Grundsteuerbescheid

Der Grundsteuerbescheid ist der amtliche Bescheid der Gemeinde, mit dem die jährlich fällige Grundsteuer gegenüber dem Grundstückseigentümer festgesetzt und eingefordert wird. Er enthält den Messbetrag, den gemeindlichen Hebesatz sowie den daraus resultierenden Jahresbetrag, der in der Regel in Vierteljahresraten fällig wird. Seit der Grundsteuerreform 2025 basiert der Bescheid auf neu ermittelten Grundsteuerwerten (früher: Einheitswerte).

Aufbau und Inhalt des Grundsteuerbescheids

Der Bescheid besteht aus mehreren Elementen: dem Grundsteuerwert (festgestellt vom Finanzamt), dem Steuermessbetrag (Grundsteuerwert × Steuermesszahl) sowie dem Jahresbetrag der Grundsteuer (Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde). In Bayern gilt seit 2025 das bayerische Flächenmodell, das auf Grundstücks- und Gebäudeflächen basiert - unabhängig von Lage oder Verkehrswert. Der Bescheid weist außerdem die vier Fälligkeitstermine aus (15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November).

Grundsteuerreform 2025 - was Eigentümer wissen müssen

Durch die Grundsteuerreform haben alle Gemeinden in Deutschland ab dem 1. Januar 2025 neue Grundsteuerbescheide auf Basis der neuen Bewertung versandt. In Bayern kommt das Flächenmodell zur Anwendung: Gewertet werden Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl sowie Wohnfläche × Äquivalenzzahl, multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz. Anders als das Bundesmodell berücksichtigt Bayern keine Lage oder Bodenwert. Eigentümer sollten prüfen, ob der Bescheid mit dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts übereinstimmt.

Widerspruch und Rechtsmittel

Wer den Grundsteuerbescheid für fehlerhaft hält, kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch beim zuständigen Gemeindesteueramt einlegen. Dabei ist zwischen dem Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt) und dem eigentlichen Grundsteuerbescheid (Gemeinde) zu unterscheiden: Einwände gegen den Wert müssen beim Finanzamt, Einwände gegen Hebesatz oder Rechenfehler bei der Gemeinde geltend gemacht werden. Ein Steuerberater kann helfen, die Erfolgsaussichten eines Einspruchs zu beurteilen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Die Stadt Nürnberg hat ihren Grundsteuer-B-Hebesatz für 2025 auf 555 % festgesetzt. In den Umlandgemeinden variieren die Hebesätze erheblich - von unter 400 % in manchen Landkreisgemeinden bis über 600 % in einzelnen Städten. Wir empfehlen Eigentümern, den neuen Bescheid mit dem Vorjahresbetrag zu vergleichen und den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts auf Richtigkeit zu prüfen - insbesondere bezüglich Wohnfläche, Grundstücksgröße und Gebäudeart. Bei Abweichungen lohnt sich ein fristgerechter Einspruch.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Vermieter können sie über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Was passiert, wenn ich den Grundsteuerbescheid nicht zahle?

Bei Zahlungsverzug erhebt die Gemeinde Säumniszuschläge von 1 % des rückständigen Betrags pro Monat. Im Extremfall kann die Gemeinde die Grundsteuer im Wege der Zwangsvollstreckung beitreiben. Die Grundsteuer ist zudem als öffentliche Last auf dem Grundstück dinglich gesichert.

Muss ich als Käufer den Grundsteuerbescheid neu beantragen?

Nein, der Bescheid läuft auf das Grundstück, nicht auf die Person. Nach einem Eigentümerwechsel informiert das Grundbuchamt das Finanzamt und die Gemeinde, die dann künftige Bescheide auf den neuen Eigentümer ausstellen. Im Jahr des Kaufs klären Käufer und Verkäufer die anteilige Zahlung in der Regel im Kaufvertrag.

Grundsteuerbescheid in der Betriebskostenabrechnung

Für Vermieter ist der Grundsteuerbescheid ein wichtiges Dokument für die jährliche Betriebskostenabrechnung. Die Grundsteuer wird dem Mieter auf Basis des Bescheids in Rechnung gestellt. Dabei sollte der Vermieter den Betrag zeitgenau abrechnen: Wechselt der Eigentümer im Laufe des Jahres, trägt jeder nur die Grundsteuer für seinen Besitzzeitraum. Bei mehreren Mietparteien wird die Grundsteuer in der Regel nach Wohnflächenanteilen auf die einzelnen Mieter verteilt.

Eine häufige Fehlerquelle in der Praxis: Der Vermieter rechnet die Grundsteuer zwar ab, weist sie aber im Bescheid nicht als eigenständige Position aus. Mieter haben das Recht, den zugrundeliegenden Grundsteuerbescheid einzusehen, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Wir empfehlen Vermietern, der Betriebskostenabrechnung eine Kopie des Grundsteuerbescheids beizufügen - das spart Rückfragen und macht die Abrechnung angreifbarer gegen Fehler.

Grundsteuerreform im Detail: Was sich in Bayern geändert hat

Mit der bundesweiten Grundsteuerreform - notwendig geworden durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 - wurden die alten Einheitswerte, die teils noch aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) stammten, durch neue Bewertungsverfahren ersetzt. Bayern hat sich als eines weniger Bundesländer für ein eigenes Landesmodell entschieden: das sogenannte Flächenmodell. Anders als das Bundesmodell, das Bodenwert und Mietniveau einbezieht, berücksichtigt Bayern ausschließlich Grundstücks- und Gebäudeflächen multipliziert mit pauschalen Äquivalenzzahlen.

Das hat konkrete Auswirkungen: In teuren Innenstadtlagen Nürnbergs kann die neue Grundsteuer unter dem alten Betrag liegen, weil die Lage nicht mehr einfließt. In Randlagen oder bei großen Grundstücken mit kleinem Gebäude kann sie dagegen steigen. Eigentümer sollten ihren neuen Bescheid nicht nur mit dem Vorjahr vergleichen, sondern auch prüfen, ob die im Bescheid zugrunde gelegten Flächen korrekt sind - Fehler bei der Wohnfläche oder Grundstücksgröße sind keine Seltenheit.

Hebesätze im Vergleich: Nürnberg und Umland

Der gemeindliche Hebesatz ist der Hebel, über den Kommunen die tatsächliche Steuerlast steuern. Während die Stadt Nürnberg den Hebesatz für Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) auf 555 % festgesetzt hat, liegen viele Umlandgemeinden deutlich niedriger. Fürth setzt 480 %, Erlangen 380 % an; kleinere Landkreisgemeinden teils noch weniger. Für Eigentümer, die in der Metropolregion mehrere Objekte besitzen oder einen Kauf in einer Umlandgemeinde erwägen, lohnt sich ein Blick auf den Hebesatz als Teil der laufenden Kostenplanung. Wir helfen Ihnen, die jährliche Grundsteuerbelastung bei Investitionsentscheidungen korrekt einzupreisen.

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