Das neue Kurzzeitvermietungsgesetz: Airbnb-Regeln in Erlangen und Nürnberg ab Mai 2026

Ab Mai 2026 gelten in Erlangen und ab Juli 2026 in Nürnberg neue Regeln für die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb und Booking.com. Das novellierte Bayerische Zweckentfremdungsgesetz führt eine Registrierungspflicht, eine 60-Tage-Jahresgrenze und Bußgelder bis 50.000 Euro ein. Wer seine Rendite sichern will, muss umdenken - und findet in möbliertem Pendler-Wohnen eine regulatorisch saubere Alternative.

Warum Bayern jetzt handelt: Wohnungsmarktdruck als Auslöser

Bayern verschärft die Regeln für die Kurzzeitvermietung, weil der Wohnungsmarkt in den Universitätsstädten und Wirtschaftszentren der Metropolregion Nürnberg unter Druck steht. In Erlangen, wo der Siemens-Campus regelmäßig mehrere Tausend Beschäftigte, Doktoranden und internationale Fellows anzieht, wurden in den vergangenen Jahren hunderte Wohnungen dauerhaft dem regulären Mietmarkt entzogen und auf Plattformen für Touristik und Kurzaufenthalte umgeleitet.

Das novellierte Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) schließt diese Lücke. Es gibt bayerischen Kommunen die Werkzeuge an die Hand, um Zweckentfremdung wirksam zu kontrollieren. Erlangen und Nürnberg nutzen diese Möglichkeit - als zwei der ersten Städte in der Metropolregion.

Für Vermieter bedeutet das: Das bisher weitgehend regulierungsfreie Airbnb-Modell endet. Wer nicht handelt, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch die Entfernung seiner Inserate, weil Plattformen verpflichtet sind, nicht registrierte Angebote zu sperren.

Die neuen Regeln im Detail

Das Herzstück der Novelle ist die Registrierungspflicht. Jeder, der eine Wohneinheit - auch nur gelegentlich - auf Kurzzeitvermietungsplattformen anbieten möchte, benötigt eine kommunale Registriernummer. In Erlangen ist die Registrierung ab dem 1. Mai 2026 beim Stadtplanungsamt möglich, in Nürnberg ab dem 1. Juli 2026 beim Amt für Wohnen und Stadtentwicklung.

Die Registriernummer muss in jedem Inserat sichtbar angegeben werden. Airbnb, Booking.com und vergleichbare Plattformen sind per Gesetz verpflichtet, Angebote ohne gültige Registriernummer zu entfernen und den Behörden zu melden.

Inhaltlich gelten folgende Kernregeln:

• Hauptwohnung: Bis zu 60 Tage pro Kalenderjahr Kurzzeitvermietung ohne gesonderte Genehmigung - bei vorhandener Registriernummer.
• Nebenwohnungen und Ferienwohnungen: Vollständige Genehmigung erforderlich, Erteilung nur in definierten Ausnahmefällen.
• Dauervermietung an Dritte: Unverändert zulässig und nicht vom Zweckentfremdungsgesetz berührt.

Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 50.000 Euro. Die Städte können zudem eine Rückwandlungspflicht anordnen - das bedeutet, die Wohnung muss wieder dem regulären Mietmarkt zugeführt werden.

Renditevergleich: Airbnb alt vs. möbliertes Pendler-Wohnen neu

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Ertragsstruktur für eine typische 50-m²-Wohnung in zentralen Lagen verändert:

Strategie	Erlangen-Innenstadt (€/Monat brutto)	Nürnberg-Altstadt (€/Monat brutto)	Auslastung (%)	Regulatorisches Risiko
Airbnb-Kurzzeitvermietung (vor Novelle)	2.100-2.800	1.800-2.400	70-80 %	Hoch (ab 5/2026 bzw. 7/2026)
Airbnb mit Registrierung, ≤ 60 Tage/Jahr	650-950 (Jahresdurchschnitt)	550-800 (Jahresdurchschnitt)	60-75 % der 60 Tage	Mittel (Compliance-Aufwand)
Möbliertes Wohnen Pendler/Fellow (1-6 Mon.)	1.600-2.200	1.400-1.900	85-95 %	Niedrig (außerhalb ZwEWG)
Reguläre Dauervermietung (unmöbliert)	950-1.250	800-1.100	98-99 %	Sehr niedrig

Quelle: Mietmarktdaten Metropolregion Nürnberg, Gutachterausschuss Erlangen und Nürnberg, IMX-Angebotsindex Q1 2026. Bruttoangaben ohne Verwaltungskosten, Plattformgebühren und Leerstand.

Das Ergebnis ist eindeutig: Das alte Vollzeit-Airbnb-Modell wird durch die 60-Tage-Grenze wirtschaftlich unattraktiv. Möbliertes Wohnen für Pendler und Siemens-Fellows hingegen erzielt ähnliche Bruttoerträge bei deutlich geringerem regulatorischen Risiko und höherer Auslastung.

Erlangen-Innenstadt und Bruck: Besondere Marktdynamik

In Erlangen ist die Situation besonders prägnant. Der Siemens-Campus im Südosten der Stadt zieht kontinuierlich internationale Fachkräfte und Fellows an, die für Projektphasen von zwei bis sechs Monaten eine möblierte Wohnung benötigen. Diese Zielgruppe ist zahlungskräftig, pfleglich mit der Unterkunft und dankbar für professionelle Vermietungsorganisation.

Das Viertel Bruck, in Fußnähe zum Bahnhof und mit direkter S-Bahn-Verbindung nach Nürnberg, entwickelt sich zum bevorzugten Standort für möbliertes Wohnen. Wer dort eine Zwei-Zimmer-Wohnung hat, kann im möblierten Pendler-Segment 1.700 bis 2.100 Euro brutto erzielen - bei Jahresmietverträgen mit Möblierungszuschlag.

In Nürnbergs Altstadt und Gostenhof waren Airbnb-Angebote besonders dicht. Hier dürfte die Novelle besonders spürbar sein. Gleichzeitig entsteht Potenzial für eine Umnutzung zu möbliertem Wohnen, da die Lage für Berufspendler nach Nürnberg-Zentrum und für Mitarbeiter ansässiger Unternehmen attraktiv ist.

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Was möbliertes Wohnen konkret bedeutet - und worauf Vermieter achten müssen

Das möblierte Wohnmietmodell klingt einfach, hat aber einige rechtliche Feinheiten, die Vermieter kennen sollten, bevor sie ihre Wohnung umstellen.

Möblierungsstandard: Eine möblierte Wohnung muss vollständig und gebrauchsfertig ausgestattet sein - Bett, Schreibtisch, Küchengeräte, Sitzgelegenheiten. Der Vermieter trägt die laufenden Kosten für Wartung und Ersatz der Einrichtung. Das ist ein Unterschied zur klassischen Dauervermietung, bei der der Mieter seine eigenen Möbel mitbringt.

Befristung: Für möblierte Mietverträge kann ein sachlicher Befristungsgrund nach § 575 BGB geltend gemacht werden. Ohne solchen Grund ist der Vertrag unbefristet - und der Mieter hat den vollen Mieterschutz. Bei Pendlern und Projektmitarbeitenden ist der befristete Arbeitseinsatz am Standort Erlangen oder Nürnberg in der Regel ein anerkannter sachlicher Grund.

Möblierungszuschlag: Vermieter dürfen für die bereitgestellte Möblierung einen Zuschlag verlangen, der die Mietpreisbremse (wo anwendbar) modifiziert. In Erlangen und Nürnberg gilt die Mietpreisbremse - der Möblierungszuschlag ist aber abzugsfähig bei der Berechnung der Bremsen-Grenze. Hier empfiehlt sich Rechtsberatung für die korrekte Berechnung.

Steuern: Einnahmen aus möblierter Vermietung sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Werbungskosten (Abschreibung auf Möbel, Verwaltungskosten, anteilige Renovierung) können abgesetzt werden. Wer kurzfristig unter 60 Tagen bleibt, kann Übernachtungssteuer-Pflichten in Erlangen treffen - ein weiterer Grund, das möblierte Dauermietmodell zu bevorzugen.

Auswirkung auf die Renditeberechnung: Was bleibt nach Steuern und Kosten?

Die Bruttozahlen aus der Tabelle oben klingen attraktiv. Aber was bleibt nach Plattformgebühren, Steuer, Möbelinvestition und Leerstand netto übrig? Eine vereinfachte Netto-Perspektive für eine 50-m²-Wohnung in Erlangen-Innenstadt:

Beim alten Airbnb-Modell (vor Novelle): Brutto 2.400 Euro/Monat, abzüglich 15 % Plattformgebühr (360 Euro), 25 % Einkommensteuer auf Nettogewinn, Reinigungskosten, Leerstand - realistischer Netto-Ertrag: 1.100-1.400 Euro/Monat.

Beim möblierten Pendler-Modell: Brutto 1.900 Euro/Monat, kaum Leerstand bei 11-12 Monaten Belegung, keine Plattformgebühr, geringe Reinigungsfrequenz - realistischer Netto-Ertrag: 1.200-1.500 Euro/Monat.

Das möblierte Pendler-Modell schneidet netto zumindest vergleichbar ab, bei deutlich weniger Aufwand, keinem Bußgeldrisiko und stabiler Planbarkeit. Wer die Immobilie als Kapitalanlage hält und nicht täglich in der Plattformverwaltung stecken möchte, findet darin die überzeugendere Lösung.

Praktische Schritte zur Compliance

Wer weiterhin vermieten möchte, sollte jetzt folgende Schritte einleiten:

Registrierung beantragen: In Erlangen ab sofort beim Stadtplanungsamt, in Nürnberg ab Juli beim Amt für Wohnen. Unterlagen: Eigentumsnachweis, Selbstauskunft über geplante Vermietungstage, Wohnflächenangabe.

Buchungskalender anpassen: Die 60-Tage-Grenze gilt pro Kalenderjahr. Plattformkalender müssen so eingestellt werden, dass die Grenze nicht überschritten wird. Airbnb bietet dafür eine integrierte Begrenzungsfunktion.

Umstieg auf möbliertes Wohnen prüfen: Wer mehr als 60 Tage vermieten möchte, sollte den Wechsel zum möblierten Wohnmietvertrag prüfen. Dieser unterliegt dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), nicht dem Zweckentfremdungsgesetz. Wichtig: Ein möblierter Mietvertrag muss sachlich begründet sein (z. B. befristetes Arbeitsverhältnis des Mieters), sonst gilt er als unbefristeter Mietvertrag.

Steuerliche Aspekte klären: Kurzzeit- und Dauervermietung werden steuerlich unterschiedlich behandelt. Bei mehr als 60 Jahresübernachtungen kann die Gewerbesteuerpflicht eintreten. Steuerberatung ist in solchen Grenzfällen unbedingt empfehlenswert.

Nürnberg-Gostenhof und Erlangen-Zentrum: Wo der Übergang am deutlichsten spürbar wird

Der Wandel vom Airbnb-Markt zum möblierten Pendler-Markt vollzieht sich in beiden Städten nicht gleichmäßig. In Erlangen-Zentrum, rund um die Altstadt und die Fußgängerzone, ist die Nachfrage nach möbliertem Wohnen durch Siemens-Mitarbeitende, Friedrich-Alexander-Universität-Doktoranden und Beschäftigte des Universitätsklinikums dauerhaft stabil. Wohnungen in der Hugenottenstadt-Nähe oder in der Paul-Gossen-Straßen-Achse werden von Zweck-Mietern bevorzugt, die Wert auf Lage, kurze Wege und funktionale Ausstattung legen.

In Nürnbergs Gostenhof war Airbnb besonders aktiv - das Viertel zieht Kunst- und Kulturinteressierte an, liegt aber gleichzeitig in S-Bahn-Nähe und eignet sich damit ideal für Berufspendler ins Zentrum. Eigentümer, die hier eine Zweiraumwohnung haben, können durch den Umstieg auf möbliertes Pendlerwohnen praktisch denselben Monatsumsatz erzielen wie bisher mit Airbnb - ohne Plattformgebühr und ohne regulatorisches Risiko.

Die Umstellungskosten für möbliertes Wohnen sind überschaubar: Eine grundsolide Möblierung einer 50-m²-Wohnung kostet zwischen 4.000 und 8.000 Euro, amortisiert sich bei einem Möblierungszuschlag von 150 bis 250 Euro monatlich in zwei bis drei Jahren. Wer bereits möbliert vermietet hat, muss in der Regel nur den Vertrag anpassen.

Was passiert, wenn Plattformen nicht kooperieren?

Eine häufige Sorge von Vermietern: Was, wenn Airbnb meine Registriernummer nicht akzeptiert oder ich vergesse, sie einzugeben? Das Bayerische Zweckentfremdungsgesetz verpflichtet die Plattformen selbst zur Überprüfung. Inserate ohne gültige Registriernummer dürfen seit dem Stichtag nicht mehr angezeigt werden.

In der Praxis setzen die Städte auf Meldepflichten der Plattformen. Airbnb und Booking.com übermitteln auf Anfrage Buchungsdaten und Inseratsinformationen an die zuständigen Behörden. Wer also darauf spekuliert, unentdeckt zu bleiben, unterschätzt die technische Reichweite der neuen Regelung. Die Städte haben zudem eigene digitale Monitoring-Systeme, die Inserate systematisch nach Registriernummern überprüfen.

Für Vermieter in Erlangen und Nürnberg gilt daher: Compliance ist keine Option, sondern Pflicht. Die Registrierung ist administrativ einfach und dauert in der Regel weniger als zwei Wochen. Wer sie jetzt beantragt, hat ausreichend Zeit, bevor die ersten Kontrollen scharfgestellt werden.

Fazit: Regulierung als Marktchance

Das novellierte Bayerische Zweckentfremdungsgesetz ist keine Katastrophe für Vermieter - es ist ein Zeichen dafür, dass der Wohnungsmarkt in Erlangen und Nürnberg lebendig und begehrt ist. Wer die Regeln kennt und die richtige Vermietungsstrategie wählt, kann auch 2026 attraktive Renditen erzielen. Möbliertes Wohnen für Pendler, Fellows und Projektmitarbeitende ist die regulatorisch sicherste und wirtschaftlich überzeugendste Alternative zum klassischen Airbnb-Modell.

Wer seinen nächsten Schritt planen möchte - ob Umstellung auf möbliertes Wohnen, Dauervermietung oder strategischer Verkauf - findet im Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch eine datenbasierte Ausgangsbasis für Erlangen und die gesamte Metropolregion Nürnberg.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: Mai 2026.