Heimfall (Erbbaurecht)

Der Heimfall bezeichnet das Recht des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsgeber), das Erbbaurecht unter bestimmten Voraussetzungen auf sich zu übertragen - und damit das aufstehende Gebäude in sein Eigentum zu ziehen. Er ist das schärfste Instrument des Erbbaurechtsgebers und im Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren. Der Heimfall darf nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten ausgeübt werden und führt nicht zur Entschädigungslosigkeit: Der Erbbauberechtigte erhält eine gesetzlich oder vertraglich geregelte Entschädigung für das Gebäude.

Voraussetzungen des Heimfalls

Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) lässt den Heimfall nur zu, wenn bestimmte im Vertrag definierte Tatbestände eintreten. Typische Heimfalltatsachen sind:

• Erheblicher Verzug mit der Erbbauzinszahlung (meist mehr als zwei Jahresraten)
• Schwerwiegende Verletzung der Instandhaltungspflicht für das Gebäude
• Veräußerung des Erbbaurechts ohne Zustimmung des Erbbaurechtsgebers (falls vertraglich vorbehalten)
• Insolvenz des Erbbauberechtigten
• Nutzung des Grundstücks entgegen der vertraglich festgelegten Zweckbestimmung

Der Erbbaurechtsgeber muss den Heimfall aktiv ausüben; er tritt nicht automatisch ein. Die Ausübungsfrist und das Verfahren sind im Vertrag zu regeln. In der Praxis kündigen viele Erbbaurechtsgeber - häufig Kirchen, Kommunen oder Stiftungen - eine drohende Heimfallausübung vorab an und gewähren dem Erbbauberechtigten die Möglichkeit, die Pflichtverletzung zu beheben. Ein solches Kulanzverhalten ist rechtlich nicht zwingend, aber üblich.

Entschädigung beim Heimfall

Der Erbbauberechtigte hat nach § 32 ErbbauRG Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes des Gebäudes, soweit der Vertrag nichts anderes vorsieht. Verträge sehen häufig eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes vor; niedrigere Sätze sind aber möglich und zulässig. Bestehende Grundpfandrechte (z. B. die Grundschuld der finanzierenden Bank) werden aus der Entschädigung vorrangig bedient.

Die Entschädigung wird nach dem Verkehrswert des Gebäudes zum Zeitpunkt des Heimfalls berechnet - nicht nach dem Investitionswert. Wer ein Gebäude auf einem Erbbaugrundstück aufwändig modernisiert hat, erhält nur den aktuellen Marktwert, der die Investitionskosten möglicherweise nicht vollständig abdeckt. Daher ist es wichtig, den Entschädigungsmechanismus im Erbbaurechtsvertrag sorgfältig zu prüfen, bevor umfangreiche Modernisierungen vorgenommen werden.

Heimfall und Finanzierung - ein besonderes Risiko

Banken, die ein Erbbaurecht finanzieren, sichern sich üblicherweise durch eine Vereinbarung mit dem Erbbaurechtsgeber ab: Im Heimfallfall erhält die Bank die Möglichkeit, einen Dritten als Erbbauberechtigten zu benennen, der das Darlehen weiterführt (sog. Ablöseklausel). Ohne diese Sicherung ist die Beleihung von Erbbaurechten für Banken schwieriger; manche Institute lehnen sie grundsätzlich ab oder verlangen deutlich mehr Eigenkapital.

Die Ablöseklausel muss ausdrücklich im Erbbaurechtsvertrag oder einer separaten Vereinbarung mit dem Erbbaurechtsgeber vereinbart sein. Fehlt sie, kann die Bank im Heimfallfall leer ausgehen oder muss sich mit der Heimfallentschädigung begnügen. Für Kaufinteressenten bedeutet das: Die Finanzierbarkeit eines Erbbaurechts hängt nicht nur von der eigenen Bonität ab, sondern auch von der vertraglichen Gestaltung mit dem Erbbaurechtsgeber.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg gibt es Erbbaurechtsgrundstücke im Eigentum der Stadt, der evangelischen und katholischen Kirche sowie von Stiftungen. Wer ein solches Objekt kauft, sollte den Erbbaurechtsvertrag sorgfältig auf Heimfallklauseln prüfen und klären, welche Verhaltenspflichten dazu führen könnten.

Wir empfehlen außerdem, die Erbbauzinszahlungen penibel pünktlich zu leisten und Instandhaltungsmaßnahmen zu dokumentieren. Gerade bei kirchlichen Erbbaurechtsgebern - in Nürnberg häufig die evangelisch-lutherische Kirche oder das Erzbistum Bamberg - gelten langfristige Verträge mit strikten Nutzungsauflagen, die über Jahrzehnte bindend sind. Ein Anwalt für Immobilienrecht sollte den Vertrag vor dem Kauf prüfen. Wir koordinieren für unsere Kunden gerne einen erfahrenen Rechtsanwalt aus der Region.

Häufig gestellte Fragen

Verliere ich beim Heimfall das Gebäude entschädigungslos?

Nein. Nach § 32 ErbbauRG steht dem Erbbauberechtigten stets eine Entschädigung zu. Der Mindestsatz kann vertraglich nicht unterschritten werden; üblich sind zwei Drittel des Gebäudeverkehrswertes, in manchen Verträgen auch mehr.

Was passiert mit meiner Bankfinanzierung beim Heimfall?

Die finanzierende Bank hat in der Regel durch eine Ablösevereinbarung das Recht, einen Dritten als neuen Erbbauberechtigten zu benennen, der das Darlehen fortführt. Die Bank ist außerdem aus der Heimfallentschädigung vorrangig zu befriedigen. Ohne eine solche Vereinbarung ist das Risiko für die Bank erheblich, weshalb die Bonitäts- und Vertragsanforderungen strenger sind.

Kann der Erbbaurechtsgeber den Heimfall auch ohne vertragliche Grundlage verlangen?

Nein. Der Heimfall setzt voraus, dass er im Erbbaurechtsvertrag vereinbart ist und dass einer der dort festgelegten Tatbestände eingetreten ist. Ein allgemeines gesetzliches Heimfallrecht gibt es nicht; das ErbbauRG stellt die Vereinbarung in das Ermessen der Parteien.

Kann ich den Heimfall verhindern, wenn ich in Zahlungsverzug geraten bin?

Ja, in vielen Fällen ist Nachbesserung möglich. Der Erbbaurechtsgeber hat den Heimfall aktiv auszuüben und muss dabei Verhältnismäßigkeitsgrundsätze beachten. Rückstandszahlung vor der formellen Heimfallausübung kann das Recht erlöschen lassen. Im Zweifel sollte umgehend ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt eingeschaltet werden.

Wie wirkt sich der Heimfall auf laufende Mietverhältnisse im Gebäude aus?

Wenn das Erbbaugrundstück vermietet ist und der Heimfall eintritt, gehen die Mietverhältnisse kraft Gesetzes auf den neuen Eigentümer - also den Erbbaurechtsgeber - über. Der Mieter kann nicht aus dem Heimfall allein gekündigt werden; er ist weiterhin durch das Mietrecht geschützt. Für den Erbbaurechtsgeber, der z. B. eine Kirche oder Gemeinde ist, bedeutet das, dass er mit dem Heimfall auch in die Rolle des Vermieters tritt. Diese Situation kann für beide Seiten unbequem sein und führt in der Praxis oft zu Verhandlungen über eine schnelle Veräußerung des Gebäudes an einen neuen Erbbauberechtigten.

Markt für Erbbaurechte in der Metropolregion Nürnberg

Erbbaurechtsgrundstücke werden in Nürnberg und der Region gelegentlich am Markt angeboten - sowohl von privaten Erbbauberechtigten, die ihr Nutzungsrecht verkaufen möchten, als auch von Erbbaurechtsgebern, die Grundstücke zur Erbbaurechtsbestellung ausschreiben. Die Preisbildung bei Erbbaurechten ist komplex: Neben dem Gebäudewert spielen die Restlaufzeit des Erbbaurechts, die Höhe des Erbbauzinses und die vertraglichen Konditionen - insbesondere Heimfallklauseln und Verlängerungsoptionen - eine entscheidende Rolle. Erbbaurechtsgrundstücke mit kurzer Restlaufzeit (unter 30 Jahren) sind schwer zu finanzieren und werden von Banken mit hohen Risikoaufschlägen belegt oder ganz abgelehnt. Wer ein Erbbaurecht kaufen möchte, sollte die Restlaufzeit und die Verlängerungsoption als erstrangige Entscheidungskriterien behandeln. In Nürnberg sind kirchliche Erbbaurechte häufig mit Laufzeiten von 75 bis 99 Jahren ausgestattet - bei noch langer Restlaufzeit und moderatem Erbbauzins können sie eine interessante Alternative zum Volleigentumsgrundstück darstellen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.