Gebäudeart

Gebäudeart ist eine Klassifizierung von Gebäuden nach ihrer Nutzung, Bauweise und Funktion, die in der Immobilienbewertung, im Steuerrecht und im Versicherungswesen verwendet wird. Die Gebäudeart bestimmt wesentliche Bewertungsparameter wie Normalherstellungskosten, Abschreibungssätze und Nutzungsdauer. Sie ist damit eine der Grundlagen für die Sachwertermittlung und die Berechnung des Beleihungswerts durch Banken.

Wichtige Gebäudearten im Überblick

Im deutschen Immobilienwesen werden folgende Gebäudearten unterschieden:

Wohngebäude:

• Einfamilienhaus (freistehend, Doppelhaus, Reihenhaus)
• Zweifamilienhaus
• Mehrfamilienhaus (ab 3 Wohneinheiten)
• Wohn- und Geschäftshaus (gemischte Nutzung)

Gewerbliche Gebäude:

• Bürogebäude
• Einzelhandelsgebäude / Geschäftshäuser
• Lager- und Industriegebäude
• Hotellerie / Gastronomie

Sondergebäude:

• Pflegeheime, Krankenhäuser
• Schulen, Verwaltungsgebäude
• Landwirtschaftliche Bauten

Gebäudeart und Immobilienbewertung

In der Sachwertermittlung nach ImmoWertV 2021 werden je nach Gebäudeart unterschiedliche Normalherstellungskosten (NHK 2010) angesetzt. Diese Kosten spiegeln den durchschnittlichen Aufwand wider, ein Gebäude dieser Art und Ausstattung neu zu errichten. Einfamilienhäuser haben andere Herstellungskostenkennwerte als Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude. Daraus ergibt sich auch eine unterschiedliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer und damit ein unterschiedlicher Wertverlust durch Alter.

Bei der Ertragswertermittlung spielt die Gebäudeart eine ebenso wichtige Rolle: Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser werden regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren bewertet, da hier die erzielbaren Mieteinnahmen die maßgebliche Wertgröße sind. Einfamilienhäuser hingegen werden in der Regel im Sachwert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt, da diese häufig primär zur Eigennutzung und nicht als Renditeobjekte erworben werden.

Gebäudeart in Versicherungen und Steuerrecht

Im Versicherungswesen bestimmt die Gebäudeart die Prämie der Gebäudeversicherung; industrielle und gewerbliche Gebäude werden anders eingestuft als Wohngebäude. Im Steuerrecht ist die Gebäudeart relevant für die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA): Wohngebäude werden mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben (Nutzungsdauer 50 Jahre), Gewerbegebäude je nach Baujahr mit 2 oder 3 Prozent. Seit 2023 gilt für neu hergestellte Wohngebäude ein erhöhter AfA-Satz von 3 Prozent pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG).

Gebäudeart und Grundsteuer

Mit der Grundsteuerreform ab 2025 wird die Gebäudeart auch für die Grundsteuer bedeutsamer. In Bayern gilt das wertunabhängige Flächenmodell - hier spielt die Gebäudeart eine untergeordnete Rolle bei der Grundsteuerberechnung. In anderen Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, fließt die Gebäudeart in die Grundsteuerwertermittlung ein. Eigentümer sollten die Angaben zur Gebäudeart in ihrer Grundsteuererklärung sorgfältig prüfen, da Fehleinstufungen zu falschen Steuerfestsetzungen führen können.

Gemischte Nutzung: Wohn- und Geschäftshaus

Besonders im Bestand häufig anzutreffen sind gemischt genutzte Gebäude - etwa ein Mehrfamilienhaus mit einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Hier ist die korrekte Zuordnung der Flächen nach Nutzungsart entscheidend:

• Für den Wohnanteil gelten Wohnraummiete, Wohngebäudeversicherung und Wohn-AfA
• Für den Gewerbeanteil gelten Gewerberaummiete, andere Versicherungsanforderungen und ggf. eine abweichende AfA

Im Steuerrecht wird bei einer überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Immobilie (Wohnanteil über 90 Prozent) in der Regel die gesamte Immobilie als Wohngebäude behandelt. Bei einer nennenswerten gewerblichen Nutzung (mehr als 10 Prozent) muss eine Aufteilung vorgenommen werden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg ist die Unterscheidung zwischen Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mehrfamilienhaus besonders bei gemischten Nutzungen (z. B. selbst genutztes Haus mit einer Einliegerwohnung) wichtig. Die Gebäudeart beeinflusst nicht nur den Immobilienwert, sondern auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten (anteilige AfA bei vermieteten Einliegerwohnungen). Wir berücksichtigen die Gebäudeart stets bei unserer Marktpreisanalyse und beraten zu steuerlichen Aspekten in Zusammenarbeit mit Steuerexperten.

In Nürnbergs gründerzeitlichem Bestand sind viele Gebäude ursprünglich als Einfamilienhaus errichtet worden und später zu Mehrfamilienhäusern ausgebaut worden - oder umgekehrt. Diese historische Gebäudeentwicklung kann zu Diskrepanzen zwischen baurechtlicher Einstufung und tatsächlicher Nutzung führen. Wir empfehlen Käufern, im Zweifelsfall die Bauakte beim Stadtarchiv oder Bauordnungsamt anzufordern.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird ein Haus mit Einliegerwohnung klassifiziert?

Ein Haus mit einer Einliegerwohnung gilt in der Regel als Zweifamilienhaus. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzungsstruktur (zwei separate Wohneinheiten). Im Grundbuch und im Grundsteuerbescheid ist die Gebäudeart vermerkt. Für steuerliche Zwecke ist die Aufteilung in selbst genutzten und vermieteten Anteil relevant.

Beeinflusst die Gebäudeart den Kaufpreis?

Ja. Mehrfamilienhäuser werden in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet (Fokus auf Mieteinnahmen), während Einfamilienhäuser häufig nach dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren bewertet werden. Je nach Gebäudeart können identisch große Gebäude auf demselben Grundstück unterschiedliche Marktwerte haben.

Kann ich die Gebäudeart meiner Immobilie ändern?

Ja, eine Nutzungsänderung (z. B. Umwandlung eines Bürogebäudes in Wohnraum oder eines Einfamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus) erfordert eine Baugenehmigung beim Bauordnungsamt. Im Anschluss wird die neue Gebäudeart im Grundsteuerbescheid und ggf. im Grundbuch vermerkt.

Welche Gebäudeart erzielt in Nürnberg derzeit die besten Renditen?

Mehrfamilienhäuser und kleine Wohnanlagen (5 bis 15 Einheiten) erzielen in Nürnberg und der Metropolregion regelmäßig gute Renditen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch ist. Einfamilienhäuser werden stärker nach ihrem Sachwert und Vergleichswert gehandelt und sind aktuell vor allem bei Eigennutzern gefragt. Gewerbliche Gebäude erfordern eine differenziertere Einzelfallbetrachtung, da die Nachfrage je nach Lage und Nutzungsart stark variiert.

Was ist bei der Grundstücksausschreibung auf die Gebäudeart zu achten?

Bei Immobilienangeboten wird die Gebäudeart häufig nicht eindeutig angegeben oder es kommt zu Abweichungen zwischen baurechtlicher und tatsächlicher Nutzung. Wir empfehlen Kaufinteressenten, die Gebäudeart im Grundbuch und in der Baugenehmigung zu überprüfen und mit dem aktuellen Zustand abzugleichen. Besonders bei Altbauten in Nürnberg kann es vorkommen, dass ursprünglich als Einfamilienhaus genehmigte Gebäude später durch An- und Umbauten eine andere Nutzungsstruktur erhalten haben, ohne dass eine neue Baugenehmigung erteilt wurde. Solche ungenehmigten Bestandssituationen können bei der Finanzierung, der Versicherung und der steuerlichen Einordnung zu Problemen führen. Die Bauakte beim Nürnberger Bauordnungsamt gibt Aufschluss über den genehmigten Zustand; wir empfehlen deren Einsicht vor dem Kauf jedes Bestandsobjekts.

Gebäudeart und Energieausweis

Die Gebäudeart bestimmt auch, welche Form des Energieausweises erforderlich ist. Wohngebäude erhalten einen Wohngebäude-Energieausweis (bedarfs- oder verbrauchsorientiert), Nichtwohngebäude einen eigenen Ausweis nach GEG. Bei Gebäuden mit gemischter Nutzung - Wohnen und Gewerbe - ist zu prüfen, ob ein oder zwei getrennte Energieausweise erforderlich sind. Bei Verkauf oder Neuvermietung muss der Energieausweis dem Interessenten unaufgefordert bereits bei der Besichtigung vorgezeigt werden; Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Für Mehrfamilienhäuser in Nürnberger Bestandslagen aus den 1960er und 1970er Jahren liegt die Energieeffizienzklasse häufig bei F oder G - ein Faktor, der den Kaufpreis zunehmend beeinflusst und bei der Gebäudeartbewertung mitberücksichtigt werden sollte.

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