Grundsteuer A/B/C

Grundsteuer A/B/C - Die Grundsteuer ist eine jährlich erhobene kommunale Steuer auf inländischen Grundbesitz, die von jeder Gemeinde eigenständig festgesetzt wird und sowohl Eigentümer als auch mittelbar Mieter betrifft.

Wie funktioniert die Grundsteuer und welche Arten gibt es?

Die Grundsteuer gliedert sich in drei Kategorien. Die Grundsteuer A erfasst Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft - also Ackerland, Weideflächen, Wälder und zugehörige Hofstellen. Die Grundsteuer B betrifft alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke, also Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien und sonstige private Grundstücke. Seit dem 1. Januar 2025 kommt die Grundsteuer C hinzu: Sie ermöglicht es Gemeinden, auf unbebaute baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz anzuwenden, um einen steuerlichen Anreiz zur Bebauung zu schaffen und Flächenhortung zu unterbinden.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten. Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert (seit der Reform auf Basis des Bundesmodells oder eines Landesmodells). Dieser Wert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Abschließend wendet die Gemeinde ihren individuellen Hebesatz auf den Messbetrag an - erst dadurch entsteht die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer. Da jede Kommune den Hebesatz selbst bestimmt, variiert die Steuerlast bei identischem Grundsteuerwert von Ort zu Ort erheblich.

Die Grundsteuerreform 2025 hat die Bemessungsgrundlage bundesweit neu geordnet. Ziel war es, die seit Jahrzehnten veralteten Einheitswerte durch zeitgemäße Grundsteuerwerte zu ersetzen. Bayern wendet dabei ein eigenes Flächenmodell an, das ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche berücksichtigt - der tatsächliche Verkehrswert spielt hier keine Rolle. Für Eigentümer bedeutet das: Der Grundsteuerbescheid setzt sich aus dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, dem Grundsteuermessbescheid und dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde zusammen. Wir empfehlen, alle drei Bescheide sorgfältig zu prüfen, da Fehler in der Berechnung des Grundsteuerwerts sich in der gesamten Kette fortsetzen.

Umlagefähigkeit auf Mieter

Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Vermieter dürfen sie daher im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Für Mieter bedeutet das: Die Grundsteuer erscheint als eigener Posten in der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Steigt der Hebesatz der Gemeinde, erhöhen sich auch die Nebenkosten. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, tragen die Grundsteuer vollständig selbst. Wir weisen darauf hin, dass die Grundsteuer unabhängig davon anfällt, ob die Immobilie tatsächlich genutzt wird - auch bei Leerstand bleibt die Zahlungspflicht bestehen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Die Stadt Nürnberg hat den Hebesatz für die Grundsteuer B im Zuge der Reform angepasst, um die Umstellung möglichst aufkommensneutral zu gestalten. Dennoch ergeben sich für einzelne Grundstücke teils deutliche Verschiebungen - je nach Lage, Grundstücksgröße und Gebäudetyp kann die neue Grundsteuer höher oder niedriger ausfallen als zuvor. Besonders in gefragten Wohnlagen wie Erlenstegen, Mögeldorf oder der Südstadt lohnt sich ein genauer Blick auf den neuen Bescheid.

Auch umliegende Gemeinden in der Metropolregion - etwa Fürth, Erlangen oder Schwabach - setzen eigene Hebesätze fest, sodass ein Vergleich bei Kaufentscheidungen sinnvoll sein kann. Wir unterstützen unsere Kunden dabei, die steuerliche Belastung einer Immobilie realistisch einzuschätzen und in die Gesamtkalkulation einzubeziehen.

Häufig gestellte Fragen

Wann wird die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Alternativ können Eigentümer bei der Gemeinde beantragen, den Jahresbetrag zum 1. Juli in einer Summe zu entrichten. Die Zahlungspflicht trifft stets den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer - bei einem Eigentümerwechsel geht die Pflicht erst mit dem folgenden Kalenderjahr auf den neuen Eigentümer über.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf den Besitz von Grundeigentum. Die Grunderwerbsteuer hingegen fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises. Beide Steuern sind voneinander unabhängig und werden von unterschiedlichen Behörden erhoben: Die Grundsteuer von der Gemeinde, die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt.

Was bedeutet die neue Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke?

Mit der Grundsteuer C können Gemeinden seit 2025 unbebaute baureife Grundstücke mit einem höheren Hebesatz besteuern als bebaute Grundstücke. Ziel ist es, Eigentümer zur Bebauung zu motivieren und brachliegende Flächen in angespannten Wohnungsmärkten zu mobilisieren. Ob eine Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch macht und in welcher Höhe, entscheidet der jeweilige Gemeinderat. Eigentümer unbebauter Grundstücke in der Metropolregion Nürnberg sollten die kommunalen Beschlüsse aufmerksam verfolgen.

Kann man die Grundsteuer anfechten oder mindern lassen?

Ja, der Grundsteuerbescheid und der vorgelagerte Grundsteuerwertbescheid können innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe beim Finanzamt angefochten werden. Häufige Fehlerquellen sind falsch erfasste Gebäudeflächen, falsche Grundstücksgrößen oder eine unzutreffende Zuordnung zur Grundsteuerklasse. Wer der Auffassung ist, dass der ermittelte Grundsteuerwert den tatsächlichen Marktverhältnissen nicht entspricht, kann im Rahmen des Einspruchsverfahrens Korrekturen beantragen. In Bayern wirkt sich die flächenbasierte Ermittlung im Landesmodell anders aus als im bundesgesetzlichen Modell: Da nicht der Verkehrswert, sondern allein Fläche und Nutzung zählen, sind Fehlerquellen vor allem in der Flächenerfassung zu suchen. Wir empfehlen Eigentümern in Nürnberg, ihre Grundsteuerwertbescheide mit den tatsächlichen Grundbuch- und Katasterangaben abzugleichen, bevor die Einspruchsfrist abläuft.

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