Raumordnungsplan

Raumordnungsplan ist ein übergeordnetes Planungsinstrument des deutschen Raumordnungsrechts, das die großräumige Entwicklung einer Region oder eines Bundeslandes hinsichtlich Siedlungsstruktur, Infrastruktur, Freiräumen und Wirtschaftsentwicklung steuert. Er bildet den rechtlichen Rahmen für nachgeordnete Pläne wie Flächennutzungspläne und Bebauungspläne der Kommunen und legt fest, wo Wachstum gewünscht ist, wo Landschaft zu schützen ist und welche Gebiete für bestimmte Nutzungen reserviert bleiben. Für Immobilieneigentümer und Investoren ist der Raumordnungsplan ein wichtiger Frühindikator für künftige Wertentwicklung und Bebaubarkeit von Grundstücken.

Arten von Raumordnungsplänen und ihre Hierarchie

Das Raumordnungsrecht in Deutschland ist mehrstufig aufgebaut. Auf Bundesebene gibt der Raumordnungsplan des Bundes (nach ROG) übergreifende Leitvorstellungen vor. Auf Landesebene erstellen die Bundesländer Landesentwicklungsprogramme (LEP) oder Landesraumordnungspläne; Bayern hat das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP Bayern), das Ziele und Grundsätze für Raumordnung und Landesplanung enthält. Auf Regionalebene folgen Regionalpläne - etwa der Regionalplan der Region Nürnberg (Region 7) -, die die Vorgaben des LEP konkretisieren. Erst darunter folgt die kommunale Bauleitplanung mit Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Alle nachgeordneten Pläne müssen den übergeordneten Raumordnungsplänen angepasst sein (Anpassungsgebot, § 1 Abs. 4 BauGB).

Bedeutung für Grundstücks- und Immobilienwerte

Raumordnungspläne beeinflussen Immobilienwerte, weil sie bestimmen, welche Gemeinden als Schwerpunkte der Siedlungsentwicklung ausgewiesen werden und welche Flächen dauerhaft Freiraum bleiben sollen. Gemeinden, die als Ober- oder Mittelzentrum ausgewiesen sind, erhalten bevorzugt Fördermittel und Infrastrukturinvestitionen - das zieht Gewerbe, Einwohner und damit Immobiliennachfrage an. Flächen in Vorranggebieten für Naturschutz, Landwirtschaft oder Hochwasserschutz können trotz privatem Eigentum nicht für Wohnbebauung entwickelt werden. Investoren und Käufer von Rohbaupotenzial-Grundstücken sollten den Regionalplan daher vor einer Investitionsentscheidung prüfen.

Raumordnungsverfahren bei großen Vorhaben

Neben dem Plan als Dokument gibt es das Raumordnungsverfahren (ROV) als eigenständiges Verfahren: Bei raumbedeutsamen Großprojekten - Gewerbegebiete ab einer bestimmten Größe, Einkaufszentren, Logistikparks, Windparks - prüft die Raumordnungsbehörde vorab, ob das Vorhaben den Zielen des Raumordnungsplans entspricht. Das ROV ist kein Genehmigungsverfahren, hat aber erheblichen Einfluss auf die Zulässigkeit, weil ein negativer Raumordnungsbescheid nachgeordnete Behörden präjudiziert. Für Entwickler und Investoren ist das ROV daher frühzeitig in die Projektplanung einzubeziehen.

Raumordnung und erneuerbare Energien

Ein aktuell besonders relevantes Thema der Raumordnung ist die Steuerung von Windenergie- und Freiflächenphotovoltaikanlagen. Im Zuge der Energiewende wurden bundesrechtliche Vorgaben eingeführt (WindBG, EEG 2023), die Länder und Regionen verpflichten, bestimmte Flächenanteile für Windenergie auszuweisen. Bayern hat hierfür das 10-H-Abstandsgebot (seit 2023 auf 1000 m reduziert) und nimmt am Windenergieflächenbedarfsgesetz teil. Die Regionalplanung muss entsprechende Vorranggebiete für Windenergie und PV-Freiflächenanlagen in die Regionalpläne aufnehmen, was mittelfristig Auswirkungen auf Grundstückswerte und landwirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten in der Region haben wird.

Für Eigentümer von Acker- und Wiesenflächen im fränkischen Umland kann die Ausweisung als Vorranggebiet für erneuerbare Energien wirtschaftlich interessant sein: Pachtverträge mit Windpark- oder Solarpark-Betreibern erzielen oft 500 bis 2.000 Euro pro Hektar und Jahr, abhängig von Standort und Windpotenzial. Gleichzeitig kann eine Ausweisung als Vorranggebiet die landwirtschaftliche oder wohnbauliche Entwicklungsoption einschränken.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Die Metropolregion Nürnberg ist im Regionalplan Region Nürnberg (Region 7) abgebildet, der von der Regionalen Planungsgemeinschaft Nürnberg fortgeschrieben wird. Der Plan enthält Vorgaben zu Siedlungsschwerpunkten, Freiraumstrukturen entlang von Regnitz, Pegnitz und Rednitz sowie zu Gewerbe- und Logistikflächen an der A6/A9-Achse. Wer Grundstücke am Stadtrand von Nürnberg, in Fürth, Erlangen oder in Landkreisgemeinden kauft oder entwickeln möchte, sollte den aktuellen Regionalplan einsehen und prüfen, ob die Fläche in einem Siedlungsschwerpunkt oder in einem Freiraum liegt.

Besonders bei größeren Grundstücken in den Landkreisen Nürnberger Land, Erlangen-Höchstadt, Roth oder Ansbach kann der Raumordnungsplan Entwicklungskorridore vorgeben, die über die kommunale Bauleitplanung noch nicht vollständig abgebildet sind. Ein Blick in den Regionalplan kann dabei helfen, Grundstücke mit mittel- bis langfristigem Entwicklungspotenzial zu identifizieren - eine wertvolle Informationsquelle, die über das bloße Betrachten von Bebauungsplänen hinausgeht. Wir helfen Ihnen gerne, die Planungssituation Ihres Grundstücks einzuschätzen und bei Bedarf den Kontakt zur zuständigen Regionalen Planungsstelle herzustellen.

Häufig gestellte Fragen

Wo kann ich den Regionalplan für die Region Nürnberg einsehen?

Den Regionalplan der Region Nürnberg (Region 7) finden Sie auf der Website der Regionalen Planungsgemeinschaft Nürnberg sowie im Baulastenverzeichnis und den Geoportalen des Freistaats Bayern (BayernAtlas). Für rechtlich verbindliche Informationen empfiehlt sich die direkte Anfrage bei der Geschäftsstelle der Regionalen Planungsgemeinschaft in Nürnberg.

Kann ich als Grundstückseigentümer Einspruch gegen einen Raumordnungsplan erheben?

Ja. In den Beteiligungsverfahren bei der Aufstellung und Änderung von Raumordnungsplänen haben Grundstückseigentümer das Recht, Einwendungen zu erheben. Der Planungsträger muss diese abwägen, ist aber nicht verpflichtet, ihnen zu folgen. Nach Verabschiedung des Plans besteht die Möglichkeit einer Normenkontrollklage vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, allerdings innerhalb enger Fristen und nur bei nachweisbarer Rechtsverletzung.

Wie lange sind Raumordnungspläne gültig und wie oft werden sie aktualisiert?

Raumordnungspläne haben keine feste Gültigkeitsdauer; sie sind fortlaufend anzupassen, wenn sich Rahmenbedingungen wesentlich ändern. In der Praxis werden Regionalpläne alle zehn bis fünfzehn Jahre grundlegend überarbeitet. Zwischen den Gesamtfortschreibungen sind Teilfortschreibungen für einzelne Themenbereiche (z. B. Windenergie, Einzelhandel) möglich. Aktuelle Änderungen des Regionalplans Region Nürnberg werden im Bayerischen Staatsanzeiger bekanntgemacht.

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