Rohbaubesichtigung

Rohbaubesichtigung ist eine Begehung eines im Bau befindlichen Gebäudes im Stadium des Rohbaus - also nach Fertigstellung des Fundaments, der tragenden Wände und der Decken, aber vor Einbringen der Innenausbaugewerke. Sie dient dem Käufer oder Bauherrn dazu, die Ausführungsqualität zu prüfen, vereinbarte Raummaße und die Grundrissanordnung zu verifizieren sowie Fragen zur weiteren Ausführung vor Ort zu klären. Bei Neubauprojekten, die auf Basis eines Bauträgervertrags erworben werden, ist die Rohbaubesichtigung oft vertraglich verankert und mit einer Abschlagszahlung verknüpft.

Zeitpunkt und Zweck der Rohbaubesichtigung

Die Rohbaubesichtigung findet typischerweise nach Abschluss der Rohbauarbeiten statt - also wenn Bodenplatte, Keller, alle Außen- und tragenden Innenwände sowie die Geschossdecken fertiggestellt sind. Zu diesem Zeitpunkt ist der Grundriss klar erkennbar, aber die spätere Nutzung durch Innenausbau, Dämmung und Oberflächen noch nicht verdeckt.

Das bietet eine einmalige Gelegenheit: Tragende Strukturen, Wandstärken, Raumabmessungen und die Position von Öffnungen (Türen, Fenster) lassen sich noch überprüfen und - in Grenzen - korrigieren. Auch Schächte für Haustechnik, die Lage der Entwässerungsleitungen im Rohbau und der Aufbau des Untergrunds können begutachtet werden. Nachträgliche Korrekturen am Innenausbau sind erheblich günstiger als Änderungen nach Abschluss aller Gewerke - ein erkannter Fehler bei der Rohbaubesichtigung ist daher bares Geld wert.

Worauf bei der Rohbaubesichtigung zu achten ist

Bei der Rohbaubesichtigung sollten folgende Punkte systematisch geprüft werden: Raummaße und Grundrissgeometrie anhand des genehmigten Plans, Qualität des Mauerwerks und der Betonarbeiten (sichtbare Risse, Fehlstellen im Beton, Schalhaut), die Lage von Aussparungen und Schlitzen für Elektro, Heizung und Sanitär, Feuchtigkeit im Keller oder der Bodenplatte sowie die Übereinstimmung von Fenster- und Türöffnungen mit dem Plan.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen: Kellerwandabdichtung und Perimeterdämmung (von außen sichtbar, bevor die Verfüllung erfolgt), die Ausführung von Wärmebrücken an Balkonplatten und Einstellteilen, die Betonüberdeckung der Stahlbewehrung (erkennbar an Abstandhaltern), sowie die korrekte Lage von Leerrohrinstallationen für spätere Leitungen. Für eine fachkundige Beurteilung empfiehlt sich die Hinzuziehung eines unabhängigen Bausachverständigen, da nicht jeder Laie die Qualität von Rohbauarbeiten beurteilen kann. Mängel, die im Rohbau erkannt werden, sind deutlich kostengünstiger zu beheben als nach Abschluss des Innenausbaus.

Rohbaubesichtigung und vertragliche Bedeutung

Im Bauträgervertrag nach MaBV ist die Abschlagszahlungsstruktur an Baufortschritte geknüpft. Nach Rohfertigstellung des Gebäudes und der Decken des Erdgeschosses ist typischerweise ein Abschlag von 40-50 % des Kaufpreises fällig. Viele Bauträger verbinden mit dieser Zahlungsstufe eine formale Rohbaubesichtigung, die protokolliert wird.

Festgestellte Mängel sind im Protokoll festzuhalten, damit der Bauträger zur Nachbesserung verpflichtet ist. Ohne Protokoll ist der Nachweis nach dem Innenausbau schwierig. Der Käufer hat das Recht, die Zahlung der entsprechenden Rate zurückzuhalten, bis wesentliche Rohbaumängel beseitigt sind. Wir empfehlen, das Protokoll nach der Besichtigung vom Bauträger unterschreiben zu lassen und eine Kopie zu behalten; nur ein beidseitig unterschriebenes Dokument hat volle Beweiskraft.

Vorbereitung auf die Rohbaubesichtigung

Eine gute Vorbereitung macht die Rohbaubesichtigung deutlich effektiver. Vor der Begehung sollten folgende Unterlagen bereitliegen: der genehmigte Grundriss aller Geschosse mit eingetragenen Maßen, der Lageplan, die Baubeschreibung des Bauträgers (Leistungsverzeichnis), die Baugenehmigung sowie eventuelle Sonderwunschlisten. Mit Maßband und Wasserwaage ausgestattet, lässt sich bereits beim Laien vieles überprüfen. Die Fotos von der Rohbaubesichtigung sollten sorgfältig beschriftet und archiviert werden - sie können bei späteren Streitigkeiten als Beweismittel dienen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg werden derzeit zahlreiche Neubauvorhaben fertiggestellt, die in der Boomphase 2018-2022 begonnen wurden. Wir empfehlen allen Käufern von Neubauprojekten in der Region, die Rohbaubesichtigung nicht als formalen Termin abzuhaken, sondern als echte Qualitätsprüfung zu nutzen. Beauftragen Sie dafür einen unabhängigen Bausachverständigen - die Kosten (300-600 €) sind gut angelegt gegenüber der Investitionssumme.

Wir vermitteln Ihnen gerne Kontakte zu erfahrenen Bausachverständigen, die auf Neubauprojekte in Nürnberg, Fürth und Erlangen spezialisiert sind und die typischen Schwachstellen der jeweiligen Bauträger kennen. Besonders bei großen Wohnkomplexen mit vielen Einheiten, die im schnellen Bautakt errichtet werden, lohnt sich die externe Qualitätskontrolle - denn der Zeitdruck beim Bauträger geht häufig zu Lasten der Ausführungsqualität in der Rohbauphase.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Rohbaubesichtigung durch einen eigenen Sachverständigen begleiten lassen?

Ja, und das ist ausdrücklich empfehlenswert. Der Bauträger ist nicht berechtigt, die Hinzuziehung eines unabhängigen Sachverständigen durch den Käufer zu verweigern. Der Sachverständige kann vor Ort Messungen durchführen, Fotos anfertigen und einen schriftlichen Bericht erstellen, der als Grundlage für eventuelle Mängelrügen dient. Vereinbaren Sie den Termin so, dass ausreichend Zeit für eine gründliche Begehung bleibt - planen Sie mindestens zwei bis drei Stunden ein.

Was passiert, wenn bei der Rohbaubesichtigung erhebliche Mängel festgestellt werden?

Der Käufer sollte die Mängel im Besichtigungsprotokoll dokumentieren und den Bauträger schriftlich zur Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist auffordern. Bis zur Behebung erheblicher Mängel kann die entsprechende Abschlagszahlung zurückgehalten werden. Verweigert der Bauträger die Nachbesserung, stehen dem Käufer Gewährleistungsrechte nach BGB zu - bei arglistiger Täuschung kann sogar der Rücktritt vom Vertrag in Betracht kommen. Ein schriftliches Protokoll ist in diesem Fall die wichtigste Beweisgrundlage.

Ist eine Rohbaubesichtigung bei einer Bestandsimmobilie ebenfalls sinnvoll?

Bei einer Bestandsimmobilie gibt es keinen Rohbau im eigentlichen Sinne. Vergleichbar ist jedoch eine Begehung vor einer geplanten Kernsanierung oder einem Umbau: Bevor Wände geöffnet, Böden entfernt und Decken aufgebrochen werden, sollte der Zustand des baulichen Bestands (Fundament, tragende Konstruktion, Leitungsführung) durch einen Sachverständigen beurteilt werden. Überraschungen in diesem Stadium sind erheblich günstiger zu bewältigen als während der laufenden Sanierung.

Welche Mängel werden bei Rohbaubesichtigungen am häufigsten festgestellt?

In unserer Erfahrung mit Nürnberger Neubauprojekten sind die häufigsten Befunde bei Rohbaubesichtigungen: fehlerhafte oder unvollständige Kellerwandabdichtung (besonders kritisch bei Keller unterhalb des Grundwasserspiegels), zu geringe Betonüberdeckung der Bewehrung (Rostgefahr), fehlende oder falsch platzierte Leerrohre (die nachträgliche Installation von Leitungen erschwert), Maßabweichungen von Raumgröße und Öffnungen gegenüber dem Plan sowie unzureichend ausgeführte Wärmebrückendetails an Balkonplatten und Kellerdecken. Alle diese Mängel sind im Rohbaustadium vergleichsweise günstig zu beheben; nach dem Innenausbau können dieselben Korrekturen ein Vielfaches kosten.

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