Flächennutzungsplan

Flächennutzungsplan - Der Flächennutzungsplan (FNP) ist der vorbereitende Bauleitplan einer Gemeinde gemäß § 5 BauGB, der die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung für das gesamte Gemeindegebiet in ihren Grundzügen darstellt.

Was regelt der Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan bildet das übergeordnete Planungsinstrument der kommunalen Bauleitplanung. Er stellt für das gesamte Gemeindegebiet dar, welche Flächen künftig welcher Nutzung zugeführt werden sollen. Dabei unterscheidet der FNP unter anderem zwischen Wohnbauflächen, gemischten Bauflächen, gewerblichen Bauflächen, Sonderbauflächen, Grünflächen, landwirtschaftlichen Flächen und Verkehrsflächen. Auch Flächen für den Gemeinbedarf wie Schulen, Kindergärten oder Sportstätten werden dargestellt.

Im Gegensatz zum Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan nicht parzellenscharf. Er zeigt also keine konkreten Grundstücksgrenzen, sondern gibt die generelle Nutzungsrichtung größerer Gebiete vor. Für Grundstückseigentümer entfaltet der FNP keine unmittelbare rechtliche Bindungswirkung. Das bedeutet: Allein aus der Darstellung im Flächennutzungsplan lässt sich kein Baurecht ableiten. Erst der aus dem FNP entwickelte Bebauungsplan schafft verbindliches Planungsrecht.

Dennoch ist der FNP für Immobilienkäufer und Grundstückseigentümer von erheblicher Bedeutung. Wer ein unbebautes Grundstück erwerben möchte, kann anhand des Flächennutzungsplans erkennen, ob die Gemeinde für dieses Gebiet überhaupt eine bauliche Nutzung vorsieht. Ist eine Fläche im FNP als landwirtschaftliche Fläche dargestellt, ist die Wahrscheinlichkeit einer kurzfristigen Bebaubarkeit gering. Umgekehrt signalisiert eine Darstellung als Wohnbaufläche, dass die Gemeinde dort mittelfristig Wohnbebauung ermöglichen will.

Verhältnis zum Bebauungsplan

Der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan bilden gemeinsam das zweistufige System der Bauleitplanung in Deutschland. Der FNP ist die vorbereitende Stufe, der Bebauungsplan die verbindliche. Bebauungspläne müssen gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Das sogenannte Entwicklungsgebot stellt sicher, dass die detaillierte Planung auf Bebauungsplan-Ebene nicht im Widerspruch zu den Grundzügen des FNP steht. Will eine Gemeinde von den Darstellungen im FNP abweichen, muss sie diesen zuvor ändern. Die Aufstellung und Änderung eines Flächennutzungsplans erfordert eine umfangreiche Öffentlichkeitsbeteiligung und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange.

FNP und Grundstückswert

Obwohl der FNP keine unmittelbare Rechtswirkung auf einzelne Grundstücke hat, beeinflusst er deren Wert mittelbar erheblich. Ein Grundstück, das im FNP als Wohnbaufläche dargestellt ist, hat eine deutlich höhere Entwicklungserwartung - und damit einen höheren Verkehrswert - als eines, das als landwirtschaftliche Nutzfläche eingestuft ist.

Für Investoren und Projektentwickler ist das Studium des FNP daher ein unverzichtbarer erster Schritt bei der Grundstücksprüfung: Signalisiert der FNP eine mittelfristige Entwicklung zur Wohnbaufläche, kann das Grundstück ein interessantes Entwicklungspotenzial haben - auch wenn noch kein Bebauungsplan besteht. Allerdings ist die tatsächliche Realisierung von der Bereitschaft und dem Zeitplan der Gemeinde abhängig; Planungshorizonte von 10 bis 20 Jahren sind keine Seltenheit.

Praxis-Tipp für die Region Nürnberg

In der Metropolregion Nürnberg stellen viele Kommunen ihren Flächennutzungsplan inzwischen digital über Geoportale bereit. Die Stadt Nürnberg bietet den FNP über das städtische Geodatenportal zur Einsicht an. Auch umliegende Gemeinden wie Fürth, Erlangen oder Schwabach veröffentlichen ihre Pläne online. Wir empfehlen, vor dem Kauf eines Grundstücks in der Region immer den Flächennutzungsplan einzusehen. Gerade in Randlagen und Ortsteilen wie Kornburg, Worzeldorf oder Altenfurt, wo derzeit noch viel Entwicklungspotenzial besteht, gibt der FNP wertvolle Hinweise darauf, ob ein Gebiet für Wohnbebauung vorgesehen ist oder ob andere Nutzungen geplant sind. Wir klären das für unsere Kunden routinemäßig und beziehen den FNP in die Lage- und Entwicklungsanalyse jedes Objekts ein.

Häufige Fragen zum Flächennutzungsplan

Kann ich aus dem Flächennutzungsplan ein Baurecht ableiten?

Nein. Der Flächennutzungsplan entfaltet keine unmittelbare Bindungswirkung gegenüber Grundstückseigentümern. Erst der Bebauungsplan schafft verbindliches Baurecht. Der FNP zeigt lediglich die beabsichtigte Entwicklungsrichtung der Gemeinde. Er bildet die Grundlage, aus der Bebauungspläne entwickelt werden.

Wo kann ich den Flächennutzungsplan meiner Gemeinde einsehen?

Der FNP liegt bei der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung zur Einsicht aus. In der Region Nürnberg bieten viele Kommunen den Plan zusätzlich über ihre Geodatenportale im Internet an. Auch beim zuständigen Stadtplanungsamt erhalten wir bei Bedarf Auskunft über die Darstellungen für ein bestimmtes Gebiet.

Wie oft wird der Flächennutzungsplan aktualisiert?

Ein Flächennutzungsplan wird nicht in festen Intervallen fortgeschrieben. Die Gemeinde passt ihn bei Bedarf an, etwa wenn sich die städtebaulichen Ziele ändern oder neue Baugebiete ausgewiesen werden sollen. Größere Kommunen wie Nürnberg nehmen regelmäßig Änderungsverfahren vor, die jeweils mit einer Bürgerbeteiligung verbunden sind.

Was bedeutet es, wenn ein Grundstück im FNP als „gemischte Baufläche” ausgewiesen ist?

Eine gemischte Baufläche (M) signalisiert, dass die Gemeinde dort sowohl Wohnnutzung als auch nicht störendes Gewerbe ermöglichen möchte. Aus einer gemischten Baufläche kann im Bebauungsplan ein Mischgebiet (MI) oder ein allgemeines Wohngebiet (WA) entwickelt werden - je nach konkreter Planung der Gemeinde.

Wie lange dauert eine Änderung des Flächennutzungsplans?

Eine FNP-Änderung ist ein formelles Bauleitplanverfahren nach BauGB und erfordert mehrere Verfahrensschritte: Aufstellungsbeschluss des Gemeinderats, frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB), Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 BauGB), öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) sowie die abschließende Beschlussfassung und Genehmigung durch die Regierung. In der Praxis dauert ein FNP-Änderungsverfahren in der Stadt Nürnberg oder in den umliegenden Landkreisen in der Regel zwei bis fünf Jahre - je nach Komplexität, politischem Konsens und Einspruchsdichte. Eigentümer oder Investoren, die auf eine FNP-Änderung angewiesen sind, sollten diese Zeitspanne in ihre Entwicklungsplanung einkalkulieren und frühzeitig den Dialog mit dem Stadtplanungsamt oder der Gemeindeverwaltung suchen, um den Prozess konstruktiv zu begleiten.

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