkartenauszüge kosten meist zwischen 10 und 30 Euro. Für amtlich beglaubigte Dokumente (z. B. für Notare oder Baugenehmigungen) können die Kosten höher liegen.

Was ist der Unterschied zwischen Flurkarte und Lageplan?

Die Flurkarte ist das offizielle topografische Dokument des Katasters mit Flurstücksgrenzen, -nummern und Gebäudeumrissen. Der Lageplan für Bauanträge ist ein darauf aufbauendes, von einem ÖbVI aufbereitetes und beglaubigtes Dokument, das zusätzliche planungsrechtliche Informationen enthält und den Anforderungen der Bauordnung entspricht.

Kann ich online einsehen, ob mein Grundstück korrekt im Kataster eingetragen ist?

Ja, im Wesentlichen. Das BayernAtlas-Portal (geoportal.bayern.de/bayernatlas) ermöglicht die kostenlose Einsicht in Flurstücksgrenzen, Gemarkungen und Gebäudeumrisse. Für verbindliche Aussagen zur Flächengröße und zum Nutzungstyp eines Flurstücks ist jedoch ein amtlicher Auszug beim ADBV notwendig.

Was ist ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur und wie unterscheidet er sich vom Katasteramt?

Ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) ist ein privater Unternehmer, der staatlich zugelassen ist, hoheitliche Vermessungsaufgaben durchzuführen - mit identischer Rechtswirkung wie eine Amtsvermessung. In Bayern sind ÖbVIs eine anerkannte Alternative zum ADBV, oft mit kürzeren Wartezeiten. Sie eignen sich besonders für zeitkritische Grundstücksteilungen oder Grenzvermessungen vor einem Verkauf.

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