Flächenbilanz

Flächenbilanz ist eine planerische Übersicht, die bei der Entwicklung von Baugebieten oder Grundstücken alle Flächen nach ihrer Nutzungsart und -größe systematisch erfasst und gegenüberstellt. Sie zeigt, welche Anteile eines Geländes für Bebauung, Erschließung, Grünflächen, öffentliche Nutzungen und sonstige Zwecke vorgesehen sind und dient als Grundlage für Bebauungspläne und städtebauliche Planungen.

Bestandteile einer Flächenbilanz

Eine Flächenbilanz gliedert typischerweise das Plangebiet in folgende Kategorien:

Flächenkategorie	Beschreibung
Allgemeines Wohngebiet (WA)	Baugrundstücke für Wohnbebauung
Mischgebiet (MI) / Gewerbe	Kombination Wohnen und Gewerbe
Öffentliche Verkehrsflächen	Straßen, Wege, Stellplätze
Öffentliche Grünflächen	Parks, Spielplätze, Grünzüge
Private Grünflächen	Hausgärten, Innenhöfe
Gemeinbedarfsflächen	Schule, Kindergarten, Feuerwehr
Ausgleichsflächen	Naturschutzrechtlicher Ausgleich
Gesamtfläche Plangebiet	Summe aller Teilflächen

Die prozentualen Anteile jeder Kategorie an der Gesamtfläche sind ein wichtiges Qualitätsmerkmal eines Bebauungsplans: Zu wenig Grünanteil gilt als städtebaulich problematisch, zu wenig Erschließungsfläche als unpraktisch.

Flächenbilanz und Grundstückskauf

Für den einzelnen Grundstückskäufer ist die Flächenbilanz des übergeordneten Bebauungsplans relevant, weil sie zeigt:

• Wie viel Fläche seines Grundstücks er bebauen darf (Grundflächenzahl GRZ in Kombination mit Grundstücksgröße)
• Welche Bereiche als Grünfläche oder Abstandsfläche freizuhalten sind
• Ob und wo Ausgleichsflächen auf dem Grundstück festgesetzt wurden, die eine Bebauung verhindern

Auf Ebene des einzelnen Grundstücks spricht man auch von einer Gebäude-Flächenbilanz: Hier werden Bruttogrundfläche (BGF), Nettogrundrissfläche (NGF), Hauptnutzfläche (HNF) und Verkehrsfläche (VF) des geplanten Gebäudes gegenübergestellt. Diese Kennziffern werden in der Architektenplanung nach DIN 277 ermittelt.

Flächenbilanz als Planungsqualitätsmerkmal

Die Flächenbilanz eines Bebauungsplans ist kein bürokratisches Anhängsel, sondern ein Spiegel der städtebaulichen Qualität eines geplanten Quartiers. Aus der Flächenbilanz lässt sich ablesen:

Erschließungseffizienz: Der Anteil der Erschließungsflächen (Straßen, Wege) an der Gesamtfläche gibt an, wie effizient die Erschließung geplant ist. Typische Werte liegen bei 15 bis 25 % der Bruttobaufläche.

Grünanteil: Ein hoher Grünflächenanteil - idealerweise über 20 % der Gesamtfläche - verbessert Aufenthaltsqualität, Klimaresilienz und Versickerungsfähigkeit des Quartiers.

Ausgleichsflächen: Naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft können innerhalb oder außerhalb des Plangebiets angeordnet werden. Liegen sie auf dem Grundstück, schränken sie die Bebaubarkeit ein, ohne dass dies im ersten Blick auf das Grundstück erkennbar ist.

Flächenbilanz in der Stadtplanung Nürnberg

Die Stadt Nürnberg veröffentlicht im Rahmen ihrer Stadtentwicklungsplanung regelmäßig Flächenbilanzen für neue Stadtquartiere. Für das Stadtquartier Lichtenreuth (größtes Stadtentwicklungsprojekt Nürnbergs) wurde beispielsweise eine umfassende Flächenbilanz mit hohem Grünanteil festgesetzt, um die Lebensqualität zu sichern. Das Stadtplanungsamt Nürnberg stellt diese Planunterlagen auf seiner Website und im Stadtplanungs-Informationssystem (STPLAN) öffentlich zur Verfügung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern von Grundstücken in Neubaugebieten der Metropolregion Nürnberg, die Flächenbilanz des zugehörigen Bebauungsplans frühzeitig zu studieren. Dort ist genau festgelegt, wie viel Prozent des Grundstücks bebaubar sind (GRZ), welche Flächen als Grün erhalten bleiben müssen und ob naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen auf dem Grundstück liegen. Diese Faktoren haben unmittelbaren Einfluss auf die tatsächliche Bebaubarkeit und damit den Wert des Grundstücks. Das Stadtplanungsamt Nürnberg oder das jeweilige Landratsamt beraten hierzu kostenlos. Bei der Prüfung von Bebauungsplänen helfen wir unseren Kunden gerne dabei, die relevanten Positionen der Flächenbilanz zu identifizieren und ihre Auswirkungen auf das konkrete Kaufobjekt einzuschätzen.

Häufig gestellte Fragen

Wo finde ich die Flächenbilanz für ein Grundstück in Nürnberg?

Die Flächenbilanz ist Bestandteil der Begründung des Bebauungsplans. Bebauungspläne sind öffentlich und können beim Stadtplanungsamt Nürnberg (Lorenzer Platz 5) eingesehen oder im Stadtrat-Informationssystem online abgerufen werden.

Kann die Flächenbilanz eines Bebauungsplans nachträglich geändert werden?

Ja, durch eine Bebauungsplanänderung (B-Plan-Änderungsverfahren). Dies erfordert ein formelles Verfahren mit öffentlicher Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und dauert in der Regel 1 bis 3 Jahre.

Was ist der Unterschied zwischen Flächenbilanz und Grundflächenzahl (GRZ)?

Die Flächenbilanz ist eine Gesamtübersicht über alle Nutzungsflächen eines Plangebiets. Die GRZ ist der spezifische Wert, der angibt, wie viel Prozent eines einzelnen Grundstücks bebaut werden darf (z. B. GRZ 0,4 = 40 % des Grundstücks dürfen bebaut werden).

Welche Konsequenzen haben Ausgleichsflächen auf meinem Grundstück?

Sind auf einem Grundstück Ausgleichsflächen für naturschutzrechtliche Eingriffe festgesetzt, dürfen diese Flächen nicht bebaut werden. Sie mindern die effektiv bebaubare Fläche und damit den Grundstückswert. Solche Festsetzungen sind im Bebauungsplan als ökologische Ausgleichs- oder Grünflächen ausgewiesen und für den Eigentümer verbindlich.

Wie wirkt sich die Flächenbilanz auf den Grundstückspreis im Neubaugebiet aus?

In Nürnberger Neubaugebieten wie dem Quartier Lichtenreuth oder neuen Erschließungsflächen im Südosten der Stadt spiegelt sich die Flächenbilanz direkt in den erschlossenen Grundstückspreisen wider. Grundstücke mit einem hohen Bebauungsanteil (hohe GRZ) sind in der Regel teurer, da die nutzbare Baufläche im Verhältnis zur Gesamtfläche größer ist. Umgekehrt bedeuten großzügige Grünflächenanteile und Erschließungsflächen, dass der effektive Preis pro bebaubarem Quadratmeter höher ist, als der nominale Grundstückspreise vermuten lässt. Wer in einem Neubaugebiet kauft, sollte die Flächenbilanz des Bebauungsplans daher stets gemeinsam mit der GRZ und dem Bodenrichtwert betrachten, um den tatsächlichen Wert der Baufläche beurteilen zu können. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Nürnberg veröffentlicht hierzu regelmäßig aktuelle Bodenrichtwerte für unterschiedliche Baugebietstypen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.