iSFP-Sanierungsfahrplan: BAFA-Förderung & Ablauf in Roth

Wer in Roth eine Immobilie besitzt und energetisch sanieren möchte, steht vor einer Grundsatzfrage: Womit anfangen - Dach, Fenster, Heizung oder Dämmung? Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt eine datengestützte Antwort und bringt gleichzeitig einen 5-%-Förderbonus auf alle nachfolgenden Einzelmaßnahmen. Gerade im Landkreis Roth mit seinem Mix aus Nachkriegsbestand und jüngeren Einfamilienhäusern lohnt sich dieser erste Schritt besonders.

Was der iSFP ist und warum er 2026 wichtiger denn je ist

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein standardisiertes Beratungsformat, das seit 2017 von der Bundesregierung gefördert wird und seit der GEG-Novelle 2024 bei ambitionierteren Sanierungsprojekten zur Pflichtlektüre für Eigentümer werden sollte. Er geht deutlich über einen einfachen Energieausweis hinaus: Während der Energieausweis nur den Ist-Zustand dokumentiert, zeigt der iSFP konkrete Maßnahmen-Pakete mit Kosten, Einsparpotenzial und optimaler Reihenfolge.

Der iSFP basiert auf einer Vor-Ort-Begehung durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten (EEE). Dieser erfasst Gebäudehülle, Haustechnik, Lüftung und erneuerbare Energien. Das Ergebnis: Ein bis zu 30-seitiges Dokument mit Sofortmaßnahmen und einem langfristigen Sanierungspfad, der auf den Gebäudestandard Effizienzhaus 55 oder besser abzielt.

Für Eigentümer in Roth ist der iSFP 2026 aus zwei Gründen besonders relevant: Erstens sinkt der Anteil unsanierter Bestandsimmobilien in der Metropolregion Nürnberg, was den Verkaufsdruck bei schlecht gedämmten Objekten erhöht. Zweitens verschärft das Gebäude-Modernisierungsgesetz (GModG) ab November 2026 die Anforderungen bei Komplettsanierungen, sodass eine strategische Planung mehr denn je Geld spart.

Dabei ist der iSFP kein Gutachten im juristischen Sinne und keine Genehmigungsunterlage. Er ist ein Planungs- und Entscheidungswerkzeug, das Eigentümern hilft, die richtigen Sanierungsschritte in der richtigen Reihenfolge zu gehen. Wer etwa zuerst die Fenster tauscht und dann das Dach dämmt, riskiert bauphysikalische Fehler - zum Beispiel Taupunktverschiebungen, die zu Schimmelbildung führen. Der iSFP verhindert solche Fehler durch eine systemische Betrachtung.

Ein weiterer unterschätzter Vorteil: Der iSFP erleichtert die Kommunikation mit Handwerkern und Banken. Wer beim Gespräch mit dem Dachdeckerbetrieb oder dem Heizungsfachmann einen professionell erstellten iSFP vorlegen kann, signalisiert Fachwissen und Planungssicherheit. Das führt in der Praxis zu sorgfältigeren Angeboten und besseren Preisen. Gleichzeitig ist der iSFP für die Finanzierungsanfrage bei Bank oder KfW ein nützliches Dokument, das den Sanierungsplan strukturiert darstellt.

Marktdaten 2026: iSFP-Kosten, Fördersätze und Einsparpotenziale

Die Kosten für einen iSFP variieren je nach Gebäudegröße und Anbieter. Für ein typisches Einfamilienhaus im Landkreis Roth mit 130-160 m² Wohnfläche liegen die Marktpreise zwischen 800 und 1.500 Euro, bei größeren Gebäuden oder Mehrfamilienhäusern kann der Preis auf 2.000 bis 3.500 Euro steigen.

Gebäudetyp	Beratungskosten gesamt	BAFA-Förderung (max.)	Eigenanteil nach Förderung
EFH bis 100 m²	800-1.100 €	550-650 €	150-550 €
EFH 100-200 m²	1.000-1.500 €	650 €	350-850 €
ZFH / kleines MFH	1.400-2.200 €	650 €	750-1.550 €
MFH ab 6 WE	2.500-3.500 €	650 € (nur EFH/ZFH)	1.850-2.850 €
Gewerblich genutztes EG	1.200-2.000 €	keine BAFA	1.200-2.000 €

Quelle: BAFA Bundesförderung für effiziente Gebäude - Heizungsberatung, Richtlinie Stand Januar 2026; Markterhebung Energieberaterkammer Bayern, Q1 2026.

Der entscheidende finanzielle Vorteil des iSFP liegt im sogenannten Umsetzungsbonus: Wer den Sanierungsplan in der Hand hat und anschließend eine Einzelmaßnahme über die BAFA-Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) fördert, erhält zusätzlich 5 Prozentpunkte auf die jeweilige Förderquote. Aus 15 % Basisförderung für neue Fenster werden damit 20 %, aus 30 % für Heizungsoptimierung werden 35 %. Auf eine Wärmepumpe im Wert von 20.000 Euro bedeutet das bei 35 % Förderquote mit iSFP-Bonus gegenüber 30 % ohne: 1.000 Euro mehr Erstattung allein aus einem Beratungsauftrag, der netto 200-500 Euro kostet.

Darüber hinaus gibt es einen wenig beachteten steuerlichen Vorteil: Wer einen iSFP erstellen lässt und auf dieser Basis Sanierungsmaßnahmen durchführt, kann die Maßnahmen nach § 35c EStG (Steuerermäßigung für energetische Gebäudesanierung) steuerlich absetzen - vorausgesetzt, das Gebäude ist selbstgenutzt und die Maßnahme wird von einem Fachunternehmer durchgeführt. Dieser Steuerbonus beläuft sich auf 20 Prozent der Sanierungskosten, verteilt über drei Jahre. Bei 30.000 Euro Gesamtsanierungskosten bedeutet das: 6.000 Euro Steuerersparnis. Zusammen mit der BAFA-Förderung können Eigentümer in Roth damit bis zu 40 bis 50 Prozent ihrer Sanierungskosten öffentlich gefördert bekommen.

Praxis: So läuft der iSFP-Prozess in der Region Roth ab

Der Ablauf eines iSFP-Projekts ist standardisiert und vollzieht sich in fünf Phasen:

Phase 1: Expertenauswahl. Eigentümer in Roth suchen über die Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) unter energie-effizienz-experten.de nach einem zugelassenen EEE. Sinnvoll ist ein Experte mit Referenzen im Landkreis Roth oder Mittelfranken, der die lokalen Bauweisen kennt - etwa die typischen Siedlungshäuser der 1960er bis 1980er Jahre entlang der Roth-Hilpoltsteiner Hanglagen.

Phase 2: Vor-Ort-Begehung. Der Experte besichtigt das Gebäude, misst Hüllflächen, prüft Keller- und Dachzustand, dokumentiert die Heizungsanlage und nimmt Fotos für den Bericht auf. Diese Begehung dauert je nach Gebäudegröße 2 bis 4 Stunden.

Phase 3: Datenauswertung und Bericht. Auf Basis der Begehungsdaten und vorliegender Energieverbräuche (Heizkostenabrechnung, Nebenkostenabrechnungen) erstellt der Experte den iSFP. Der Plan enthält ein Gebäudesteckblatt, Bewertung des Ist-Zustands, drei bis fünf Sanierungspakete mit Investitionskosten, Einsparpotenzial und empfohlener Reihenfolge sowie einen Fahrplan in bis zu neun Maßnahmenstufen.

Phase 4: Beratungsgespräch und Übergabe. Der fertige iSFP wird in einem persönlichen Gespräch erläutert. Der Experte erklärt den optimalen Sanierungspfad, gibt Hinweise zu förderfähigen Maßnahmen und zeigt, welche Antragsfristen zu beachten sind.

Phase 5: BAFA-Förderantrag. Den Förderantrag stellt der Eigentümer selbst beim BAFA-Portal (mein.bafa.de). Der Experte liefert dazu eine Bestätigung über die erbrachte Beratungsleistung und eine Kopie des iSFP.

Zeitliche Planung. Wer plant, noch im Herbst oder Winter 2026 mit der ersten Sanierungsmaßnahme zu beginnen, sollte den iSFP spätestens im Juni oder Juli beauftragen. Die Bearbeitungszeit von 4 bis 8 Wochen plus die BAFA-Antragsbearbeitung von 2 bis 4 Wochen ergibt eine Vorlaufzeit von mindestens 6 bis 12 Wochen. Da viele Heizungsbauer und Dachdecker bis Ende 2026 gut ausgelastet sind, empfiehlt es sich, die Handwerker-Angebote parallel zur iSFP-Erstellung einzuholen, um keine Zeit zu verlieren.

Was der iSFP nicht leistet. Der iSFP ist keine Baugenehmigung und kein rechtsverbindliches Planungsdokument. Er ist eine Empfehlung, kein Pflichtprogramm. Eigentümer können einzelne Maßnahmen aus dem Plan herausnehmen oder in einer anderen Reihenfolge umsetzen - der Umsetzungsbonus gilt trotzdem, solange der Plan insgesamt vorliegt. Außerdem ersetzt der iSFP keine Detailplanung durch Fachingenieure: Wer etwa eine Photovoltaikanlage auf einem alten Dach installieren möchte, braucht zusätzlich eine Statik-Prüfung.

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Lokale Besonderheit: Roth im Sanierungsdruck

Der Landkreis Roth mit seiner Kreisstadt Roth an der Rednitz liegt im südlichen Teil der Metropolregion Nürnberg und verfügt über einen ausgeprägt heterogenen Gebäudebestand. Die Kernstadt Roth mit den gewachsenen Wohnvierteln westlich der Rednitz zeigt dabei eine charakteristische Verteilung: Einfamilienhäuser der Baujahre 1955 bis 1980 dominieren die Bestände in Siedlungsgebieten wie Brunnau und Güsseldorf. Diese Gebäude weisen typischerweise Energieklassen D bis G auf und haben den größten Sanierungsbedarf.

Laut Gutachterausschuss Roth (Jahresbericht 2025) stieg die Preisdifferenz zwischen Häusern der Energieklasse A/B und D/E im Landkreis Roth auf 12 bis 18 Prozent - ein klares Signal, dass Energieeffizienz den Verkaufspreis substanziell beeinflusst. Eigentümer, die verkaufen oder vermieten wollen, haben also ein doppeltes Interesse an einem iSFP: die Förderoptimierung während der Eigentümerphase und die Wertsteigerung für den Verkaufsfall.

Die Nähe zum Rothsee - dem beliebtesten Freizeitgebiet der Region mit seinen Rad- und Wanderwegen - macht Roth zu einem attraktiven Wohnstandort auch für Pendler nach Nürnberg. Dieses Nachfragepotenzial setzt gut sanierte Immobilien unter besonderes Aufmerksamkeitssignal: Ein Haus mit Energieklasse A am Rothsee vermarktet sich 2026 deutlich einfacher als ein unsaniertes Objekt derselben Lage.

Der Markt für Energieberater im Landkreis Roth ist 2026 aufgestellt, aber nicht überlaufen: Wartezeiten von 4 bis 8 Wochen für einen Beratungstermin sind realistisch. Eigentümer, die in der zweiten Jahreshälfte 2026 sanieren möchten, sollten die iSFP-Beratung deshalb baldmöglichst in Auftrag geben, um keine Förder-Fristen zu verpassen.

Ein weiteres regionales Merkmal ist die Gebäudestruktur entlang der Bahnlinie Nürnberg-Ingolstadt: Die Siedlungsgebiete rund um den Bahnhof Roth und in Georgensgmünd weisen einen hohen Anteil an Nachkriegshäusern auf, die in Eigenleistung errichtet wurden. Diese Gebäude sind oft energetisch nicht dokumentiert - Baupläne fehlen, Dämmstoffe sind unbekannt. Für genau solche Fälle ist der iSFP besonders wertvoll: Der Energieberater kann durch Probenentnahmen und Infrarot-Thermografie die tatsächliche Gebäudehüllensituation erfassen und dokumentieren, bevor der Förderantrag gestellt wird.

Zudem hat die Gemeinde Roth im Rahmen der Bayerischen Klimaschutzoffensive 2023-2026 eigene Beratungsangebote für Eigentümer eingerichtet. Das Klimaschutzmanagement der Stadt Roth bietet kostenlose Erstberatungen an, die als Vorstufe zum iSFP sinnvoll genutzt werden können. Der direkte Kontakt zum Klimaschutzmanagement der Stadt Roth (Telefon oder E-Mail über die Stadtverwaltung) gibt Eigentümern einen ersten Überblick über lokale Beratungsressourcen und regionale Förderprogramme, die über die BAFA-Standardförderung hinausgehen.

Fazit für Eigentümer in Roth

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist 2026 das klügste erste Investment für Eigentümer in Roth, die energetisch sanieren möchten. Der Nettoaufwand nach BAFA-Förderung liegt bei 150 bis 850 Euro, der 5-%-Umsetzungsbonus auf alle Folge-Maßnahmen macht diesen Betrag oft schon beim ersten Sanierungsschritt wett. Gleichzeitig schützt der iSFP vor dem häufigsten Fehler: Maßnahmen in falscher Reihenfolge umzusetzen und damit Förderung zu verschenken oder bautechnische Fehler zu riskieren.

Das Zusammenspiel aus Beratungskosten-Förderung (bis 650 Euro BAFA), Umsetzungsbonus (5 % auf Einzelmaßnahmen) und möglicher steuerlicher Absetzbarkeit nach § 35c EStG macht den iSFP zu einem der rentabelsten Einstiegsinstrumente in die energetische Sanierung überhaupt. Wer heute investiert, profitiert doppelt: durch niedrigere Energiekosten während der Eigennutzungsphase und durch einen höheren Verkaufspreis beim Immobilienverkauf.

Wichtig ist dabei, die BAFA-Förderung für den iSFP immer vor der Beauftragung zu beantragen. Die Förderrichtlinie schreibt das Antragsprinzip vor: Wer zuerst bestellt und dann beantragt, riskiert die Ablehnung. Im BAFA-Online-Portal unter mein.bafa.de ist der Antrag für die Energieberatung unter dem Programm „Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude” in wenigen Minuten ausgefüllt. Die automatische Bestätigung gilt sofort als Förderzusage, sodass die Beratung danach unverzüglich beauftragt werden kann.

Bevor Sie konkrete Angebote einholen oder Maßnahmen beauftragen, lohnt es sich, den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu kennen: Das Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch zeigt Ihnen, welche Wertsteigerung eine Sanierung in Ihrer konkreten Rother Lage realistisch erwarten lässt - datenbasiert, kostenlos und in wenigen Minuten.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: Mai/Juni 2026.