Grundsteuerreform

Grundsteuerreform - Die Grundsteuerreform ist die seit dem 1. Januar 2025 geltende Neuberechnung der Grundsteuer auf Basis aktualisierter Bewertungsverfahren, nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bemessungsgrundlage mit veralteten Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt hatte. Bayern hat als einziges Bundesland ein reines Flächenmodell eingeführt, bei dem ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche zählt - nicht der Wert der Immobilie.

Was bedeutet Grundsteuerreform genau?

Die bisherige Grundsteuer basierte auf sogenannten Einheitswerten, die in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935 stammten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Bewertungsgrundlage im April 2018 für verfassungswidrig, weil die jahrzehntealten Werte zu massiven Ungleichbehandlungen zwischen vergleichbaren Grundstücken führten. Der Gesetzgeber erhielt die Auflage, bis Ende 2019 eine Neuregelung zu schaffen, die ab dem 1. Januar 2025 anzuwenden ist.

Das Bundesmodell (Wertmodell nach Bundesfinanzminister Olaf Scholz) berechnet die Grundsteuer auf Basis des Grundstückswerts, der Immobilienart, der Fläche, des Bodenrichtwerts und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Dieses Modell wird von der Mehrheit der Bundesländer angewendet. Kritiker bemängeln die Komplexität und den hohen Verwaltungsaufwand, da zahlreiche individuelle Daten erhoben werden müssen.

Bayern hat von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Flächenmodell (Bayerisches Grundsteuergesetz - BayGrStG) eingeführt. Dieses Modell ist bewusst einfach gehalten: Die Grundsteuer bemisst sich ausschließlich nach der Fläche des Grundstücks und der Fläche des Gebäudes - multipliziert mit gesetzlich festgelegten Äquivalenzzahlen. Der Verkehrswert, die Lage und der Zustand der Immobilie spielen keine Rolle. Das bedeutet: Ein sanierter Altbau in Nürnberger Toplage zahlt dieselbe Grundsteuer wie ein vergleichbar großes, unsaniertes Objekt in einer weniger gefragten Lage.

Die Berechnung der neuen Grundsteuer erfolgt in drei Schritten: Zunächst wird der Grundsteuerwert (im Bundesmodell) beziehungsweise der Äquivalenzbetrag (im bayerischen Flächenmodell) ermittelt. Dieser wird mit der Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Abschließend wendet die jeweilige Gemeinde ihren individuellen Hebesatz an, der die tatsächliche Steuerhöhe bestimmt. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst, um das Gesamtaufkommen der Grundsteuer möglichst aufkommensneutral zu halten - das bedeutet allerdings nicht, dass die individuelle Belastung für jeden Eigentümer gleich bleibt.

Auswirkungen auf Eigentümer und Mieter

Die Grundsteuerreform hat für Eigentümer unmittelbare finanzielle Konsequenzen, da sich die individuelle Steuerlast je nach Modell und Hebesatz deutlich verändern kann. Eigentümer von großen Grundstücken mit kleiner Bebauung können im bayerischen Flächenmodell stärker belastet werden, während Besitzer wertvoller Immobilien auf kleinen Grundstücken tendenziell profitieren.

Für Mieter ist relevant, dass die Grundsteuer als Betriebskosten über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden kann - dies ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Eine höhere Grundsteuer führt also direkt zu höheren Nebenkosten. Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, sollten die neue Grundsteuerhöhe frühzeitig in die Vorauszahlungen einkalkulieren, um Nachforderungen zu vermeiden.

Wer mit dem Grundsteuerbescheid nicht einverstanden ist, kann innerhalb eines Monats nach Zustellung Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Der Einspruch richtet sich dabei gegen den Grundsteuerwertbescheid beziehungsweise den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts - nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde, die lediglich den Hebesatz anwendet.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Bayern gilt das Flächenmodell, das für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg eine vergleichsweise einfache Berechnung bedeutet. Die Stadt Nürnberg hat ihren Hebesatz für 2025 angepasst, um das Gesamtaufkommen stabil zu halten. Dennoch kommt es bei einzelnen Immobilien zu spürbaren Verschiebungen - insbesondere Eigentümer von Einfamilienhäusern mit großen Grundstücken in Randlagen wie Kornburg, Worzeldorf oder Eibach sollten ihre neuen Bescheide sorgfältig prüfen.

Unser Experten-Netzwerk empfiehlt, den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts genau auf korrekte Flächenangaben zu kontrollieren. Fehlerhafte Grundstücks- oder Wohnflächen sind der häufigste Grund für zu hohe Bescheide. Bei Unstimmigkeiten sollte innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat gehandelt werden. Auch Eigentümer in umliegenden Gemeinden wie Fürth, Erlangen, Schwabach oder Lauf an der Pegnitz sollten die jeweiligen kommunalen Hebesätze vergleichen, da diese erheblich variieren können.

Häufig gestellte Fragen

Muss jeder Eigentümer in Bayern eine Grundsteuererklärung abgeben?

Ja, alle Eigentümer von Grundstücken und Immobilien in Bayern waren verpflichtet, eine Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) elektronisch über ELSTER an das Finanzamt zu übermitteln. Stichtag für die Bewertung war der 1. Januar 2022. Wer die Erklärung noch nicht abgegeben hat, muss mit Schätzungen durch das Finanzamt und möglichen Verspätungszuschlägen rechnen. Bei Eigentumswechseln nach dem Stichtag muss der neue Eigentümer keine erneute Erklärung abgeben - die Fortschreibung erfolgt von Amts wegen.

Ist die Grundsteuer auf Mieter umlegbar?

Ja, die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung. Der Vermieter kann sie vollständig auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Durch die Reform kann sich die umgelegte Grundsteuer sowohl erhöhen als auch verringern. Mieter haben das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und den zugrunde liegenden Grundsteuerbescheid einzusehen.

Was unterscheidet das Bayern-Modell vom Bundesmodell?

Das bayerische Flächenmodell berücksichtigt ausschließlich die Fläche von Grundstück und Gebäude - es ist wertunabhängig und damit einfacher in der Handhabung. Das Bundesmodell (Wertmodell) bezieht dagegen den Bodenrichtwert, die Immobilienart, das Baujahr und eine statistisch ermittelte Miete ein. In der Praxis bedeutet das: Im Bayern-Modell zahlen zwei gleich große Objekte dieselbe Grundsteuer, unabhängig von Lage und Wert. Im Bundesmodell können sich bei identischer Fläche deutliche Unterschiede ergeben.

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