Grundstücksgleiches Recht

Als grundstücksgleiches Recht bezeichnet man im deutschen Sachenrecht Rechte, die gesetzlich dem Eigentum an einem Grundstück gleichgestellt sind und deshalb wie ein Grundstück im Grundbuch eingetragen und belastet werden können. Das wichtigste Beispiel ist das Erbbaurecht: Der Erbbauberechtigte besitzt ein im Grundbuch eingetragenes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen - dieses Recht ist wie ein Grundstück übertragbar, vererblich und beleihbar.

Welche Rechte gelten als grundstücksgleich?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und Spezialgesetze definieren folgende grundstücksgleiche Rechte:

• Erbbaurecht (§§ 1-38 ErbbauRG): Das bedeutendste grundstücksgleiche Recht; der Erbbauberechtigte zahlt einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer und kann das Recht belasten und verkaufen.
• Wohnungseigentum und Teileigentum (§ 1 WEG): Jede Sondereigentumseinheit ist grundbuchlich wie ein eigenes Grundstück behandelt.
• Bergwerkseigentum nach dem Bundesberggesetz (BBergG).
• Fischereirechte in bestimmten Bundesländern.

Für den Immobilienmarkt ist vor allem das Erbbaurecht von praktischer Bedeutung.

Rechtliche Behandlung grundstücksgleicher Rechte

Grundstücksgleiche Rechte werden in einem eigenen Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) eingetragen. Sie können mit Grundschulden, Hypotheken oder anderen Lasten belegt werden und dienen damit als Kreditsicherheit. Für die Bestellung, Übertragung und Belastung gelten dieselben formellen Anforderungen wie bei Grundstücken - insbesondere die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch.

Bedeutung beim Immobilienkauf

Wer ein Objekt auf einem Erbbaugrundstück erwirbt, kauft nicht das Grundstück, sondern das grundstücksgleiche Erbbaurecht. Das hat Konsequenzen für die Finanzierung (manche Banken beleihen Erbbaurechte nur eingeschränkt), für die Restlaufzeit (ist sie zu kurz, sinkt der Verkehrswert erheblich) und für den Erbbauzins (eine Steigerungsklausel kann die Belastung über die Laufzeit erhöhen). Beim Kauf eines solchen Objekts ist eine genaue Prüfung des Erbbaurechtsvertrags unerlässlich.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion Franken gibt es eine Reihe von Liegenschaften, die auf Erbbaurechtsgrundstücken stehen - häufig im Eigentum der Stadt Nürnberg, der evangelischen Kirche oder anderer Körperschaften. Wir prüfen für Sie vor dem Kauf die Restlaufzeit, den Erbbauzins und etwaige Heimfallklauseln. Gerade bei kurzen Restlaufzeiten unter 30 Jahren sollten Käufer besonders vorsichtig sein, da die Finanzierbarkeit und der Wiederverkaufswert dann erheblich eingeschränkt sein können.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich ein Erbbaurecht wie ein normales Grundstück verkaufen?

Ja, das Erbbaurecht ist übertragbar und vererblich. Der Verkauf unterliegt jedoch häufig einem Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsgeber) sowie einem Vorkaufsrecht, das im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer (Heimfall). Der Erbbauberechtigte hat dann Anspruch auf eine Entschädigung - in der Regel in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes des Bauwerks, sofern der Vertrag keine abweichende Regelung enthält.

Ist ein Erbbaurecht für Käufer günstiger als ein normaler Kauf?

Der Kaufpreis für ein Erbbaurecht ist in der Regel niedriger als für ein vergleichbares Volleigentumsobjekt, weil der Käufer zusätzlich laufend Erbbauzins zahlt. Ob das unterm Strich günstiger ist, hängt von Laufzeit, Erbbauzinshöhe und Wertsteigerungserwartung ab - eine individuelle Berechnung ist empfehlenswert.

Grundstücksgleiche Rechte und Finanzierung

Die Finanzierung eines Erbbaurechts ist möglich, aber mit Einschränkungen. Banken akzeptieren Erbbaurechte grundsätzlich als Sicherheit, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Kreditlaufzeit um mindestens 10 bis 20 Jahre übersteigt. Je kürzer die Restlaufzeit, desto zurückhaltender werden Banken und desto schwieriger wird die Anschlussfinanzierung. Wer ein Objekt auf einem Erbbaugrundstück kauft, sollte die Finanzierbarkeit im Vorfeld klären und gegebenenfalls eine Verlängerung des Erbbaurechts mit dem Erbbaurechtsgeber vereinbaren.

Der Erbbauzins ist eine laufende Belastung, die bei der Finanzierbarkeitsberechnung berücksichtigt werden muss. Bei einem Erbbauzins von beispielsweise 4 % des Bodenwerts auf einem 500.000-Euro-Grundstück entstehen jährliche Kosten von 20.000 Euro - eine erhebliche Belastung, die die Rendite des Objekts spürbar mindert. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Kaufpreisvorteil gegenüber vergleichbaren Volleigentumsobjekten ab.

In Nürnberg gibt es Erbbaugrundstücke vor allem im Besitz der Stadt, der Kirchen und einzelner Stiftungen. Wir kennen die spezifischen Bedingungen dieser Erbbaurechtsgeber und können einschätzen, ob und zu welchen Konditionen eine Verlängerung oder ein Kauf des Grundstücks möglich ist.

Erbbauzins: Berechnung und Anpassungsklauseln

Der Erbbauzins ist die laufende Vergütung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer zahlt. Er wird üblicherweise als Prozentsatz des Bodenwerts vereinbart - typischerweise zwischen 3 und 5 % jährlich. Bei einem Grundstückswert von 400.000 Euro und einem Erbbauzinssatz von 4 % entstehen jährliche Kosten von 16.000 Euro, also rund 1.333 Euro monatlich. Diese Belastung ist fest und unabhängig vom Mietertrag oder der wirtschaftlichen Situation des Erbbauberechtigten.

Wichtig sind die im Vertrag enthaltenen Anpassungsklauseln. Viele Erbbaurechtsverträge sehen eine Indexierung des Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex (VPI) oder an die Entwicklung des Bodenwertes vor. In Phasen steigender Inflation oder steigender Bodenrichtwerte kann das zu erheblichen Erbbauzinssteigerungen führen. Wer ein Objekt auf einem Erbbaugrundstück kauft, sollte die Anpassungsklausel genau lesen und die mögliche Zinsentwicklung für die verbleibende Laufzeit durchrechnen.

Heimfall und Entschädigungsanspruch

Läuft das Erbbaurecht aus, ohne verlängert zu werden, fällt das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk an den Grundstückseigentümer (sogenannter Heimfall). Der Erbbauberechtigte hat in diesem Fall Anspruch auf eine Entschädigung, die in der Regel zwei Drittel des dann aktuellen Verkehrswertes des Gebäudes beträgt - sofern der Erbbaurechtsvertrag keine abweichende Regelung enthält. Bei älteren Verträgen können die Entschädigungsregelungen deutlich ungünstiger sein. Wer ein Erbbauobjekt mit kurzer Restlaufzeit kauft, sollte den Heimfallwert und die Entschädigungshöhe genau prüfen, um das wirtschaftliche Risiko einzuschätzen.

In der Praxis streben viele Erbbauberechtigte rechtzeitig eine Verlängerung des Erbbaurechts oder den Ankauf des Grundstücks an. Kirchliche Erbbaurechtsgeber in Nürnberg verhandeln solche Verlängerungen in der Regel auf der Basis aktueller Bodenrichtwerte - was nach einem Jahrzehnt starker Preissteigerungen entsprechend teuer werden kann. Wir beraten Sie, ob und wie eine Verlängerung oder ein Freikauf wirtschaftlich sinnvoll ist.

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