Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Gebäudeenergiegesetz (GEG) - Das Gebäudeenergiegesetz ist das zentrale Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es trat am 1. November 2020 in Kraft und fasst die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen.

Wesentliche Regelungen

Das GEG stellt Anforderungen an Primärenergiebedarf, Transmissionswärmeverlust und den Einsatz erneuerbarer Energien. Für Neubauten gilt seit dem 1. Januar 2024 die Pflicht, mindestens 65 Prozent der Heizenergie aus erneuerbaren Quellen zu decken. In Bestandsgebieten hängt die Pflicht von der kommunalen Wärmeplanung ab: Großstädte bis 30. Juni 2026, kleinere Gemeinden bis 30. Juni 2028.

Bei Bestandsgebäuden gelten Mindestanforderungen, wenn mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche saniert werden: Außenwand max. 0,24 W/m²K, Dach 0,24 W/m²K, Fenster 1,3 W/m²K.

Heizungstausch und 65-Prozent-Regel

Neue Heizungen müssen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das geht über Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse, Hybridheizungen oder Solarthermie. Bestehende funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden. Bei irreparablem Defekt gelten Übergangsfristen von bis zu fünf Jahren.

In der Praxis bedeutet das: Eine alte Gasheizung, die noch funktioniert, muss nicht sofort ausgetauscht werden. Wer jedoch weiß, dass die Heizung in absehbarer Zeit das Ende ihrer Lebensdauer erreicht, sollte den Tausch frühzeitig planen - Vorlaufzeiten für Planung, Förderantrag und Handwerkermontage betragen im Moment häufig sechs bis zwölf Monate.

Eigentümerwechselpflichten nach § 47 GEG

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, übernimmt nicht nur das Gebäude, sondern auch die energetischen Sanierungspflichten des Voreigentümers. § 47 GEG schreibt vor, dass innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte Mindestmaßnahmen umgesetzt sein müssen:

• Dämmung der obersten Geschossdecke (sofern zugänglich und nicht bereits gedämmt)
• Wärmedämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen
• Austausch von Konstanttemperaturkesseln, die vor 1991 eingebaut wurden (Ausnahme: Selbstnutzer)

Diese Pflichten sind beim Immobilienkauf zu berücksichtigen und sollten in die Kaufpreiskalkulation einfließen.

Energieausweis

Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ist ein gültiger Energieausweis vorzulegen - entweder als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Einheiten und Bauantrag vor November 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Der Energieausweis weist die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) aus. Gebäude der schlechten Klassen F, G und H sind häufig mit erheblichem Sanierungsbedarf behaftet - und werden im aktuellen Marktumfeld mit zunehmendem Preisabschlag gegenüber gut sanierten Gebäuden gehandelt. Als Faustregel gilt: Je schlechter die Energieeffizienzklasse, desto größer der zu erwartende Investitionsbedarf für den Käufer und desto wichtiger eine realistische Kostenschätzung vor dem Kauf.

Förderprogramme im Überblick

Wer GEG-konform saniert, profitiert von erheblichen Förderprogrammen:

• BAFA-Heizungsförderung: Bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten bei Einbau einer Wärmepumpe (Basisförderung 30 %, Klimageschwindigkeitsbonus 20 %, Effizienz- und Einkommensbonus)
• KfW-Kredit 261: Zinsgünstige Darlehen für Gesamtsanierungen zum Effizienzhaus-Standard
• § 35c EStG: 20 Prozent der Sanierungskosten können über drei Jahre von der Einkommensteuer abgezogen werden (für selbstgenutztes Wohneigentum)
• iSFP-Bonus: Wer nach einem individuellen Sanierungsfahrplan vorgeht, erhält auf viele BAFA-Maßnahmen einen Zusatzbonus von 5 Prozent

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Die Stadt Nürnberg muss bis 30. Juni 2026 eine Wärmeplanung vorlegen. Wir empfehlen dennoch, frühzeitig zu planen: Lieferzeiten für Wärmepumpen sind lang, und Förderungen (bis 70 % der Kosten über BEG) machen den Umstieg wirtschaftlich attraktiv. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) sichert 5 % Zusatzbonus.

Beim Kauf von Bestandsimmobilien in Nürnberg und dem fränkischen Umland prüfen wir regelmäßig den Energieausweis und weisen unsere Kunden auf konkrete Sanierungspflichten und -möglichkeiten hin. Bei Verkäufern analysieren wir, ob eine gezielte energetische Aufwertung vor dem Verkauf den Kaufpreis steigern kann - in vielen Fällen lohnen sich einfache Maßnahmen wie Dämmung der Geschossdecke oder Heizungsoptimierung, da sie die Energieeffizienzklasse verbessern und die Immobilie für ein breiteres Käuferspektrum attraktiver machen.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich meine Gasheizung sofort austauschen?

Nein, funktionierende Gasheizungen dürfen weiterbetrieben werden. Die 65-Prozent-Pflicht greift erst beim Einbau einer neuen Heizung. Bei irreparablem Defekt gelten Übergangsfristen. Empfehlenswert ist jedoch, den Heizungstausch langfristig zu planen - sowohl aus Fördergründen als auch wegen der langen Vorlaufzeiten bei Handwerkern und Heizungsherstellern.

Welche Förderungen gibt es?

Die BEG über BAFA (Einzelmaßnahmen, bis 70 % Heizungstausch) und KfW (Komplettsanierung). Alternativ die steuerliche Förderung nach § 35c EStG (20 % über drei Jahre). Ein iSFP bringt 5 % Zusatzbonus. Förderungen müssen in der Regel vor Auftragsvergabe beantragt werden - nachträglich ist eine Förderung nicht möglich.

Gilt das GEG für Denkmäler?

Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Befreiungen erteilt werden, wenn GEG-Anforderungen die Substanz unangemessen beeinträchtigen. Alternative Maßnahmen wie Innendämmung kommen in Betracht. In Nürnberg gibt es eine Reihe denkmalgeschützter Gebäude, für die individuelle energetische Konzepte in enger Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege erarbeitet werden müssen.

Was bedeutet der Energieausweis für den Kaufpreis?

Gebäude mit schlechter Energieeffizienz (Klasse F, G oder H) werden am Markt mit zunehmendem Preisabschlag gehandelt, da Käufer die Sanierungskosten einkalkulieren. Eine Verbesserung der Energieeffizienzklasse durch gezielte Maßnahmen kann den Verkaufserlös steigern und die Vermarktungszeit verkürzen - wir beraten unsere Verkäufer gezielt, welche Maßnahmen den besten Kosten-Nutzen-Effekt haben.

Welche Sanierungsmaßnahmen verbessern die GEG-Konformität mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis?

Nicht alle Sanierungsmaßnahmen sind gleich wirksam. Die Erfahrung mit Bestandsobjekten in der Metropolregion Nürnberg zeigt: Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist eine der günstigsten Maßnahmen mit sofortigem Effekt auf die Energiebilanz - Kosten typischerweise 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter, Umsetzung innerhalb weniger Tage. Die Dämmung der Kellerdecke ist ebenfalls günstig und reduziert Wärmeverluste nach unten spürbar. Beide Maßnahmen verbessern die Energieeffizienzklasse und sind nach § 35c EStG steuerlich absetzbar. Teurere Maßnahmen wie Fassadendämmung oder Fenstererneuerung bieten längerfristig die beste Wirkung, erfordern aber deutlich höhere Investitionen von 150 bis 350 Euro pro Quadratmeter Bauteilfläche. Die Wärmepumpe als Heizungsersatz ist bei gut gedämmten Gebäuden besonders effizient - in schlecht gedämmten Altbauten kann sie ihren Vorteil gegenüber einer modernen Gasheizung hingegen nicht vollständig ausspielen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), der von einem zertifizierten Energieberater erstellt wird, bringt nicht nur den 5-Prozent-Zusatzbonus bei BAFA-Förderungen, sondern zeigt auch die optimale Reihenfolge der Maßnahmen für das konkrete Objekt auf.

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