Grundschuldbestellung

Grundschuldbestellung - Die Grundschuldbestellung ist die notarielle Beurkundung, mit der ein Grundstückseigentümer die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch zugunsten einer Bank bewilligt. Sie bildet die rechtliche Grundlage für die Absicherung einer Immobilienfinanzierung.

Ablauf der Grundschuldbestellung im Detail

Die Grundschuldbestellung ist ein zentraler Schritt bei jeder kreditfinanzierten Immobilientransaktion. Der Ablauf folgt einem festen Muster: Zunächst übermittelt die finanzierende Bank dem Käufer ein Grundschuldbestellungsformular, das sämtliche Konditionen der Sicherheit enthält - Höhe der Grundschuld, Zinssatz und Nebenleistungen. Der Käufer leitet dieses Formular an den beurkundenden Notar weiter.

Der Notar erstellt auf Basis des Formulars die Grundschuldbestellungsurkunde und beurkundet sie. Diese Urkunde enthält in der Regel eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Der Eigentümer erklärt sich damit einverstanden, dass die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls direkt die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben darf, ohne zuvor ein Gerichtsurteil erwirken zu müssen. Diese Klausel macht die Urkunde zu einem sofort vollstreckbaren Titel und ist für Banken unverzichtbar.

Nach der Beurkundung reicht der Notar den Antrag auf Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt ein. Erst mit der tatsächlichen Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs wird die Grundschuld wirksam. Der Notar stellt der Bank anschließend eine beglaubigte Abschrift der Urkunde sowie die Eintragungsnachricht zu. Daraufhin gibt die Bank das Darlehen zur Auszahlung frei.

Im Kaufprozess wird die Grundschuldbestellung zeitlich oft direkt nach der Kaufvertragsbeurkundung oder sogar im selben Notartermin vorgenommen. Wir empfehlen, die Finanzierungszusage der Bank idealerweise vor dem Notartermin schriftlich vorliegen zu haben, damit das Grundschuldbestellungsformular rechtzeitig beim Notar eintrifft.

Kosten der Grundschuldbestellung

Die Kosten für die Grundschuldbestellung setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen, die beide im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind. Die Notargebühr für die Beurkundung beträgt eine volle Gebühr nach der Kostenordnung, berechnet auf den Grundschuldbetrag. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 635 Euro, die Grundbuchkosten bei weiteren 635 Euro. Hinzu kommen Auslagen für Beglaubigungen und Postversand. Insgesamt sollten Käufer bei einer Grundschuld in dieser Höhe mit rund 1.400 bis 1.600 Euro rechnen. Diese Kosten trägt der Käufer als Darlehensnehmer.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir, dass die Bearbeitungszeiten am Grundbuchamt Nürnberg derzeit bei etwa vier bis sechs Wochen liegen. Wir raten Käufern, diesen Zeitraum in der Finanzierungsplanung einzukalkulieren, da die Darlehensmittel erst nach Eintragung der Grundschuld ausgezahlt werden. Bei zeitkritischen Transaktionen kann der Notar eine Rangbescheinigung ausstellen, die der Bank vorab bestätigt, dass der Eintragung nichts entgegensteht. Viele Banken akzeptieren diese Bescheinigung und zahlen das Darlehen dann bereits vor der endgültigen Eintragung aus. Wir empfehlen, diesen Punkt frühzeitig mit dem Notar und der Bank abzustimmen, um Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung zu vermeiden.

Häufige Fragen zur Grundschuldbestellung

Wann wird die Grundschuldbestellung durchgeführt?

Die Grundschuldbestellung erfolgt in der Regel zeitgleich mit oder kurz nach der Kaufvertragsbeurkundung. Viele Notare in der Region Nürnberg bieten an, beide Vorgänge in einem gemeinsamen Termin abzuwickeln. Voraussetzung ist, dass das Grundschuldbestellungsformular der Bank dem Notar rechtzeitig vorliegt. Wir empfehlen, das Formular mindestens eine Woche vor dem geplanten Notartermin beim Notar einzureichen.

Kann eine Grundschuld ohne Notar bestellt werden?

Nein, die Grundschuldbestellung erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung gemäß § 873 BGB in Verbindung mit § 19 GBO. Eine privatschriftliche Erklärung reicht nicht aus, da das Grundbuchamt nur notariell beglaubigte oder beurkundete Anträge akzeptiert. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die Bestandteil nahezu jeder Grundschuldbestellung ist, setzt ebenfalls eine notarielle Beurkundung voraus.

Was unterscheidet Grundschuld und Hypothek?

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Sie besteht als eigenständiges Recht unabhängig vom Darlehen und bleibt auch nach vollständiger Tilgung im Grundbuch bestehen, sofern sie nicht gelöscht wird. Das macht sie flexibler: Eine bestehende Grundschuld kann für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden, ohne erneute Notarkosten und Grundbuchgebühren. In der Praxis werden heute fast ausschließlich Grundschulden und kaum noch Hypotheken bestellt.

Grundschuldbestellung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Die Unterwerfungsklausel in der Grundschuldbestellungsurkunde ist eine der weitreichendsten Erklärungen, die ein Immobilieneigentümer abgibt. Sie erlaubt der Bank, im Falle des Zahlungsausfalls ohne Gerichtsverfahren direkt die Zwangsversteigerung einzuleiten. Eigentümer sollten sich dieser Tragweite bewusst sein und die Grundschuldbestellungsurkunde sorgfältig vor der Beurkundung lesen oder vom Notar erläutern lassen.

In der Praxis bedeutet das: Gerät ein Darlehensnehmer in Nürnberg in Zahlungsschwierigkeiten, kann die Bank schnell handeln. Wer sich in einer solchen Situation befindet, sollte sofort das Gespräch mit der Bank suchen und gegebenenfalls eine Schuldnerberatung hinzuziehen. Viele Banken sind bereit, Stundungen oder Tilgungsaussetzungen zu vereinbaren, bevor sie das Vollstreckungsverfahren einleiten - aber nur, wenn der Kreditnehmer proaktiv kommuniziert.

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Bei der Bestellung einer Grundschuld können Eigentümer zwischen zwei Formen wählen: der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld ist heute die Standardform: Sie wird nur im Grundbuch eingetragen, ohne dass ein gesondertes Wertpapier (Grundschuldbrief) ausgestellt wird. Die Briefgrundschuld hingegen wird durch einen physischen Grundschuldbrief verkörpert, der für die Übertragung der Grundschuld an eine andere Bank benötigt wird.

In der Praxis wählen nahezu alle Banken heute die Buchgrundschuld, da sie kostengünstiger ist (kein Briefausstellungszuschlag) und den Verlust eines Wertpapiers ausschließt. Für Kreditnehmer, die eine spätere Umschuldung zu einer anderen Bank planen, macht die Buchgrundschuld keinen Nachteil: Die Abtretung der Buchgrundschuld an einen neuen Gläubiger ist formlos möglich und erfordert lediglich eine Abtretungserklärung - ohne Notarkosten für die Abtretung selbst. Beim Darlehensablauf kann die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden (Kosten ca. 100-200 Euro für Notar und Grundbuch) oder als sogenannte „schlafende Grundschuld” stehen bleiben, falls eine künftige Neufinanzierung geplant ist.

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