CO2-Kostenaufteilung 2026: Stufenmodell und Pflichten für Vermieter

Seit dem 1. Januar 2023 teilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) die jährlich steigenden CO2-Abgaben auf fossile Heizenergien nicht mehr allein dem Mieter zu. Vermieter in der Metropolregion Nürnberg tragen je nach Gebäudeeffizienz zwischen 0 und 95 Prozent - eine Pflicht, die mit jeder Heizkostenabrechnung neu zu berechnen ist und bei Versäumnis spürbare Konsequenzen hat.

Was das CO2KostAufG regelt - und warum es Vermieter besonders betrifft

Der CO2-Preis auf Heizöl, Erdgas und andere fossile Energieträger steigt seit 2021 stufenweise an. 2026 liegt er bei 55 Euro pro Tonne CO2. Das Bundesgesetz aus 2022 zielt darauf ab, Vermieter zu motivieren, energetisch ineffiziente Gebäude zu sanieren: Wer ein schlecht gedämmtes Haus vermietet, trägt den größten Teil der CO2-Abgabe selbst. Wer modernisiert, entlastet sich automatisch.

Das Gesetz gilt für alle Wohngebäude mit einer zentralen Heizungsanlage, die mit Erdgas, Heizöl, Flüssiggas oder Kohle betrieben wird. Für Wohngebäude, bei denen Mieter die Heizkosten direkt mit dem Versorger abrechnen, gelten gesonderte Regelungen. Fernwärme ist grundsätzlich ausgenommen, solange der Fernwärmeversorger die CO2-Kosten selbst abwälzt.

Wichtig für Vermieter in Nürnberg, Fürth und Erlangen: Die Pflicht zur Berechnung liegt allein beim Vermieter. Er muss mit jeder jährlichen Heizkostenabrechnung den korrekten CO2-Vermieteranteil ausweisen und vom Mieter einbehalten. Fehlt diese Aufstellung, gilt die Abrechnung als formell fehlerhaft.

Das 10-Stufen-Modell: CO2-Emissionen bestimmen die Kostenverteilung

Die folgende Tabelle zeigt die offiziellen Emissionsklassen nach CO2KostAufG und die daraus resultierende Kostenverteilung. Als Rechenbeispiel dient eine 100-m²-Wohnung in Nürnberg mit einem Gasverbrauch von 12.500 kWh/Jahr (typisch für Altbau Baujahr 1970) und einem CO2-Preis von 55 €/t.

Stufe	CO2-Emissionen (kg/m²/Jahr)	Mieter-Anteil	Vermieter-Anteil	Beispiel-CO2-Kosten 100 m² (€/Jahr)	davon Vermieter (€)
1	< 12	100 %	0 %	~55	0
2	12-17	90 %	10 %	~70	7
3	17-22	80 %	20 %	~85	17
4	22-27	70 %	30 %	~100	30
5	27-32	60 %	40 %	~115	46
6	32-37	50 %	50 %	~130	65
7	37-42	40 %	60 %	~145	87
8	42-47	30 %	70 %	~160	112
9	47-52	20 %	80 %	~175	140
10	> 52	5 %	95 %	~190+	~180+

Quelle: CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) Anlage 1, Umweltbundesamt CO2-Preispfad 2026. Rechenbeispiel eigene Berechnung auf Basis Bundesnetzagentur-Emissionsfaktoren, Stand Q1 2026.

Der CO2-Emissionswert ergibt sich aus dem Energieausweis des Gebäudes oder - präziser - aus der tatsächlichen Verbrauchsabrechnung des Vorjahres. Für einen unsanierten Gründerzeitbau im Nürnberger Gostenhof mit 65 kg CO2/m²/Jahr bedeutet Stufe 10: Der Vermieter zahlt jedes Jahr knapp 180 Euro pro Wohnung allein als CO2-Abgabe aus eigener Tasche.

Berechnungspflicht bei jeder Heizkostenabrechnung

Vermieter können die CO2-Kosten nicht einmalig festlegen und dann vergessen. Da der CO2-Preis jährlich steigt und sich der tatsächliche Energieverbrauch von Jahr zu Jahr ändert, muss die Berechnung mit jeder Heizkostenabrechnung neu erfolgen. Das bedeutet in der Praxis:

• Die CO2-Emissionen des Gebäudes werden aus der Brennstoffrechnung und den Emissionsfaktoren des Umweltbundesamts ermittelt.
• Der Emissionswert wird durch die beheizte Wohnfläche (nicht Bruttogrundfläche!) geteilt.
• Anhand der Stufentabelle wird der Vermieteranteil in Euro berechnet.
• Der Vermieteranteil wird vom Gesamtbetrag der CO2-Abgabe abgezogen und in der Abrechnung gesondert ausgewiesen.

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Für Vermieter, die mehrere Einheiten in einem Nürnberger Mehrfamilienhaus verwalten, empfiehlt sich die kostenlose CO2-Abgaben-Berechnung des DENA-Rechentools (dena.de/co2kostenaufteilung). Dieses ermittelt automatisch die Emissionsklasse und den korrekten Anteil auf Basis der Energieträger-Abrechnung.

Strafen bei Versäumnis und Anfechtung durch Mieter

Ein fehlerhaft berechneter oder fehlender CO2-Ausweis in der Heizkostenabrechnung hat mehrere Konsequenzen. Der Mieter kann die gesamte Heizkostenabrechnung um 3 Prozent kürzen, selbst wenn der Fehler nur die CO2-Position betrifft - so wie bei anderen Verstößen gegen die Heizkostenverordnung. Darüber hinaus kann der Mieter die Korrektur einfordern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern, rückwirkend für die übliche Verjährungsfrist von drei Jahren.

Mietervereine in Nürnberg und Fürth - besonders der Mieterverein Nürnberg e.V. - informieren Mitglieder aktiv über das CO2KostAufG und prüfen Abrechnungen auf Vollständigkeit. Vermieter, die bisher keine separate CO2-Zeile in ihren Abrechnungen ausgewiesen haben, sollten die Abrechnungen der Jahre 2023 bis 2025 nachträglich prüfen lassen.

GEG-Sanierungspflicht und CO2-Druck: Die Verkettung

Das CO2KostAufG wirkt nicht isoliert. Es ist eng mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und dem Gebäude-Modernisierungsgesetz (GModG) verknüpft. Wer ein Gebäude in Stufe 9 oder 10 betreibt, zahlt nicht nur den hohen Vermieteranteil an der CO2-Abgabe - er ist gleichzeitig bei einem Eigentümerwechsel oder einer umfassenden Sanierung nach GEG § 47 verpflichtet, den Energiestandard wesentlich zu verbessern.

Ab November 2026 greifen die GModG-Verschärfungen: Bei Komplettsanierungen und Dacherneuerungen müssen Gebäude mindestens Energieeffizienzklasse D erreichen. Für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg mit Altbauten der Baujahre 1950-1975, die häufig in Stufe 8 bis 10 fallen, bedeutet das: Der finanzielle Druck durch CO2-Abgaben und Sanierungspflichten steigt gleichzeitig.

Wer jetzt in Außenwanddämmung, Fenstererneuerung oder einen Heizungstausch investiert, kann die Emissionsklasse des Gebäudes senken und damit sofort in eine niedrigere Kostenstufe rutschen. Ein Rechenbeispiel: Ein Nürnberger Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen à 80 m², das von Stufe 9 auf Stufe 4 saniert wird, spart beim Vermieter ab 2026 rund 500 bis 700 Euro CO2-Kosten pro Jahr - zuzüglich der KfW-Förderung, die die Sanierungskosten um 15 bis 25 Prozent reduziert.

Praktische Umsetzung: So fließt die CO2-Position in die Heizkostenabrechnung

Die CO2-Kostenaufteilung muss nicht als separate Abrechnung erfolgen - sie wird in die ohnehin vorgeschriebene Heizkostenabrechnung nach Heizkostenverordnung (HeizkostenV) integriert. Für Vermieter, die mit einem Heizkostenabrechner (Techem, Ista, Minol o.ä.) zusammenarbeiten, bieten diese Dienstleister inzwischen eine automatisierte CO2-Kostenaufteilung an. Wer die Abrechnung selbst erstellt, findet im DENA-Berechnungshelfer unter dena.de/co2kostenaufteilung eine kostenfreie Unterstützung.

Der Ablauf im Einzelnen: Der Brennstofflieferant weist in seiner Jahresrechnung die enthaltene CO2-Abgabe aus. Aus dem Emissionsfaktor des jeweiligen Brennstoffs (z.B. Erdgas: 0,201 kg CO2/kWh laut Umweltbundesamt) errechnet sich die Gesamtemission des Gebäudes. Geteilt durch die beheizte Wohnfläche ergibt sich der spezifische Emissionswert in kg CO2/m²/Jahr. Dieser Wert bestimmt die Stufenzuordnung und damit den Vermieteranteil an der CO2-Abgabe.

Die Herausforderung für Vermieter liegt in der Datenerfassung: Wer kein Energieaudit hat und die Wohnfläche des Gebäudes nicht präzise kennt, kann in die falsche Stufe rutschen. Falsch berechnete CO2-Anteile - ob zu hoch oder zu niedrig - verpflichten zur Nachkorrektur. Es lohnt sich also, einmalig eine sorgfältige Gebäudedatenerfassung vorzunehmen und jährlich zu aktualisieren.

Lokale Besonderheiten: Altbauquartiere mit hohem Sanierungsbedarf

In der Metropolregion Nürnberg existieren ausgeprägte Altbauquartiere, die besonders häufig in die hohen CO2-Stufen fallen. Der Nürnberger Gostenhof mit seinen gründerzeitlichen Miethäusern, der Fürther Südstadtgürtel sowie ältere Wohnblöcke in Erlangen-Bruck sind typische Gebiete, in denen Vermieter 2026 ohne Sanierung bis zu 95 Prozent der CO2-Abgabe tragen. Auch im Schwabach er Altstadtring und entlang der Nürnberger Ringstraße finden sich zahlreiche unsanierte Gründerzeithäuser, für die das Stufenmodell erhebliche jährliche Mehrkosten bedeutet.

Die Gutachterausschüsse der Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen weisen in ihren Jahresberichten 2024/2025 darauf hin, dass energetisch ineffiziente Wohngebäude (Klasse E-H) bereits deutliche Preisabschläge von 8 bis 18 Prozent gegenüber vergleichbaren sanierten Objekten erzielen. Die CO2-Kostenlast verschärft diese Wertentwicklung zusätzlich. Für Vermieter ist die Botschaft eindeutig: Der CO2-Preis von heute 55 Euro pro Tonne steigt laut Bundesklimaschutzgesetz weiter - auf 65 Euro 2027 und voraussichtlich 85-100 Euro bis 2030. Wer jetzt in Stufe 10 verharrt, zahlt mit jedem Jahr deutlich mehr aus der eigenen Tasche.

Häufige Fehler bei der CO2-Kostenaufteilung - und wie sie sich vermeiden lassen

In der ersten Praxisphase seit 2023 haben sich in der Metropolregion Nürnberg einige typische Fehlerquellen gezeigt. Der häufigste: Vermieter setzen als Flächenbezug die Wohnfläche laut Mietvertrag an, statt die beheizte Wohnfläche des gesamten Gebäudes. Ist das Treppenhaus beheizt und fließt nicht in die beheizte Fläche ein, verfälscht das die Emissionsberechnung - und damit die Stufenzuordnung.

Ein weiterer Fehler: Brennstoffabrechnungen enthalten manchmal mehrere Energieträger (z.B. Gas + Heizöl aus Übergangsbestand). Wer nur einen Emissionsfaktor ansetzt, riskiert eine falsche CO2-Gesamtmenge. Die Emissionsfaktoren des Umweltbundesamts sind für jeden Energieträger separat ausgewiesen und müssen anteilig verrechnet werden.

Schließlich: Wärmelieferverträge. Wer Fernwärme oder Contracting bezieht, erhält die CO2-Position oft bereits durch den Versorger vorab zugeteilt. In diesem Fall kann eine doppelte CO2-Berechnung entstehen. Der Versorger muss ausdrücklich bestätigen, ob die CO2-Kosten in seiner Abrechnung bereits nach CO2KostAufG aufgeteilt wurden oder ob der Vermieter die Aufteilung selbst vornehmen muss.

Fazit für Vermieter in Mittelfranken

Das CO2-Stufenmodell ist 2026 keine bürokratische Randnotiz mehr - es ist ein handfester Kostenfaktor, der mit jeder Heizkostenabrechnung neu berechnet werden muss. Vermieter, die in unsanierten Altbauten hohe Emissionsklassen haben, zahlen bereits heute substanzielle Beträge selbst. Der CO2-Preis steigt bis 2030 weiter. Wer jetzt saniert, senkt nicht nur den eigenen Kostenanteil, sondern erhöht auch den Marktwert der Immobilie.

Die Verknüpfung von CO2-Kostendruck und Sanierungspflicht nach GEG und GModG macht einen aktiven Sanierungsfahrplan für alle Vermieter mit Altbestand in der Metropolregion Nürnberg zur wirtschaftlichen Notwendigkeit - nicht nur zur freiwilligen Klimaschutzmaßnahme. Wer frühzeitig handelt, profitiert von noch verfügbaren KfW-Fördertöpfen und steigendem Mietertrag durch energieeffiziente Objekte.

Vor konkreten Investitionsentscheidungen lohnt sich der Blick auf das Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch - es berücksichtigt energetische Merkmale und liefert eine datenbasierte Einschätzung, welche Sanierungsmaßnahmen den Immobilienwert in Ihrer Lage tatsächlich steigern.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: Mai 2026.